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資產情報 · Asset intelligence

美麗皇家大樓區

高雄市鳥松區松埔北巷2號之88　·　650 戶　·　RC造

使用執照 —管委會 —

每坪・近三年 3-yr median

15.4萬

中位 · 均 16.0 萬 · 30 筆（24–26）

總戶數 Units

650戶

RC造

屋齡 Age

29 年

使照 86 年（1997）

樓層規劃 Floors

25F

地上25層,地下2層

位置 · Location

座標 22.665232518665, 120.372066381852

一段話摘要 · In one paragraph

美麗皇家大樓區坐落於鳥松區，是一處 650 戶的 RC造社區（地上25層,地下2層），由寶成建設股份有限公司興建。市場累積 335 筆實價成交，近三年每坪中位 15.4 萬，成交區間 1.0–21.5 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 335 筆 · 對照鳥松區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加鳥松區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鳥松區

全期中位 9.3 萬/坪 · 區間 1.0–21.5 · 租賃 0 筆（— 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 335）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
115/02	一層	21.1	315	14.9
114/12	一層，二層，三層	125.3	1,820	14.5
114/10	九層	13.1	195	14.9
114/09	十二層	25.3	375	14.8
114/09	全	60.6	780	12.9
114/08	三層	19.3	285	14.7
114/07	四層	17.3	280	16.2
114/06	四層	35.8	510	14.2	⊕
114/04	十層	13.5	210	15.6
114/03	六層	25.4	388	15.3
114/02	十二層	13.5	256	19.0
114/02	四層	28.2	430	15.2
114/02	四層	11.8	205	17.3
114/01	全	64.8	1,100	17.0	⊕
113/12	三層	18.9	235	12.4	▲
113/10	十層	35.9	450	12.5
113/09	五層	19.0	310	16.3
113/09	三層	19.2	333	17.3
113/09	八層	13.5	255	18.9
113/08	九層	13.5	250	18.5
113/07	一層	30.2	550	18.2
113/06	三層	12.1	260	21.5
113/06	七層	13.1	210	16.1
113/06	十二層	24.6	363	14.8	⊕
113/06	全	65.1	1,290	19.8
113/05	十二層	11.8	200	16.9
113/04	十四層	36.4	500	13.8	⊕
113/04	全	60.8	1,065	17.5	⊕
113/02	八層	18.8	280	14.9
113/01	六層	19.0	280	14.7
113/01	五層	19.6	260	13.2
112/12	十三層	13.5	230	17.0
112/11	八層	13.5	175	13.0
112/11	八層	35.9	520	14.5
112/11	三層	17.3	240	13.9
112/10	十層	24.8	340	13.7
112/07	一層	28.7	480	16.7
112/07	十五層	27.2	385	14.2
112/06	六層	12.1	100	8.3	▲
112/06	全	65.8	988	15.0
112/06	一層	28.7	480	16.7
112/06	十三層	54.8	645	11.8	⊕
112/04	全	73.1	1,300	17.8
112/04	十三層	40.2	520	12.9	⊕
112/03	五層	13.5	215	15.9
112/03	八層	34.2	530	15.5
112/03	十二層	36.2	510	14.1	⊕
112/02	五層	16.9	236	13.9
111/12	全	73.1	1,280	17.5
111/12	十二層	36.2	468	12.9	⊕
111/11	九層	13.5	175	13.0
111/11	十五層	39.1	540	13.8
111/11	全	60.5	900	14.9	⊕
111/10	十層	13.1	178	13.6
111/10	八層	34.2	362	10.6
111/10	五層	19.2	266	13.8
111/10	十層	45.3	620	13.7	⊕
111/09	七層	21.5	300	13.9
111/09	八層	36.4	435	12.0	⊕
111/09	全	60.8	800	13.2
111/09	一層	11.3	180	15.9
111/07	十三層	16.7	220	13.2
111/07	全	60.5	860	14.2
111/07	五層	13.5	183	13.6
111/06	全	64.6	1,100	17.0
111/05	二層	13.5	183	13.6
111/05	十二層	16.9	216	12.8
111/05	一層	21.4	200	9.3
111/05	八層	13.1	160	12.2
111/05	十三層	45.2	515	11.4	⊕
111/05	五層	25.3	346	13.7
111/04	一層	16.5	240	14.6
111/03	二層	11.8	108	9.1
111/03	九層	25.4	330	13.0
111/03	七層	33.6	320	9.5
111/02	全	125.3	1,800	14.4
111/02	十一層	28.2	372	13.2
111/01	十一層	24.8	280	11.3
110/11	九層	17.3	202	11.7
110/11	全	57.5	780	13.6
110/11	八層	16.9	230	13.6
110/10	全	61.4	778	12.7
110/10	二層	48.8	505	10.3	⊕
110/10	全	86.0	930	10.8
110/07	一層，二層，三層	65.1	660	10.1
110/06	十二層	13.5	145	10.8
110/06	全	65.1	938	14.4
110/06	全	86.0	1,155	13.4
110/05	十二層	30.1	298	9.9	⊕
110/04	一層，二層，三層	57.5	660	11.5
110/04	全	73.1	902	12.3
110/03	六層	18.8	180	9.5
110/03	四層	19.6	215	11.0
110/02	二層	13.1	156	11.9
110/02	全	65.8	845	12.8
110/02	十四層	79.4	468	5.9	⊕▲
109/12	七層	5.9	62	10.5	▲
109/12	十二層	46.9	470	10.0	⊕
109/12	十一層	13.5	155	11.5
109/12	八層	21.5	227	10.5
109/11	全	60.8	750	12.3
109/10	十四層	13.7	155	11.3
109/10	九層	16.9	200	11.8
109/09	十四層	34.2	323	9.4
109/09	全	60.4	770	12.7
109/07	一層，二層，三層	60.8	700	11.5
109/07	三層	13.5	120	8.9
109/06	十三層	17.3	100	5.8
109/06	七層	11.8	118	10.0
109/06	七層	18.8	188	10.0
109/06	四層	16.6	100	6.0	▲
109/06	九層	25.1	250	9.9
109/05	四層	35.9	255	7.1	▲
109/05	全	73.1	895	12.2
109/04	六層	38.2	358	9.4
109/04	三層	24.8	245	9.9
109/03	十二層	36.2	260	7.2	⊕
109/03	十四層	13.7	110	8.0
109/02	十四層	12.9	105	8.1	▲
109/01	全	64.8	650	10.0
108/12	二層	19.0	170	8.9
108/12	十一層	13.5	130	9.6
108/11	十層	25.3	240	9.5
108/10	全	73.1	625	8.6	▲
108/09	十一層	19.2	192	10.0
108/09	全	60.5	232	3.8	⊕▲
108/09	十四層	16.6	200	12.0
108/08	九層	18.8	170	9.0
108/08	十一層	25.4	215	8.5
108/08	全	73.1	880	12.0
108/07	十三層	25.1	222	8.8
108/07	全	64.8	785	12.1
108/06	八層	36.7	310	8.5	⊕
108/06	全	60.8	680	11.2
108/05	七層	19.6	183	9.3
108/05	二層	13.5	90	6.7
108/05	全	60.5	662	10.9
108/05	四層	19.6	180	9.2
108/04	全	65.5	655	10.0
108/04	二層	35.9	290	8.1
108/04	六層	13.5	130	9.6
108/03	全	65.1	650	10.0
108/03	十五層	39.1	338	8.6
108/02	三層	13.5	120	8.9	▲
108/02	八層	16.9	165	9.7
108/01	全	73.1	720	9.8
108/01	二層	13.1	150	11.5
108/01	七層	24.8	200	8.1
107/12	全	65.1	525	8.1
107/11	八層	25.4	220	8.7
107/11	七層	19.2	168	8.7
107/11	六層	19.3	155	8.0
107/11	六層	11.8	112	9.5
107/11	全	60.5	700	11.6
107/11	三層	36.5	291	8.0	⊕
107/11	全	65.5	726	11.1
107/11	八層	36.5	170	4.7	⊕▲
107/10	全	61.1	638	10.4	⊕
107/09	三層	12.1	105	8.7
107/08	九層	25.1	220	8.8	▲
107/08	全	57.5	570	9.9
107/08	九層	33.6	280	8.3
107/08	十二層	36.5	310	8.5	⊕
107/08	三層	19.2	187	9.7
107/08	四層	21.5	182	8.5
107/08	五層	19.6	172	8.8
107/08	全	64.8	700	10.8
107/07	九層	25.3	235	9.3
107/07	八層	49.4	400	8.1
107/07	一層	11.3	126	11.1
107/07	五層	33.6	289	8.6
107/06	十一層	16.6	152	9.1
107/06	五層	25.4	52	2.1	▲
107/05	十一層	12.1	111	9.2	▲
107/05	六層	24.8	205	8.3
107/05	六層	16.9	168	9.9
107/05	全	73.1	735	10.1	▲
107/04	九層	19.6	180	9.2
107/04	一層	21.4	185	8.6
107/04	十四層	34.2	72	2.1	▲
107/04	八層	34.2	270	7.9
107/03	三層	19.3	156	8.1
107/03	十二層	54.8	420	7.7	⊕
107/02	九層	19.2	157	8.2
107/01	三層	16.6	150	9.0
106/12	十二層	24.5	186	7.6	⊕
106/12	二層	16.9	130	7.7
106/12	七層	19.6	155	7.9
106/12	四層	48.8	392	8.0	⊕
106/11	十四層	13.7	112	8.2
106/09	八層	13.5	90	6.7
106/08	二層	13.5	125	9.3
106/08	全	63.5	820	12.9
106/07	六層	34.2	230	6.7
106/06	十三層	13.6	126	9.3
106/06	九層	13.5	110	8.1
106/06	七層	45.3	395	8.7	⊕
106/05	九層	33.6	255	7.6
106/03	十四層	24.2	195	8.1
106/03		11.1	80	7.2	⊕

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住家用

建築構造RC造

樓層地上25層 / 地下2層

總戶數650 戶

棟戶規劃8棟

基地面積6,908 坪

建蔽率—

公設比35.42%

屋齡29 年使照 86 年（1997）

使用分區一般農業區乙種建築用地

朝向朝西北、朝東北、朝西、朝東

格局一房(5.91~36.19坪)/二房(12.55~54.77坪)/三房(18.89~54.76坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建寶成建設股份有限公司

營造廠商振盛營造有限公司

建築設計羅必達建築師事務所

建造執照(83)高縣建局建管字第06416號

使用執照(86)高縣建局建管字第00564號

使照配對—

垃圾處理自行處理（需等垃圾車）

公共設施 · Amenities

游泳池健身房

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？