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資產情報 · Asset intelligence

森朵大廈

高雄市鼓山區大順一路620號　·　68 戶　·　RC造

使用執照 —管委會 ✓

每坪・近三年 3-yr median

40.5萬

中位 · 均 44.0 萬 · 5 筆（24–26）

總戶數 Units

68戶

RC造

屋齡 Age

13 年

使照 102 年（2013）

樓層規劃 Floors

24F

地上24層,地下4層

位置 · Location

座標 22.655779986016, 120.30075000613

一段話摘要 · In one paragraph

森朵大廈坐落於鼓山區，是一處 68 戶的 RC造社區（地上24層,地下4層），由聖山建設股份有限公司興建。市場累積 94 筆實價成交，近三年每坪中位 40.5 萬，成交區間 15.6–59.7 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 94 筆 · 對照鼓山區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加鼓山區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鼓山區

全期中位 22.1 萬/坪 · 區間 15.6–59.7 · 租賃 398 筆（592 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 94）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
114/11	十九層	93.3	3,550	38.1	⊕
114/10	十二層	92.2	3,730	40.5	⊕
114/02	十一層	83.9	3,650	43.5	⊕
113/03	一層，夾層，見其	113.9	6,800	59.7	⊕
113/02	六層	92.1	3,500	38.0	⊕
112/08	二十四層	41.9	1,035	24.7	⊕▲
112/04	十四層	93.2	3,050	32.7	⊕
112/04	二層	55.2	1,620	29.3	⊕
111/07	十一層	83.9	2,620	31.2	⊕
111/05	二十一層	100.3	3,160	31.5	⊕
110/08	二十三層	90.9	2,588	28.5	⊕
109/10	十六層	55.2	1,200	21.7	⊕▲
109/10	二層	57.3	1,320	23.1	⊕
109/08	十一層	92.2	2,213	24.0	⊕
108/12	二十四層	83.9	2,070	24.7	⊕
106/07	七層	83.9	1,950	23.2	⊕
106/05	九層	92.1	2,273	24.7	⊕
106/02	十層	82.8	1,880	22.7	⊕
106/01	五層	55.2	1,125	20.2	⊕
105/05	十二層	56.3	1,255	22.3	⊕
104/12	十層	55.2	1,260	22.8	⊕
104/11	四層	93.3	2,100	22.5	⊕
104/10	十四層	93.2	2,350	25.2	⊕
104/09	十三層	56.3	1,250	22.2	⊕
104/09	七層	56.3	1,180	20.9	⊕
104/08	十一層	56.3	1,300	23.1	⊕
104/05	二十層	93.3	2,350	25.2	⊕
103/07	三層	93.3	1,953	20.9	⊕
103/07	四層	93.3	2,211	23.7	⊕
103/04	五層	92.1	2,020	21.9	⊕
103/04	二十四層	99.6	2,538	25.5	⊕
103/04	四層	82.8	1,815	21.9	⊕
103/04	三層	82.8	1,832	22.1	⊕
103/03	六層	92.1	2,035	22.1	⊕
103/03	九層	92.1	2,360	25.6	⊕
103/02	八層	99.1	2,188	22.1	⊕
103/02	十七層	99.2	2,345	23.7	⊕
103/02	七層	93.3	2,050	22.0	⊕
102/12	十六層	100.3	2,344	23.4	⊕
102/11	二十二層	83.9	2,196	26.2	⊕
102/07	二十一層	100.3	2,468	24.6	⊕
102/07	十一層	92.2	2,075	22.5	⊕
102/06	十二層	92.2	2,035	22.1	⊕
102/06	十層	93.3	2,080	22.3	⊕
102/06	二十二層	100.3	2,480	24.7	⊕
102/05	十五層	92.2	2,120	23.0	⊕
102/05	十八層	93.3	2,158	23.1	⊕
102/05	二十三層	100.3	2,430	24.2	⊕
102/05	五層	82.8	1,828	22.1	⊕
102/04	九層	82.8	2,095	25.3	⊕
102/04	十層	82.8	1,780	21.5	⊕
102/04	十六層	82.8	2,045	24.7	⊕
102/04	十八層	83.9	2,150	25.6	⊕
102/04	二十層	83.9	2,210	26.3	⊕
102/03	十一層	83.9	1,850	22.1	⊕
102/02	十四層	83.9	1,830	21.8	⊕
102/02	六層	83.9	1,795	21.4	⊕
102/02	十三層	82.8	1,855	22.4	⊕
102/02	十九層	100.3	2,250	22.4	⊕
102/01	七層	83.9	1,775	21.2	⊕
102/01	二十一層	90.9	2,200	24.2	⊕
102/01		93.3	1,856	19.9	⊕
101/11	二層	57.3	960	16.8	⊕
101/10	八層	83.9	1,746	20.8	⊕
101/09	九層	55.2	1,083	19.6	⊕
101/09	十九層	83.9	1,962	23.4	⊕
101/09	二十二層	56.3	1,138	20.2	⊕
101/09	二十三層	90.9	2,200	24.2	⊕
101/09	二十四層	90.9	2,215	24.4	⊕
101/07	八層	56.3	975	17.3	⊕
101/07	十六層	55.2	1,015	18.4	⊕
101/06	二層	55.2	930	16.8	⊕
101/06	十三層	56.3	950	16.9	⊕
101/06	三層	55.2	963	17.4	⊕
101/05	二十三層	56.3	1,026	18.2	⊕
101/05	二十層	56.3	979	17.4	⊕
101/05	十一層	56.3	916	16.3	⊕
101/05	十二層	56.3	938	16.7	⊕
101/05	二十一層	56.3	980	17.4	⊕
101/05	十八層	56.3	990	17.6	⊕
101/05	五層	55.2	930	16.8	⊕
101/05	十七層	55.2	970	17.6	⊕
101/05	六層	55.2	930	16.8	⊕
101/05	十四層	93.2	1,953	20.9	⊕
101/05	七層	56.3	975	17.3	⊕
101/05	十九層	56.3	979	17.4	⊕
101/05	二十層	93.3	2,058	22.1	⊕
101/05	十五層	56.3	975	17.3	⊕
101/05	十二層	90.9	1,750	19.3	⊕
101/05	十五層	83.9	1,798	21.4	⊕
101/05	十七層	83.9	1,856	22.1	⊕
101/05	四層	56.3	950	16.9	⊕
101/05	十層	55.2	860	15.6	⊕
101/05	二十四層	55.2	983	17.8	⊕

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住家用

建築構造RC造

樓層地上24層 / 地下4層

總戶數68 戶

棟戶規劃1棟

基地面積1,171 坪

建蔽率48.37%

公設比31.92%

屋齡13 年使照 102 年（2013）

使用分區商業區

朝向朝東、朝東北

格局三房(33.85~90.91坪)/四房(57.27~100.25坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建聖山建設股份有限公司

營造廠商益祥營造有限公司

建築設計李維強

建造執照(97)高市工建築字第00466號

使用執照(102)高市工建築使字第00733號

使照配對—

垃圾處理社區統一處理（社區內專區堆置）

公共設施 · Amenities

接待大廳中庭花園空中花園交誼廳會議室健身房俱樂部信箱區

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？