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資產情報 · Asset intelligence

美術森林

高雄市鼓山區馬卡道路339號　·　112 戶　·　

使用執照 —管委會 ✓

每坪・近三年 3-yr median

39.7萬

中位 · 均 39.9 萬 · 11 筆（24–26）

總戶數 Units

112戶

屋齡 Age

10 年

使照 105 年（2016）

樓層規劃 Floors

15F

地上15層,地下3層

位置 · Location

座標 22.663034187939, 120.285810604825

一段話摘要 · In one paragraph

美術森林坐落於鼓山區，是一處 112 戶的社區（地上15層,地下3層），由城揚建設興建。市場累積 169 筆實價成交，近三年每坪中位 39.7 萬，成交區間 20.9–43.4 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 169 筆 · 對照鼓山區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加鼓山區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鼓山區

全期中位 26.3 萬/坪 · 區間 20.9–43.4 · 租賃 144 筆（621 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 169）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
114/03	二層	42.5	1,580	37.2
113/11	十一層	28.9	1,195	41.3	⊕
113/09	五層	42.0	1,760	41.9
113/06	十二層	23.3	925	39.7
113/06	十一層	38.2	1,580	41.4	⊕
113/05	三層	26.7	1,158	43.4
113/04	四層	26.7	947	35.5
113/04	五層	38.2	1,630	42.7	⊕
113/03	十二層	38.2	1,498	39.2	⊕
113/01	十二層	28.9	1,123	38.8	⊕
113/01	八層	30.1	1,149	38.2	⊕
112/10	五層	24.9	918	36.8
112/10	二層	44.2	1,550	35.0	⊕
112/10	五層	40.4	1,496	37.0	⊕
112/09	六層	23.3	880	37.7
112/07	五層	28.9	1,135	39.2	⊕
112/04	七層	35.9	1,128	31.4
112/04	八層	44.7	1,550	34.7	⊕
112/03	十五層	45.0	1,580	35.1	⊕
111/08	十層	26.7	940	35.2
111/07	十四層	48.8	1,650	33.8	⊕
111/07	三層	24.8	740	29.8
111/04	十五層	23.3	796	34.1
111/04	十四層	27.2	1,075	39.5	⊕
111/03	十五層	26.7	870	32.6
111/02	九層	38.2	1,300	34.1	⊕
110/11	十一層	24.9	780	31.3
110/11	十一層	23.3	760	32.6
110/11	十二層	28.9	740	25.6	⊕
110/10	十五層	27.1	880	32.5	⊕
110/10	十五層	56.3	1,668	29.6	⊕
110/09	十五層	49.3	1,480	30.0	⊕
110/09	十五層	27.2	788	29.0	⊕
110/07	五層	42.0	1,150	27.4
110/04	六層	48.8	1,400	28.7	⊕
110/03	九層	28.9	728	25.1	⊕
110/02	五層	28.9	765	26.4	⊕
110/02	十二層	51.1	1,360	26.6	⊕
110/01	八層	24.8	600	24.2
110/01	四層	24.8	668	26.9
109/12	三層	23.3	530	22.7
109/12	六層	49.3	1,188	24.1	⊕
109/10	十一層	49.3	1,268	25.7	⊕
109/10	三層	24.9	600	24.1
109/09	九層	23.3	580	24.9
109/08	三層	24.8	525	21.2	▲
109/06	九層	27.1	650	24.0	⊕
109/01	八層	38.2	880	23.0
108/11	十一層	27.1	660	24.4	⊕
108/10	十四層	27.2	715	26.3	⊕
108/04	二層	44.2	1,062	24.0	⊕
108/04	八層	23.3	594	25.5
108/03	十層	48.8	1,220	25.0	⊕
108/03	六層	24.9	560	22.5
108/03	十二層	27.2	660	24.3	⊕
108/03	十四層	38.2	1,000	26.2
108/02	四層	49.3	1,238	25.1	⊕
108/02	三層	48.8	1,200	24.6	⊕
108/01	十二層	24.8	638	25.7
108/01	七層	48.8	1,270	26.0	⊕
108/01	八層	48.8	1,138	23.3	⊕
108/01	十五層	48.8	1,166	23.9	⊕
108/01	二層	35.9	750	20.9
108/01	十四層	38.2	860	22.5	⊕
107/12	十四層	49.3	1,328	27.0	⊕
107/12	十五層	49.3	1,186	24.1	⊕
107/11	十一層	38.2	960	25.2	⊕
107/11	五層	49.3	1,228	24.9	⊕
107/10	十四層	48.8	1,172	24.0	⊕
107/10	三層	24.8	525	21.2
107/10	六層	48.8	1,270	26.0	⊕
107/10	十五層	40.4	950	23.5	⊕
107/09	十層	42.7	933	21.8	⊕
107/09	三層	49.3	1,168	23.7	⊕
107/09	三層	38.2	900	23.6	⊕
107/09	九層	48.8	1,135	23.3	⊕
107/09	九層	38.2	930	24.4	⊕
107/08	十一層	48.8	1,175	24.1	⊕
107/07	八層	38.2	936	24.5	⊕
107/07	十二層	35.9	808	22.5
107/07	九層	40.4	1,000	24.7	⊕
107/07	七層	49.3	1,140	23.1	⊕
107/07	八層	44.7	1,110	24.8	⊕
107/06	十三層	48.8	1,170	24.0	⊕
107/06	四層	48.8	1,175	24.1	⊕
107/06	九層	44.7	1,166	26.1	⊕
107/06	二層	25.6	570	22.3	⊕
107/05	二層	27.1	605	22.4	⊕
107/05	五層	40.4	1,010	25.0	⊕
107/04	十一層	40.4	965	23.9	⊕
107/04	十一層	49.3	1,168	23.7	⊕
107/04	十二層	40.4	880	21.8	⊕
107/03	十二層	49.3	1,144	23.2	⊕
107/03	四層	38.2	850	22.3	⊕
107/01	四層	38.2	870	22.8
106/12	十四層	24.8	635	25.6
106/12	十一層	23.3	565	24.2
106/10	十三層	49.3	1,130	22.9	⊕
106/08	七層	23.3	650	27.9
106/07	二層	26.7	718	26.9
106/07	十二層	21.9	565	25.8
106/07	十層	38.2	970	25.4
106/07	七層	38.2	920	24.1
106/06	十三層	35.9	1,031	28.7
106/06	五層	42.0	1,277	30.4
106/06	二層	42.5	1,139	26.8
106/05	六層	38.2	1,060	27.8
106/05	六層	38.2	1,038	27.2	⊕
106/05	十層	49.3	1,300	26.4	⊕
106/04	七層	35.9	925	25.8
106/03	十三層	38.2	1,100	28.8
106/02	六層	49.3	1,250	25.4	⊕
105/12	七層	26.7	690	25.8
105/12	八層	38.2	925	24.2
105/11	十四層	23.3	620	26.6
105/11	三層	38.2	938	24.6
105/11	十層	26.7	699	26.2
105/11	三層	23.3	600	25.7
105/10	四層	26.7	775	29.0
105/10	四層	23.3	675	29.0
105/10	五層	35.9	1,000	27.8
105/10	六層	23.3	686	29.4
105/09	十二層	23.3	700	30.0
105/09	十一層	23.3	700	30.0
105/08	三層	26.7	750	28.1
105/08	九層	23.3	590	25.3
105/07	二層	40.4	1,011	25.0	⊕
105/07	十二層	24.8	662	26.7
105/07	五層	26.7	770	28.8
105/06	六層	26.7	710	26.6
105/06	三層	24.8	635	25.6
105/06	五層	23.3	680	29.2
105/05	七層	23.3	613	26.3
105/05	八層	26.7	700	26.2
105/05	六層	24.9	645	25.9
105/05	十層	23.3	626	26.9
105/05	十三層	23.3	630	27.0
105/04	十一層	24.9	700	28.1
105/04	十五層	23.3	660	28.3
105/04	十三層	27.2	765	28.1	⊕
105/04	十二層	48.8	1,380	28.3	⊕
105/04	二層	24.9	620	24.9
105/04	四層	24.9	638	25.6
105/04	四層	24.8	640	25.8
105/04	九層	24.9	660	26.5
105/04	八層	24.9	650	26.1
105/03	十五層	26.7	742	27.8
105/03	十層	24.9	725	29.1
105/03	十五層	27.2	759	27.9	⊕
105/03	十層	24.8	663	26.7
105/03	十二層	27.2	780	28.7	⊕
105/03	八層	23.3	615	26.4
105/03	五層	24.9	780	31.3
105/03	七層	24.9	650	26.1
105/02	七層	24.8	636	25.6
105/02	十四層	26.7	838	31.4
105/02	十三層	28.9	823	28.4	⊕
105/02	十二層	28.9	810	28.0	⊕
105/02	五層	24.8	625	25.2
105/02	十四層	27.2	760	27.9	⊕
105/01	十三層	27.1	770	28.5	⊕
105/01	六層	24.8	630	25.4
105/01	九層	27.1	780	28.8	⊕
105/01	十一層	27.1	783	28.9	⊕
104/12	十五層	27.1	780	28.8	⊕
104/12	十一層	28.9	800	27.6	⊕
104/11	三層	24.9	623	25.0
104/11	八層	24.8	642	25.9
104/11	九層	28.9	800	27.6	⊕

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住家用

樓層地上15層 / 地下3層

總戶數112 戶

棟戶規劃1棟，112戶住家

基地面積323 坪

建蔽率59.5%

公設比34%

車位規劃機械式68個（車位比 1:0.61）

屋齡10 年使照 105 年（2016）

使用分區第四種商業區（特）

朝向朝西

格局二房(21.87~42.47坪)/三房(35.91~49.27坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建城揚建設

營造廠商允良營造

建築設計梁慶源建築師事務所

建造執照(102)高市工建築字第01177號

使用執照(104)高市工建築使字第01600號

使照配對—

垃圾處理社區統一處理（社區內專區堆置）

公共設施 · Amenities

接待大廳中庭花園空中花園交誼廳閱覽室視聽室健身房KTV信箱區曬被區

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？