Intel · Property / 臺北市 / 士林區 / 圓山窗外大廈
資產情報 · Asset intelligence
圓山窗外大廈
台北市士林區基河路16號 · 148 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
113.9萬
中位 · 均 121.7 萬 · 5 筆（24–26）
總戶數 Units
148戶
RC造
屋齡 Age
22 年
使照 93 年（2004）
樓層規劃 Floors
11F
地上11層,地下2層
位置 · Location
座標 25.082090378312, 121.524067233095
一段話摘要 · In one paragraph
圓山窗外大廈坐落於士林區，是一處 148 戶的 RC造 社區（地上11層,地下2層），由德霖建設興建。市場累積 63 筆實價成交，近三年每坪中位 113.9 萬，成交區間 64.0–155.3 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 士林區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 士林區
全期中位 103.2 萬/坪 · 區間 64.0–155.3 · 租賃 319 筆（1537 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 63）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 114/12 | 七層 | 16.3 | 2,525 | 155.3 | |
| 114/09 | 六層 | 29.3 | 3,078 | 105.1 | ⊕ |
| 113/05 | 九層 | 27.7 | 2,768 | 100.0 | ⊕ |
| 113/04 | 九層 | 11.2 | 1,280 | 113.9 | |
| 113/03 | 三層 | 16.3 | 2,180 | 134.1 | |
| 112/11 | 十層 | 32.7 | 3,330 | 101.8 | ⊕ |
| 112/09 | 三層 | 13.5 | 1,818 | 134.9 | |
| 112/08 | 三層 | 12.5 | 1,680 | 134.0 | |
| 112/08 | 四層 | 10.8 | 1,508 | 140.0 | |
| 112/05 | 四層 | 10.8 | 1,460 | 135.5 | |
| 112/03 | 七層 | 11.2 | 1,500 | 133.5 | |
| 112/01 | 六層 | 10.8 | 1,460 | 135.5 | |
| 112/01 | 六層 | 21.7 | 1,690 | 78.0 | ⊕ |
| 111/11 | 七層 | 16.3 | 1,500 | 92.2 | ▲ |
| 111/09 | 三層 | 10.3 | 1,375 | 134.0 | |
| 111/08 | 六層 | 10.8 | 1,460 | 135.5 | |
| 111/03 | 十一層 | 35.5 | 3,070 | 115.8 | ⊕ |
| 111/03 | 六層 | 24.6 | 2,085 | 135.9 | ⊕ |
| 111/02 | 八層 | 32.7 | 3,320 | 101.6 | ⊕ |
| 111/02 | 四層 | 13.5 | 1,750 | 129.9 | |
| 110/12 | 七層 | 32.7 | 3,290 | 100.7 | ⊕ |
| 110/04 | 七層 | 11.2 | 1,287 | 114.5 | |
| 110/03 | 二層 | 13.5 | 1,400 | 103.9 | |
| 110/03 | 三層 | 11.2 | 1,375 | 122.4 | |
| 110/02 | 九層 | 23.7 | 1,750 | 73.9 | ⊕ |
| 109/11 | 九層 | 31.2 | 2,600 | 83.3 | ⊕ |
| 109/07 | 十層 | 10.8 | 1,216 | 113.0 | |
| 109/06 | 二層 | 12.5 | 1,350 | 107.7 | |
| 109/04 | 六層 | 29.8 | 2,260 | 75.8 | ⊕ |
| 109/02 | 六層 | 27.7 | 2,100 | 113.1 | ⊕ |
| 109/01 | 二層 | 10.3 | 1,216 | 118.5 | |
| 108/12 | 六層 | 22.7 | 1,450 | 64.0 | ⊕ |
| 108/11 | 五層 | 32.7 | 2,768 | 84.7 | ⊕ |
| 108/05 | 四層 | 13.5 | 900 | 66.8 | ▲ |
| 108/04 | 三層 | 12.3 | 1,325 | 108.1 | |
| 107/10 | 三層 | 27.7 | 1,950 | 70.5 | ⊕ |
| 107/10 | 六層 | 21.7 | 1,388 | 64.0 | ⊕ |
| 107/09 | 九層 | 23.7 | 1,550 | 65.5 | ⊕ |
| 107/09 | 九層 | 11.2 | 1,218 | 108.4 | |
| 107/09 | 八層 | 29.8 | 2,100 | 70.4 | ⊕ |
| 107/06 | 二層 | 13.1 | 1,388 | 105.7 | |
| 106/12 | 九層 | 23.9 | 1,580 | 66.0 | ⊕ |
| 106/07 | 三層 | 13.5 | 1,390 | 103.2 | |
| 106/07 | 六層 | 23.9 | 1,580 | 66.0 | ⊕ |
| 106/04 | 六層 | 27.7 | 1,920 | 102.7 | ⊕ |
| 106/03 | 二層 | 13.1 | 1,314 | 100.0 | |
| 106/03 | 四層 | 16.3 | 1,738 | 106.9 | |
| 106/02 | 三層 | 19.8 | 1,968 | 99.4 | |
| 105/10 | 十層 | 16.3 | 1,860 | 114.2 | |
| 104/05 | 七層 | 31.2 | 2,600 | 83.3 | ⊕ |
| 103/10 | 八層 | 17.9 | 2,170 | 121.3 | |
| 103/08 | 九層 | 29.8 | 2,580 | 86.5 | ⊕ |
| 103/07 | 三層 | 22.2 | 1,468 | 66.2 | ⊕ |
| 103/07 | 九層 | 32.7 | 2,938 | 89.9 | ⊕ |
| 103/03 | 八層 | 23.7 | 1,788 | 75.5 | ⊕ |
| 103/03 | 一層 | 26.0 | 3,418 | 131.5 | |
| 102/10 | 三層 | 11.2 | 1,348 | 120.0 | |
| 102/08 | 七層 | 32.7 | 2,770 | 84.8 | ⊕ |
| 102/07 | 九層 | 27.7 | 2,375 | 85.8 | ⊕ |
| 102/03 | 八層 | 23.7 | 1,530 | 64.6 | ⊕ |
| 102/03 | 十層 | 27.7 | 2,130 | 76.9 | ⊕ |
| 102/01 | 八層 | 24.6 | 1,868 | 76.1 | ⊕ |
| 101/07 | 七層 | 21.7 | 1,430 | 66.0 | ⊕ |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・見其他登記事項
建築構造RC造
樓層地上11層 / 地下2層
總戶數148 戶
棟戶規劃1棟
基地面積2,013 坪
建蔽率40.11%
公設比38.40%
屋齡22 年 使照 93 年（2004）
使用分區第三種住宅區
朝向朝北、朝南
格局一房(10.26~31.22坪)/二房(10.77~21.29坪)/三房(19.8~21.27坪)/五房(16.29坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建德霖建設
營造廠商輝達營造有限公司
建築設計郭旭原(郭旭原建築師事務所)
建造執照92建字第0203號
使用執照093使字第0421號
使照配對✓ 148 戶 commercial
垃圾處理社區統一處理（社區內專區堆置）
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
這處資產，對您的組合代表什麼？