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資產情報 · Asset intelligence
開喜人生大樓
高雄市楠梓區德賢路248巷5弄17號 · 248 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
23.2萬
中位 · 均 23.5 萬 · 8 筆（24–26）
總戶數 Units
248戶
RC造
屋齡 Age
31 年
使照 84 年（1995）
樓層規劃 Floors
12F
地上12層,地下1層
位置 · Location
座標 22.726505143903, 120.305517877901
一段話摘要 · In one paragraph
開喜人生大樓坐落於楠梓區，是一處 248 戶的 RC造 社區（地上12層,地下1層），由永信建設開發股份有限公司興建。市場累積 99 筆實價成交，近三年每坪中位 23.2 萬，成交區間 2.8–33.6 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 楠梓區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 楠梓區
全期中位 11.4 萬/坪 · 區間 2.8–33.6 · 租賃 19 筆（529 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 99）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 114/07 | 四層 | 49.3 | 750 | 15.2 | ⊕▲ |
| 114/03 | 一層，二層，騎樓 | 35.4 | 1,180 | 33.3 | |
| 114/02 | 一層，二層，騎樓 | 17.6 | 280 | 15.9 | ▲ |
| 114/02 | 九層 | 25.8 | 650 | 25.2 | ⊕ |
| 114/01 | 七層 | 25.8 | 626 | 24.2 | ⊕ |
| 114/01 | 六層 | 48.1 | 203 | 4.2 | ⊕▲ |
| 113/12 | 七層 | 34.2 | 660 | 19.3 | ⊕ |
| 113/12 | 十層 | 29.8 | 620 | 20.8 | |
| 113/07 | 九層 | 48.3 | 821 | 17.0 | |
| 113/05 | 六層 | 36.1 | 800 | 22.2 | ⊕ |
| 113/02 | 一層，二層 | 32.9 | 865 | 26.3 | |
| 112/02 | 十層 | 35.8 | 615 | 17.2 | ⊕ |
| 112/02 | 十層 | 36.5 | 650 | 17.8 | ⊕ |
| 111/09 | 十一層 | 45.7 | 300 | 6.6 | ⊕▲ |
| 111/05 | 十二層 | 45.2 | 400 | 8.9 | ⊕▲ |
| 111/05 | 五層 | 31.6 | 580 | 18.4 | |
| 111/05 | 十一層 | 47.0 | 900 | 19.2 | ⊕ |
| 110/12 | 三層 | 60.9 | 650 | 10.7 | ▲ |
| 110/12 | 五層 | 36.3 | 663 | 18.3 | ⊕ |
| 110/10 | 九層 | 35.8 | 640 | 17.9 | ⊕ |
| 110/08 | 一層，二層，騎樓 | 37.7 | 950 | 25.2 | ⊕ |
| 110/06 | 三層 | 59.6 | 700 | 11.8 | ⊕ |
| 110/03 | 一層，二層 | 32.9 | 720 | 21.9 | |
| 110/03 | 三層 | 50.7 | 660 | 13.0 | ⊕ |
| 110/02 | 一層，二層，騎樓 | 34.6 | 850 | 24.6 | |
| 110/01 | 五層 | 35.8 | 450 | 12.6 | ⊕ |
| 109/12 | 七層 | 38.6 | 350 | 9.1 | ⊕▲ |
| 109/11 | 五層 | 32.7 | 390 | 11.9 | |
| 109/11 | 一層，二層 | 31.8 | 1,412 | 44.4 | |
| 109/11 | 一層，二層 | 32.9 | 730 | 22.2 | |
| 109/09 | 五層 | 36.3 | 450 | 12.4 | ⊕ |
| 109/07 | 十二層 | 38.1 | 458 | 12.0 | ⊕ |
| 109/07 | 五層 | 49.3 | 630 | 12.8 | ⊕ |
| 109/04 | 五層 | 49.3 | 490 | 9.9 | ⊕ |
| 109/03 | 四層 | 31.9 | 385 | 12.1 | |
| 109/03 | 一層，二層 | 33.5 | 200 | 6.0 | ▲ |
| 109/01 | 十層 | 42.4 | 455 | 10.7 | |
| 109/01 | 八層 | 42.2 | 438 | 10.4 | ⊕ |
| 108/12 | 四層 | 35.5 | 410 | 11.5 | ⊕ |
| 108/11 | 一層，二層，騎樓 | 35.2 | 790 | 22.5 | |
| 108/10 | 一層，二層，騎樓 | 35.2 | 850 | 24.2 | |
| 108/10 | 九層 | 35.5 | 450 | 12.7 | ⊕ |
| 108/08 | 四層 | 22.2 | 280 | 12.6 | |
| 108/08 | 十層 | 48.1 | 637 | 13.3 | ⊕ |
| 108/05 | 一層，二層 | 33.3 | 725 | 21.7 | |
| 108/04 | 三層 | 22.4 | 90 | 4.0 | |
| 108/03 | 八層 | 47.5 | 580 | 12.2 | ⊕ |
| 108/02 | 九層 | 48.1 | 550 | 11.4 | ⊕ |
| 107/05 | 一層，二層 | 36.8 | 600 | 16.3 | ⊕ |
| 107/01 | 十二層 | 45.2 | 400 | 8.9 | ⊕ |
| 106/12 | 十二層 | 36.3 | 400 | 11.0 | ⊕ |
| 106/11 | 六層 | 48.9 | 500 | 10.2 | ⊕ |
| 106/11 | 十層 | 31.9 | 320 | 10.0 | |
| 106/06 | 九層 | 22.7 | 140 | 6.2 | |
| 106/05 | 十二層 | 43.4 | 450 | 10.4 | |
| 105/12 | 八層 | 36.5 | 408 | 11.2 | ⊕ |
| 105/12 | 八層 | 42.2 | 398 | 9.4 | ⊕ |
| 105/12 | 十一層 | 38.6 | 382 | 9.9 | ⊕ |
| 105/10 | 十二層 | 43.4 | 400 | 9.2 | |
| 105/10 | 八層 | 38.6 | 360 | 9.3 | ⊕ |
| 105/04 | 十二層 | 33.4 | 330 | 9.9 | ⊕ |
| 105/04 | 四層 | 31.9 | 290 | 9.1 | |
| 105/04 | 一層，二層 | 39.5 | 900 | 22.8 | |
| 104/11 | 八層 | 47.5 | 488 | 10.3 | ⊕ |
| 104/11 | 四層 | 22.2 | 210 | 9.4 | |
| 104/09 | 一層，二層，騎樓 | 35.2 | 700 | 19.9 | |
| 104/08 | 一層，二層 | 32.7 | 1,100 | 33.6 | |
| 104/08 | 一層，二層 | 38.3 | 1,200 | 31.3 | ⊕ |
| 104/05 | 一層，二層 | 34.6 | 985 | 28.4 | |
| 104/05 | 四層 | 38.5 | 363 | 9.4 | |
| 104/05 | 十層 | 37.5 | 450 | 12.0 | ⊕ |
| 104/04 | 八層 | 47.5 | 450 | 9.5 | ⊕ |
| 104/04 | 五層 | 31.6 | 320 | 10.1 | |
| 104/03 | 十層 | 35.8 | 375 | 10.5 | ⊕ |
| 104/01 | 三層 | 39.6 | 398 | 10.1 | ⊕ |
| 103/11 | 一層，二層 | 36.8 | 350 | 9.5 | ⊕ |
| 103/06 | 一層，二層，騎樓 | 54.3 | 1,080 | 19.9 | |
| 103/06 | 四層 | 32.7 | 416 | 12.7 | |
| 103/06 | 七層 | 25.8 | 265 | 10.3 | ⊕ |
| 103/06 | 七層 | 48.1 | 497 | 10.3 | ⊕ |
| 103/05 | 九層 | 48.1 | 495 | 10.3 | ⊕ |
| 103/03 | 四層 | 31.9 | 300 | 9.4 | |
| 103/01 | 37.5 | 420 | 11.2 | ⊕ | |
| 102/11 | 四層 | 32.7 | 268 | 8.2 | |
| 102/10 | 十層 | 31.9 | 328 | 10.3 | |
| 102/08 | 八層 | 31.9 | 88 | 2.8 | |
| 102/07 | 九層 | 26.0 | 260 | 10.0 | ⊕ |
| 102/05 | 八層 | 45.6 | 426 | 9.4 | ⊕ |
| 102/05 | 七層 | 46.0 | 418 | 9.1 | ⊕ |
| 102/04 | 十二層 | 33.4 | 285 | 8.5 | ⊕ |
| 102/04 | 一層，二層 | 32.8 | 400 | 12.2 | |
| 102/03 | 七層 | 47.5 | 450 | 9.5 | ⊕ |
| 102/03 | 四層 | 33.4 | 330 | 9.9 | ⊕ |
| 102/03 | 八層 | 31.9 | 265 | 8.3 | |
| 101/12 | 七層 | 42.2 | 335 | 7.9 | ⊕ |
| 101/10 | 四層 | 33.4 | 230 | 6.9 | ⊕ |
| 101/10 | 九層 | 35.8 | 200 | 5.6 | ⊕ |
| 101/09 | 十層 | 25.0 | 215 | 8.6 | ⊕ |
| 101/08 | 九層 | 37.8 | 335 | 8.9 | ⊕ |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上12層 / 地下1層
總戶數248 戶
棟戶規劃1棟
基地面積4,800 坪
建蔽率53.92%
公設比22.74%
屋齡31 年 使照 84 年（1995）
使用分區住宅區
朝向朝西
格局一房(32.89~54.32坪)/二房(17.59~38.31坪)/三房(22.23~48.9坪)/四房(39.51~60.91坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建永信建設開發股份有限公司
營造廠商義展營造工程有限公司
建築設計張 弘 憲
建造執照(82)高市工建築字第L21047號
使用執照(84)高市工建築使字第00172號
使照配對—
垃圾處理—
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
這處資產，對您的組合代表什麼？