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資產情報 · Asset intelligence
北京蘭園大樓
高雄市左營區富國路11號 · 251 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
25.4萬
中位 · 均 25.0 萬 · 9 筆（24–26）
總戶數 Units
251戶
RC造
屋齡 Age
31 年
使照 84 年（1995）
樓層規劃 Floors
20F
地上20層,地下2層
位置 · Location
座標 22.657219996982, 120.306409970069
一段話摘要 · In one paragraph
北京蘭園大樓坐落於左營區，是一處 251 戶的 RC造 社區（地上20層,地下2層），由蘭園建設股份有限公司興建。市場累積 82 筆實價成交，近三年每坪中位 25.4 萬，成交區間 7.7–30.8 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 左營區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 左營區
全期中位 16.0 萬/坪 · 區間 7.7–30.8 · 租賃 207 筆（641 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 82）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 114/08 | 七層 | 42.2 | 975 | 23.1 | |
| 114/04 | 十一層 | 45.2 | 1,210 | 26.8 | |
| 114/04 | 四層 | 44.8 | 1,188 | 26.5 | |
| 113/11 | 十五層 | 69.7 | 1,900 | 27.2 | ⊕ |
| 113/04 | 八層 | 50.8 | 1,120 | 22.0 | |
| 113/04 | 八層 | 37.7 | 980 | 26.0 | ⊕ |
| 113/04 | 四層 | 45.4 | 1,100 | 24.2 | ⊕ |
| 113/01 | 七層 | 37.7 | 960 | 25.4 | ⊕ |
| 113/01 | 十九層，二十層 | 77.6 | 1,850 | 23.8 | ⊕ |
| 112/12 | 十四層 | 52.4 | 1,290 | 24.6 | ⊕ |
| 112/12 | 十九層 | 50.4 | 1,150 | 22.8 | ⊕ |
| 112/10 | 十七層 | 50.7 | 1,500 | 29.6 | ⊕ |
| 112/05 | 五層 | 37.5 | 880 | 23.4 | ⊕ |
| 112/03 | 三層 | 32.5 | 630 | 19.4 | |
| 112/03 | 十七層 | 46.5 | 1,000 | 21.5 | ⊕ |
| 111/10 | 三層 | 37.2 | 950 | 25.5 | ⊕ |
| 111/04 | 十二層 | 46.2 | 1,060 | 22.9 | ⊕ |
| 111/02 | 十三層 | 50.7 | 1,216 | 24.0 | ⊕ |
| 111/01 | 十二層 | 28.0 | 498 | 17.8 | ⊕▲ |
| 110/11 | 十三層 | 34.9 | 740 | 21.2 | |
| 110/10 | 四層 | 47.6 | 960 | 20.2 | ⊕ |
| 110/08 | 十九層 | 50.4 | 765 | 15.2 | ⊕ |
| 110/08 | 二十層，夾層 | 83.0 | 1,530 | 18.4 | |
| 110/04 | 十四層 | 47.5 | 350 | 7.4 | ⊕▲ |
| 110/02 | 七層 | 36.8 | 645 | 17.5 | |
| 109/10 | 十三層 | 34.9 | 700 | 20.1 | |
| 109/09 | 十八層 | 38.2 | 750 | 19.6 | ⊕ |
| 109/08 | 十四層 | 37.5 | 620 | 16.5 | ⊕ |
| 109/05 | 十六層 | 37.5 | 620 | 16.5 | ⊕ |
| 109/05 | 六層 | 46.5 | 780 | 16.8 | ⊕ |
| 109/04 | 十三層 | 37.4 | 738 | 19.7 | ⊕ |
| 109/03 | 四層 | 34.9 | 480 | 13.8 | |
| 109/02 | 十七層 | 50.7 | 880 | 17.4 | ⊕ |
| 108/12 | 四層 | 44.8 | 652 | 14.6 | |
| 108/10 | 十三層 | 34.9 | 630 | 18.1 | |
| 108/09 | 十七層 | 50.7 | 815 | 16.1 | ⊕ |
| 107/12 | 十三層 | 50.6 | 810 | 16.0 | ⊕ |
| 107/12 | 十九層 | 48.3 | 760 | 15.7 | ⊕ |
| 107/12 | 八層 | 48.3 | 800 | 16.6 | ⊕ |
| 107/10 | 十五層 | 37.0 | 545 | 14.7 | |
| 107/05 | 十五層 | 69.7 | 1,080 | 15.5 | ⊕ |
| 107/04 | 七層 | 37.7 | 565 | 15.0 | ⊕ |
| 107/04 | 十九層 | 34.1 | 570 | 16.7 | |
| 107/03 | 一層，二層，三層 | 57.3 | 1,763 | 30.8 | |
| 106/05 | 十九層 | 48.3 | 730 | 15.1 | ⊕ |
| 106/04 | 十五層 | 49.2 | 720 | 14.6 | ⊕ |
| 105/10 | 十七層 | 56.0 | 750 | 13.4 | ⊕ |
| 105/08 | 三層 | 48.0 | 690 | 14.4 | ⊕ |
| 105/08 | 七層 | 50.7 | 730 | 14.4 | ⊕ |
| 105/06 | 六層 | 60.3 | 800 | 13.3 | ⊕ |
| 105/05 | 六層 | 34.0 | 528 | 15.5 | |
| 105/05 | 十七層 | 45.4 | 750 | 16.5 | ⊕ |
| 104/11 | 十五層 | 34.0 | 450 | 13.2 | |
| 104/07 | 八層 | 37.5 | 610 | 16.3 | ⊕ |
| 104/03 | 四層 | 37.2 | 530 | 14.2 | ⊕ |
| 104/02 | 七層 | 37.7 | 550 | 14.6 | ⊕ |
| 103/12 | 六層 | 48.3 | 720 | 14.9 | ⊕ |
| 103/12 | 十七層，十八層 | 76.0 | 1,020 | 13.4 | ⊕ |
| 103/08 | 十三層 | 45.4 | 700 | 15.4 | ⊕ |
| 103/04 | 七層 | 37.7 | 580 | 15.4 | ⊕ |
| 103/03 | 十三層 | 36.5 | 538 | 14.7 | |
| 103/03 | 四層 | 32.5 | 496 | 15.3 | |
| 103/01 | 三層 | 32.7 | 550 | 16.8 | |
| 102/12 | 八層 | 48.3 | 730 | 15.1 | |
| 102/11 | 地下層 | 119.6 | 1,380 | 11.5 | |
| 102/11 | 一層，二層，三層 | 57.3 | 730 | 12.7 | |
| 102/10 | 十六層 | 43.3 | 575 | 13.3 | |
| 102/10 | 十一層 | 37.5 | 663 | 17.7 | ⊕ |
| 102/07 | 七層 | 32.4 | 400 | 12.3 | |
| 102/07 | 十七層 | 45.4 | 565 | 12.4 | ⊕ |
| 102/06 | 十九層 | 34.1 | 546 | 16.0 | |
| 102/04 | 十一層 | 37.5 | 485 | 12.9 | ⊕ |
| 102/03 | 六層 | 46.5 | 650 | 14.0 | |
| 102/02 | 十五層 | 69.7 | 900 | 12.9 | ⊕ |
| 102/02 | 十九層 | 34.1 | 410 | 12.0 | |
| 102/01 | 十一層 | 37.5 | 443 | 11.8 | ⊕ |
| 101/12 | 一層，二層，三層 | 57.1 | 1,600 | 28.0 | |
| 101/12 | 十六層 | 48.3 | 605 | 12.5 | |
| 101/12 | 八層 | 48.3 | 670 | 13.9 | ⊕ |
| 101/11 | 四層 | 32.4 | 360 | 11.1 | |
| 101/11 | 十一層 | 37.5 | 290 | 7.7 | ⊕ |
| 101/10 | 六層 | 46.5 | 500 | 10.7 | ⊕ |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上20層 / 地下2層
總戶數251 戶
棟戶規劃1棟
基地面積3,029 坪
建蔽率68.06%
公設比21.93%
屋齡31 年 使照 84 年（1995）
使用分區住宅區
朝向朝西、朝南
格局二房(37.52~57.33坪)/三房(32.42~75.99坪)/四房(28.03~83.02坪)/五房(69.71坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建蘭園建設股份有限公司
營造廠商允良營造有限公司
建築設計林 人 鵬
建造執照(80)高市工建築字第F23009號
使用執照(83)高市工建築使字第01594號
使照配對—
垃圾處理社區統一處理（社區外集中處理）
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
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