Intel · Property　/　高雄市　/　鼓山區　/　森美術大廈

資產情報 · Asset intelligence

森美術大廈

高雄市鼓山區美術東八街28號　·　115 戶　·　RC造

使用執照 —管委會 ✓

每坪・近三年 3-yr median

40.9萬

中位 · 均 41.4 萬 · 7 筆（24–26）

總戶數 Units

115戶

RC造

屋齡 Age

13 年

使照 102 年（2013）

樓層規劃 Floors

15F

地上15層,地下3層

位置 · Location

座標 22.652629982984, 120.291296979548

一段話摘要 · In one paragraph

森美術大廈坐落於鼓山區，是一處 115 戶的 RC造社區（地上15層,地下3層），由城揚建設股份有限公司興建。市場累積 177 筆實價成交，近三年每坪中位 40.9 萬，成交區間 18.2–47.6 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 177 筆 · 對照鼓山區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加鼓山區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鼓山區

全期中位 21.9 萬/坪 · 區間 18.2–47.6 · 租賃 141 筆（595 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 177）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
114/03	十層	37.3	1,500	47.6	⊕
113/12	七層	53.7	2,268	47.3	⊕
113/12	三層	27.8	650	23.4	▲
113/08	十四層	46.0	1,930	42.0	⊕
113/05	三層	58.8	2,219	37.8	⊕
113/05	四層	30.5	1,100	36.1
113/04	八層	49.9	2,040	40.9	⊕
113/01	十五層	53.7	2,065	38.4	⊕
112/12	十一層	58.8	2,230	38.0	⊕
112/06	十層	50.4	1,910	37.9	⊕
112/03	十二層	49.9	1,620	32.5	⊕
112/02	一層，見其它登記	50.9	2,000	39.3	⊕
112/02	十五層	27.8	600	21.6	▲
111/11	五層	31.6	650	20.5	⊕▲
111/10	十二層	50.4	1,668	36.6	⊕
111/06	一層，見其他登記	50.9	1,800	35.4	⊕
111/05	二層	40.8	1,260	30.9
111/04	十層	37.3	1,200	32.2	⊕
111/04	七層	53.7	1,820	33.9	⊕
111/03	十四層	27.8	980	35.3
110/12	六層	27.8	916	33.0
110/12	五層	27.8	888	32.0
110/12	三層	49.9	1,430	28.7	⊕
110/12	十五層	30.5	950	31.2
110/11	四層	58.8	1,630	27.7	⊕
110/10	七層	50.4	1,385	27.5	⊕
110/09	六層	49.9	1,345	27.0	⊕
110/08	十四層	58.8	1,560	26.6	⊕
110/05	五層	58.8	1,460	24.9	⊕
110/02	十四層	30.5	705	23.1
110/01	十五層	53.7	1,270	24.7	⊕
109/11	十四層	30.5	710	23.3
109/10	一層，見其它登記	50.9	1,580	31.0	⊕
109/07	十二層	30.5	660	21.6
109/07	十一層	46.0	1,070	23.3	⊕
109/06	十三層	50.4	1,200	23.8	⊕
109/06	三層	49.9	1,250	25.1	⊕
109/05	十二層	27.8	620	22.3
109/02	十層	58.8	1,280	21.8	⊕
109/01	九層	46.0	1,000	21.7	⊕
108/11	二層	63.3	1,368	21.6	⊕
108/08	五層	49.9	1,040	20.9	⊕
108/07	十五層	50.4	1,125	22.3	⊕
108/06	十五層	49.9	1,085	21.8	⊕
108/04	十二層	46.0	965	21.0	⊕
108/03	五層	63.3	1,398	22.1	⊕
108/02	十五層	58.8	1,280	21.8	⊕
107/07	六層	46.0	910	19.8	⊕
107/06	十一層	58.8	1,280	21.8	⊕
107/03	十三層	46.0	981	21.3	⊕
107/03	十四層	63.3	1,360	21.5	⊕
107/03	九層	50.4	1,140	22.6	⊕
106/10	十一層	46.0	1,038	22.6	⊕
106/10	十四層	46.0	980	22.2	⊕
106/01	十三層	58.8	1,180	20.9	⊕
105/12	八層	53.7	1,118	20.8	⊕
105/12	十層	63.3	1,420	22.4	⊕
105/12	二層	46.0	825	18.2	⊕
105/08	三層	50.4	1,000	19.9	⊕
105/06	八層	46.0	980	21.3	⊕
105/01	三層	63.3	1,320	20.9
104/08	三層	49.9	990	19.9	⊕
103/05	三層	58.8	1,366	23.3	⊕
103/03	三層	72.8	1,438	19.7	⊕
103/03	十三層	63.3	1,600	25.3	⊕
103/02	五層	63.3	1,468	23.2	⊕
103/01	十三層	50.4	1,180	23.4	⊕
103/01	二層	63.3	1,310	20.7	⊕
102/12	二層	53.7	1,146	21.3	⊕
102/12	十三層	53.7	1,270	23.6	⊕
102/12	一層，見其他登記	72.4	2,800	38.7	⊕
102/11	二層	46.0	928	20.2	⊕
102/11	五層	46.0	1,290	28.0	⊕
102/10	五層	50.4	1,122	22.3	⊕
102/10	五層	49.9	1,050	21.1	⊕
102/10	五層	53.7	1,230	22.9	⊕
102/10	二層	40.8	930	22.8
102/10	十五層	53.7	1,188	22.1	⊕
102/10	四層	53.7	1,110	20.7	⊕
102/09	四層	63.3	1,320	20.9	⊕
102/09	十五層	50.4	1,105	21.9	⊕
102/09	八層	46.0	1,150	25.0	⊕
102/08	十二層	53.7	1,165	21.7	⊕
102/08	十五層	30.5	768	25.2
102/08	五層	27.8	710	25.6
102/08	四層	27.8	680	24.5
102/08	二層	49.9	910	18.3	⊕
102/08	五層	30.5	760	24.9
102/08	十五層	63.3	1,490	23.5	⊕
102/08	十四層	53.7	1,185	22.0	⊕
102/07	三層	27.8	650	23.4
102/07	十四層	30.5	718	23.6
102/07	六層	27.8	676	24.4
102/07	七層	30.5	750	24.6
102/07	十四層	63.3	1,380	21.8	⊕
102/07	六層	50.4	1,058	21.0	⊕
102/07	十二層	50.4	1,085	21.5	⊕
102/07	六層	53.7	1,202	22.4	⊕
102/07	四層	50.4	1,033	20.5	⊕
102/07	五層	58.8	1,316	22.4	⊕
102/07	八層	63.3	1,390	22.0	⊕
102/07	三層	53.7	1,085	20.2	⊕
102/07	十一層	53.7	1,200	22.3	⊕
102/07	七層	63.3	1,450	22.9	⊕
102/06	十層	63.3	1,710	27.0	⊕
102/06	十四層	27.8	653	23.5
102/06	九層	53.7	1,165	21.7	⊕
102/06	十二層	49.9	990	19.9	⊕
102/06	七層	49.9	1,045	21.0	⊕
102/06	六層	58.8	1,210	20.6	⊕
102/06	九層	63.3	1,376	21.7	⊕
102/06	十層	53.7	1,200	22.3	⊕
102/06	六層	49.9	1,020	20.5	⊕
102/06	十五層	27.8	661	23.8
102/06	十三層	49.9	1,092	21.9	⊕
102/06	四層	58.8	1,160	19.7	⊕
102/06	四層	49.9	940	18.9	⊕
102/05	七層	50.4	1,014	20.1	⊕
102/05	三層	49.9	968	19.4	⊕
102/05	十二層	27.8	632	22.8
102/05	七層	53.7	1,100	20.5	⊕
102/05	八層	53.7	1,083	20.2	⊕
102/05	十四層	49.9	1,080	21.7	⊕
102/05	十五層	46.0	920	20.0	⊕
102/05	八層	46.0	938	20.4	⊕
102/05	十層	49.9	1,067	21.4	⊕
102/05	十三層	27.8	650	23.4
102/05	四層	46.0	900	19.6	⊕
102/05	三層	50.4	1,020	20.3	⊕
102/05	十二層	63.3	1,355	21.4	⊕
102/05	十一層	63.3	1,373	21.7	⊕
102/05	十一層	49.9	977	19.6	⊕
102/04	四層	30.5	638	20.9
102/04	十三層	58.8	1,260	21.4	⊕
102/04	六層	63.3	1,300	20.5	⊕
102/04	十二層	58.8	1,243	21.2	⊕
102/04	七層	46.0	870	18.9	⊕
102/04	九層	27.8	638	23.0
102/04	九層	50.4	1,130	22.4	⊕
102/04	十一層	58.8	1,230	20.9	⊕
102/04	八層	50.4	1,038	20.6	⊕
102/04	三層	58.8	1,188	20.2	⊕
102/04	十一層	50.4	1,120	22.2	⊕
102/04	十四層	50.4	1,213	24.1	⊕
102/04	十層	50.4	1,030	20.5	⊕
102/03	三層	30.5	676	22.2
102/03	二層	27.8	610	22.0
102/03	十一層	30.5	700	23.0
102/03	六層	30.5	715	23.5
102/02	二層	58.8	1,155	19.7	⊕
102/02	九層	40.0	759	19.0	⊕
102/02	十五層	49.9	1,025	20.6	⊕
102/02	十三層	30.5	688	22.6
102/02	八層	49.9	985	19.8	⊕
102/02	八層	58.8	1,230	20.9	⊕
101/12	一層，見其它登記	65.2	1,500	23.0	⊕
101/12	九層	46.0	945	20.5	⊕
101/12	十四層	46.0	900	19.6	⊕
101/12	十層	58.8	1,230	20.9	⊕
101/12	八層	27.8	600	21.6
101/12	十層	37.3	715	19.2	⊕
101/12	十五層	58.8	1,257	21.4	⊕
101/12	十層	46.0	940	20.4	⊕
101/11	八層	30.5	705	23.1
101/11	九層	58.8	1,179	20.1	⊕
101/11	十一層	37.3	690	18.5	⊕
101/10	二層	30.5	630	20.7
101/10	七層	58.8	1,181	20.1	⊕
101/10	十三層	46.0	938	20.4	⊕
101/10	九層	49.9	996	20.0	⊕
101/09	十二層	30.5	722	23.7
101/09	三層	46.0	888	19.3	⊕
101/09	一層，見其它登記	50.9	1,181	23.2	⊕
101/09	十層	40.0	780	19.5	⊕
101/08	十二層	46.0	988	21.5	⊕
101/08	六層	46.0	918	20.0	⊕
101/07	七層	27.8	676	24.4

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住家用

建築構造RC造

樓層地上15層 / 地下3層

總戶數115 戶

棟戶規劃3棟

基地面積1,891 坪

建蔽率48.75%

公設比35.74%

屋齡13 年使照 102 年（2013）

使用分區住宅區

朝向朝北、朝西北、朝東

格局一房(30.49坪)/二房(27.75~49.2坪)/三房(36.45~58.75坪)/四房(22.09~63.28坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建城揚建設股份有限公司

營造廠商允良營造有限公司

建築設計梁慶源

建造執照(99)高市工建築字第00654號

使用執照(101)高市工建築使字第01562號

使照配對—

垃圾處理社區統一處理（地下室專區堆置）

公共設施 · Amenities

接待大廳中庭花園空中花園交誼廳會議室閱覽室視聽室健身房桌球室親子遊戲區廚藝教室信箱區曬被區

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？