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資產情報 · Asset intelligence

山海觀

基隆市中正區觀海街101號　·　1,726 戶　·　RC造

使用執照 —管委會 —

每坪・近三年 3-yr median

17.6萬

中位 · 均 18.2 萬 · 147 筆（24–26）

總戶數 Units

1,726戶

RC造

屋齡 Age

27 年

使照 88 年（1999）

樓層規劃 Floors

16F

地上16層,地下3層

位置 · Location

座標 25.137474809372, 121.793175862074

一段話摘要 · In one paragraph

山海觀坐落於中正區，是一處 1,726 戶的 RC造社區（地上16層,地下3層），由東雲(股)公司興建。市場累積 1394 筆實價成交，近三年每坪中位 17.6 萬，成交區間 4.2–25.2 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 1394 筆 · 對照中正區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加中正區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 中正區

全期中位 10.9 萬/坪 · 區間 4.2–25.2 · 租賃 853 筆（469 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 1394）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
115/01	十六層	9.5	200	21.0
115/01	十四層	24.5	350	14.3	⊕
115/01	八層	36.1	557	15.4	⊕
115/01	十五層	9.7	200	20.5
115/01	七層	36.2	245	6.8	⊕
114/12	十一層	35.0	470	13.4	⊕
114/10	三層	49.2	655	13.3	⊕
114/10	十四層	34.6	660	19.1
114/10	十四層	9.7	218	22.4
114/10	二層	50.4	735	14.6	⊕
114/10	十四層	33.2	568	17.1	⊕
114/10	十五層	45.9	710	15.5	⊕
114/10	十一層	27.2	340	12.5
114/10	一層	46.3	780	16.9	⊕
114/09	十二層	9.7	190	19.5
114/09	十一層	47.9	646	13.5	⊕
114/09	十二層	38.3	460	12.0	⊕
114/09	七層	45.3	782	17.3	⊕
114/09	七層	21.6	368	17.1
114/08	八層	9.6	210	21.9
114/08	十一層	26.6	445	16.7
114/08	十二層	34.3	700	20.4
114/08	九層	9.3	200	21.4
114/08	二層	47.5	660	13.9	⊕
114/08	十一層	34.5	618	17.9
114/08	十五層	32.5	685	21.0	⊕
114/08	十層	21.6	400	18.6
114/07	十一層	9.9	215	21.8
114/07	四層	21.5	400	18.6
114/07	十一層	35.6	660	18.6
114/06	六層	9.5	240	25.2
114/06	九層	26.6	450	16.9
114/06	十四層	27.2	480	17.6
114/06	六層	50.4	700	13.9	⊕
114/06	五層	45.7	700	15.3	⊕
114/06	十層	34.6	600	17.3
114/06	九層	40.5	500	13.9	⊕
114/05	十一層	9.3	220	23.5
114/05	六層	34.8	590	17.0
114/05	十五層	9.7	230	23.7
114/05	五層	34.6	580	16.8
114/05	十四層	21.6	530	24.6
114/05	十五層	27.3	420	15.4
114/04	九層	26.6	480	18.1
114/04	六層	57.6	760	13.2	⊕
114/04	十五層	51.1	1,050	20.6	⊕
114/04	四層	35.2	550	15.6
114/04	十五層	71.5	1,060	16.3	⊕
114/03	十六層	9.3	215	23.0
114/03	七層	21.5	540	25.1
114/03	十一層	9.4	230	24.4
114/03	六層	21.6	475	22.0
114/03	十三層	19.0	358	18.8
114/03	十六層	49.5	600	12.1	⊕
114/03	六層	36.1	520	14.4	⊕▲
114/03	五層	22.4	400	17.9
114/02	二層	46.2	880	19.0	⊕
114/02	十一層	32.5	630	19.4	⊕
114/02	十三層	48.9	660	13.5	⊕
114/01	九層	45.3	780	17.2	⊕
114/01	十一層	9.4	220	23.3
114/01	十一層	35.6	660	18.6
114/01	十三層	39.4	690	17.5
113/12	二層	9.9	230	23.3
113/12	二層	50.4	665	13.2	⊕
113/12	九層	26.6	468	17.6
113/11	二層	45.7	610	13.4	⊕
113/11	四層	49.5	733	14.8	⊕
113/11	六層	51.2	800	15.6	⊕▲
113/11	四層	44.4	740	16.7	⊕
113/11	九層	50.4	726	14.4	⊕
113/10	九層	35.2	580	16.5
113/10	六層	35.0	580	16.6	⊕
113/10	三層	34.3	820	23.9
113/09	十五層	9.3	230	24.6
113/09	十二層	46.2	800	17.3	⊕
113/09	六層	21.9	440	20.1
113/09	五層	22.3	468	21.0
113/09	二層	62.9	815	14.2	⊕
113/08	九層	23.8	350	14.7	⊕
113/08	十二層	45.3	780	17.2	⊕
113/08	十四層	34.6	640	18.5
113/08	十三層	22.3	470	21.1
113/07	十四層	33.2	570	17.2	⊕
113/07	七層	9.3	210	22.5
113/07	四層	19.7	372	18.9
113/07	八層	9.4	208	22.0
113/07	三層	9.9	218	22.1
113/07	十層	45.7	715	15.7	⊕
113/07	二層	21.9	260	11.9	▲
113/07	十六層	27.3	460	16.9
113/07	七層	9.9	215	21.8
113/06	十四層	9.8	202	20.7
113/06	十六層	9.4	226	23.9
113/06	八層	36.1	570	15.8	⊕
113/06	八層	9.8	222	22.8
113/06	十二層	21.5	400	18.6
113/06	十六層	25.6	440	17.2
113/06	八層	36.1	550	15.2	⊕
113/06	十一層	49.1	678	13.8	⊕
113/06	二層	48.8	745	15.3	⊕
113/06	一層	58.0	850	14.7	⊕
113/06	十層	34.3	600	17.5
113/06	八層	26.6	480	18.1
113/06	十三層	45.3	710	15.7	⊕
113/05	十二層	22.3	450	20.2
113/05	十層	9.7	200	20.5
113/05	十五層	9.4	230	24.4
113/05	九層	9.3	230	24.6
113/05	三層	45.7	710	15.6	⊕
113/05	九層	21.5	345	16.0
113/05	十層	34.6	548	15.8
113/05	九層	21.4	395	18.5
113/05	十層	27.2	480	17.6
113/05	六層	22.3	415	18.6
113/05	十一層	25.6	410	16.0
113/05	三層	51.1	700	13.7	⊕▲
113/05	十三層	35.0	600	17.1	⊕
113/05	三層	45.3	950	21.0	⊕
113/04	十層	22.5	450	20.0
113/04	十六層	27.3	410	15.0
113/04	五層	40.5	580	14.3	⊕
113/04	五層	21.9	450	20.6
113/04	二層	25.6	460	18.0
113/03	十一層	9.8	205	21.0
113/03	十六層	9.4	198	21.0
113/03	二層	9.9	205	20.8
113/03	三層	35.6	680	19.1
113/03	十二層	48.9	770	15.8	⊕
113/03	十一層	9.4	195	20.6
113/03	十三層	21.6	460	21.3
113/03	七層	32.6	570	17.5	⊕
113/03	九層	33.2	583	17.5	⊕
113/03	十層	40.5	630	15.6	⊕
113/03	五層	34.3	400	11.7	▲
113/03	十二層	9.8	200	20.5
113/03	二層	39.5	650	16.5
113/02	二層	22.3	220	9.9	▲
113/02	十五層	9.3	180	19.3
113/02	十三層	35.1	588	16.8
113/02	七層	9.7	220	22.8
113/02	二層	47.5	730	15.4	⊕
113/01	十一層	21.8	468	21.4
113/01	十層	19.0	120	6.3	▲
113/01	九層	45.7	824	18.0	⊕
113/01	十五層	9.3	210	22.5
113/01	十二層	34.3	640	18.7
113/01	六層	40.5	630	15.6	⊕
113/01	十二層	49.2	650	13.2	⊕
113/01	十層	34.3	585	17.1
113/01	五層	34.5	465	13.5
113/01	九層	46.2	900	19.5	⊕
113/01	七層	21.5	530	24.7
113/01	六層	34.8	630	18.1
112/12	十二層	9.7	193	19.9
112/12	四層	50.6	980	19.4	⊕
112/12	十一層	9.9	195	19.8
112/12	二層	48.8	680	13.9	⊕
112/12	十層	34.8	530	15.2
112/11	七層	9.7	187	19.2
112/11	十三層	26.6	470	17.7
112/10	十一層	9.7	203	20.8
112/10	五層	40.5	530	18.1	⊕
112/10	五層	22.4	410	18.3
112/10	八層	21.6	300	13.9
112/10	十四層	27.2	430	15.8
112/10	十四層	45.7	648	14.2	⊕
112/10	十二層	21.8	402	18.4
112/10	二層	51.1	730	14.3	⊕
112/10	十二層	26.6	435	16.4
112/10	三層	46.3	630	13.6	⊕
112/10	十五層	51.1	1,000	19.6	⊕
112/09	十層	34.4	540	15.7
112/09	六層	40.5	608	15.0	⊕
112/09	二層	25.6	383	14.9
112/09	十層	22.5	380	16.9
112/09	八層	36.1	545	15.1	⊕
112/09	十五層	45.9	560	12.2	⊕
112/09	十層	49.5	650	13.1	⊕
112/08	四層	45.9	600	13.1	⊕▲
112/08	二層	9.3	185	19.8
112/07	四層	9.9	182	18.5
112/07	十四層	9.9	200	20.3
112/07	二層	44.4	680	15.3	⊕
112/07	十五層	49.5	690	14.0	⊕
112/07	六層	9.8	139	14.2	▲
112/07	七層	50.4	690	13.7	⊕
112/07	五層	42.1	590	14.0	⊕
112/07	六層	51.2	900	17.6	⊕
112/06	六層	9.9	175	17.8
112/06	十一層	21.4	398	18.6
112/06	三層	27.2	435	16.0
112/06	二層	45.7	600	13.1	⊕
112/06	三層	49.2	600	12.2	⊕
112/05	十二層	22.3	350	15.7
112/05	十二層	33.6	520	15.5
112/05	十一層	46.2	760	16.4	⊕
112/05	二層	9.3	180	19.3
112/05	七層	45.9	820	17.9	⊕
112/05	八層	45.7	720	15.8	⊕

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住家用

建築構造RC造

樓層地上16層 / 地下3層

總戶數1,726 戶

棟戶規劃17棟

基地面積8,260 坪

建蔽率26.39%

公設比20.76%

屋齡27 年使照 88 年（1999）

使用分區住宅區

朝向朝北、朝西、朝西南、朝東、朝東南、朝南、朝西北、朝東北

格局一房(9.34~35.01坪)/二房(18.99~68.24坪)/三房(21.4~63坪)/四房(19.68~62.79坪)/五房(34.6坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建東雲(股)公司

營造廠商昌國營造工程股份有限公司

建築設計沈祖海

建造執照—

使用執照(88)基使字第00005號

使照配對—

垃圾處理自行處理（需等垃圾車）

公共設施 · Amenities

交誼廳游泳池健身房會議室中庭花園閱覽室親子遊戲區兒童遊戲區

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？