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資產情報 · Asset intelligence
首都觀邸大廈
高雄市鳳山區鳳林路101號 · 67 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
24.0萬
中位 · 均 24.0 萬 · 1 筆（24–26）
總戶數 Units
67戶
RC造
屋齡 Age
28 年
使照 87 年（1998）
樓層規劃 Floors
12F
地上12層,地下1層
位置 · Location
座標 22.622450018591, 120.37577499653
一段話摘要 · In one paragraph
首都觀邸大廈坐落於鳳山區，是一處 67 戶的 RC造 社區（地上12層,地下1層），由首富建設股份有限公司興建。市場累積 22 筆實價成交，近三年每坪中位 24.0 萬，成交區間 9.3–24.0 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 鳳山區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鳳山區
全期中位 11.5 萬/坪 · 區間 9.3–24.0 · 租賃 67 筆（641 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 22）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 114/01 | 八層 | 30.6 | 735 | 24.0 | ⊕ |
| 112/04 | 八層 | 22.1 | 256 | 11.6 | |
| 111/12 | 六層 | 34.7 | 768 | 19.8 | ⊕ |
| 111/07 | 六層 | 34.7 | 660 | 19.0 | ⊕ |
| 110/07 | 七層 | 39.1 | 495 | 12.7 | |
| 109/07 | 七層 | 30.6 | 350 | 11.4 | ⊕ |
| 108/11 | 四層 | 32.6 | 375 | 11.5 | |
| 108/10 | 四層 | 39.1 | 450 | 11.5 | |
| 108/03 | 十二層 | 20.2 | 250 | 12.3 | |
| 108/01 | 十二層 | 20.2 | 240 | 11.9 | |
| 107/12 | 十一層 | 30.6 | 335 | 10.9 | ⊕ |
| 107/03 | 六層 | 35.1 | 385 | 11.0 | ⊕ |
| 106/08 | 十層 | 22.7 | 250 | 11.0 | ▲ |
| 106/05 | 五層 | 30.1 | 305 | 10.1 | |
| 106/03 | 四層 | 28.2 | 300 | 10.7 | |
| 105/11 | 七層 | 34.4 | 355 | 10.3 | ⊕ |
| 105/05 | 三層 | 31.9 | 298 | 9.3 | |
| 105/04 | 十一層 | 20.2 | 250 | 12.3 | |
| 104/04 | 九層 | 31.9 | 400 | 12.5 | |
| 104/03 | 九層 | 35.1 | 427 | 12.2 | ⊕ |
| 103/09 | 九層 | 35.1 | 347 | 9.9 | ⊕ |
| 103/06 | 十二層 | 20.2 | 192 | 9.5 |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上12層 / 地下1層
總戶數67 戶
棟戶規劃1棟
基地面積596 坪
建蔽率—
公設比17.06%
屋齡28 年 使照 87 年（1998）
使用分區商業區
朝向朝東南
格局二房(20.24~22.72坪)/三房(28.17~35.13坪)/四房(39.08坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建首富建設股份有限公司
營造廠商文暉營造事業有限公司
建築設計謝富鑫
建造執照—
使用執照(86)高縣建局建管字第08905號
使照配對—
垃圾處理—
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
這處資產，對您的組合代表什麼？