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資產情報 · Asset intelligence
森城大院
台北市中正區牯嶺街146號 · 78 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
95.4萬
中位 · 均 95.4 萬 · 1 筆（24–26）
總戶數 Units
78戶
RC造
屋齡 Age
6 年
使照 109 年（2020）
樓層規劃 Floors
14F
地上14層,地下4層
位置 · Location
座標 25.0215509, 121.51895
一段話摘要 · In one paragraph
森城大院坐落於中正區，是一處 78 戶的 RC造 社區（地上14層,地下4層），由智城建設興建。市場累積 59 筆實價成交，近三年每坪中位 95.4 萬，成交區間 55.1–95.4 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 中正區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 中正區
全期中位 64.4 萬/坪 · 區間 55.1–95.4 · 租賃 36 筆（1369 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 59）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 113/03 | 一層 | 69.0 | 5,968 | 95.4 | ⊕ |
| 112/09 | 四層 | 89.1 | 6,200 | 73.3 | ⊕ |
| 112/09 | 十層 | 92.0 | 6,288 | 68.3 | ⊕ |
| 112/04 | 十一層 | 94.7 | 6,780 | 71.6 | ⊕ |
| 111/11 | 八層 | 96.0 | 6,568 | 79.0 | ⊕ |
| 111/07 | 十二層 | 96.0 | 6,768 | 81.1 | ⊕ |
| 111/02 | 十三層 | 94.7 | 6,700 | 80.2 | ⊕▲ |
| 111/01 | 八層 | 85.2 | 4,700 | 55.1 | ⊕▲ |
| 110/12 | 十一層 | 75.4 | 4,696 | 67.3 | ⊕ |
| 110/11 | 十四層 | 96.0 | 6,980 | 72.7 | ⊕ |
| 110/10 | 九層 | 87.2 | 5,355 | 61.4 | ⊕ |
| 110/10 | 十一層 | 75.1 | 4,808 | 69.4 | ⊕ |
| 110/09 | 六層 | 83.0 | 4,950 | 59.6 | ⊕ |
| 110/07 | 十四層 | 94.2 | 6,990 | 74.2 | ⊕ |
| 110/06 | 三層 | 76.3 | 4,700 | 61.6 | ⊕ |
| 110/05 | 十二層 | 84.6 | 5,250 | 62.0 | ⊕ |
| 110/04 | 十一層 | 82.4 | 5,300 | 64.4 | ⊕ |
| 110/04 | 九層 | 96.0 | 5,888 | 69.6 | ⊕ |
| 110/04 | 二層 | 84.6 | 4,700 | 62.9 | ⊕ |
| 110/03 | 四層 | 95.5 | 1,060 | 11.4 | ⊕▲ |
| 110/02 | 五層 | 85.2 | 4,740 | 64.2 | ⊕ |
| 110/01 | 五層 | 83.0 | 4,750 | 65.9 | ⊕ |
| 110/01 | 四層 | 63.9 | 2,734 | 42.8 | ▲ |
| 109/12 | 七層 | 77.6 | 2,310 | 29.7 | ⊕▲ |
| 109/11 | 七層 | 77.6 | 2,875 | 39.2 | ⊕▲ |
| 109/11 | 二層 | 69.6 | 2,355 | 35.9 | ⊕▲ |
| 109/10 | 二層 | 72.8 | 4,300 | 63.7 | ⊕ |
| 109/10 | 二層 | 100.0 | 5,800 | 64.3 | ⊕ |
| 109/10 | 三層 | 70.8 | 3,900 | 55.1 | |
| 109/09 | 五層 | 98.8 | 5,640 | 59.9 | ⊕ |
| 108/04 | 十二層 | 75.3 | 4,930 | 70.8 | ⊕ |
| 107/05 | 一層 | 62.7 | 3,190 | 59.7 | ⊕▲ |
| 107/05 | 三層 | 71.5 | 3,760 | 56.1 | ⊕▲ |
| 107/05 | 十四層 | 56.8 | 3,230 | 63.5 | ⊕▲◷ |
| 107/05 | 十四層 | 56.7 | 3,420 | 67.7 | ⊕▲ |
| 107/05 | 六層 | 70.8 | 3,650 | 55.8 | ⊕◷ |
| 107/04 | 九層 | 87.2 | 5,054 | 65.4 | ⊕ |
| 107/04 | 十一層 | 87.1 | 5,000 | 64.7 | ⊕ |
| 107/04 | 三層 | 81.8 | 3,990 | 55.6 | ⊕▲ |
| 107/04 | 十四層 | 94.2 | 6,450 | 77.5 | ⊕ |
| 107/04 | 四層 | 82.4 | 4,520 | 63.9 | ⊕▲ |
| 107/04 | 十四層 | 96.0 | 6,450 | 76.7 | ⊕ |
| 107/03 | 十三層 | 71.2 | 4,038 | 66.4 | ⊕◷ |
| 107/03 | 十層 | 84.5 | 4,728 | 62.9 | ⊕ |
| 107/03 | 四層 | 69.6 | 3,900 | 60.1 | ⊕ |
| 107/03 | 二層 | 73.5 | 3,920 | 57.3 | ⊕ |
| 107/03 | 五層 | 80.4 | 4,228 | 60.2 | ⊕ |
| 107/03 | 十層 | 78.9 | 4,880 | 66.5 | ⊕ |
| 107/03 | 十層 | 84.0 | 4,708 | 63.4 | ⊕ |
| 107/03 | 十一層 | 95.4 | 6,348 | 76.3 | ⊕ |
| 107/03 | 十三層 | 85.8 | 6,088 | 76.8 | ⊕◷ |
| 107/03 | 七層 | 76.2 | 4,328 | 61.4 | ⊕ |
| 107/03 | 九層 | 92.0 | 5,108 | 63.0 | ⊕ |
| 107/03 | 十層 | 92.0 | 5,138 | 63.4 | ⊕ |
| 107/03 | 五層 | 76.2 | 4,268 | 60.3 | ⊕ |
| 107/03 | 八層 | 85.2 | 4,668 | 62.2 | ⊕ |
| 107/03 | 二層 | 84.6 | 4,458 | 59.5 | ⊕ |
| 107/03 | 十三層 | 84.8 | 5,000 | 68.2 | ⊕ |
| 107/03 | 八層 | 88.5 | 4,928 | 63.0 | ⊕▲ |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住商用
建築構造RC造
樓層地上14層 / 地下4層
總戶數78 戶
棟戶規劃2棟，76戶住家，2戶一般事務所
基地面積519 坪
建蔽率54.3%
公設比29.9%
車位規劃平面式136個（車位比 1:1.74）
屋齡6 年 使照 109 年（2020）
使用分區住宅區
朝向朝北、朝南、朝東
格局四房(60~70坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建智城建設
營造廠商森城營造
建築設計熊宜一建築師事務所
建造執照106建字第0119號
使用執照109使字第0112號
使照配對✓ 78 戶 residential
主要建材林內三機廚具、TOTO衛浴
垃圾處理—
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
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