Intel · Property / 高雄市 / 前金區 / 福懋真湛-湛美館
資產情報 · Asset intelligence
福懋真湛-湛美館
高雄市前金區光復二街17號 · 61 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
31.6萬
中位 · 均 31.6 萬 · 2 筆（24–26）
總戶數 Units
61戶
RC造
屋齡 Age
6 年
使照 109 年（2020）
樓層規劃 Floors
15F
地上15層,地下3層
位置 · Location
座標 22.623890993476, 120.296616973494
一段話摘要 · In one paragraph
福懋真湛-湛美館坐落於前金區，是一處 61 戶的 RC造 社區（地上15層,地下3層），由福懋建設股份有限公司興建。市場累積 66 筆實價成交，近三年每坪中位 31.6 萬，成交區間 21.3–43.9 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 前金區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 前金區
全期中位 24.4 萬/坪 · 區間 21.3–43.9 · 租賃 12 筆（731 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 66）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 113/07 | 二層 | 52.6 | 1,700 | 32.3 | ⊕ |
| 113/02 | 四層 | 64.2 | 1,990 | 31.0 | ⊕ |
| 112/08 | 九層 | 55.2 | 1,700 | 30.8 | ⊕ |
| 111/05 | 三層 | 27.6 | 632 | 22.9 | ⊕ |
| 110/10 | 二層 | 64.2 | 1,555 | 24.2 | ⊕ |
| 110/10 | 三層 | 64.2 | 1,560 | 24.3 | ⊕ |
| 110/10 | 六層 | 64.2 | 1,760 | 27.4 | ⊕ |
| 110/10 | 十四層 | 47.8 | 1,235 | 25.8 | ⊕ |
| 110/09 | 二層 | 68.9 | 1,641 | 23.8 | ⊕ |
| 110/09 | 四層 | 68.9 | 1,635 | 23.7 | ⊕ |
| 110/09 | 四層 | 64.2 | 1,548 | 24.1 | ⊕ |
| 110/09 | 五層 | 64.2 | 1,576 | 24.5 | ⊕ |
| 110/09 | 三層 | 68.9 | 1,658 | 24.1 | ⊕ |
| 110/09 | 二層 | 68.9 | 1,838 | 26.7 | ⊕ |
| 110/08 | 三層 | 47.4 | 1,166 | 24.6 | ⊕ |
| 110/08 | 十層 | 64.2 | 1,598 | 24.9 | ⊕ |
| 110/08 | 九層 | 64.2 | 1,580 | 24.6 | ⊕ |
| 110/08 | 十三層 | 75.1 | 1,850 | 24.6 | ⊕ |
| 110/08 | 八層 | 64.2 | 1,588 | 24.7 | ⊕ |
| 110/07 | 七層 | 64.2 | 1,588 | 24.7 | ⊕ |
| 110/07 | 十五層 | 73.6 | 1,825 | 24.8 | ⊕ |
| 110/07 | 七層 | 47.8 | 1,318 | 27.5 | ⊕ |
| 110/07 | 四層 | 68.9 | 1,622 | 23.6 | ⊕ |
| 110/06 | 四層 | 47.8 | 1,159 | 24.2 | ⊕ |
| 110/06 | 三層 | 68.9 | 1,650 | 24.0 | ⊕ |
| 110/05 | 十二層 | 47.8 | 1,207 | 25.2 | ⊕ |
| 110/05 | 五層 | 47.8 | 1,188 | 24.8 | ⊕ |
| 110/05 | 一層，騎樓 | 45.4 | 1,910 | 42.1 | ⊕ |
| 110/04 | 六層 | 47.8 | 1,195 | 25.0 | ⊕ |
| 110/03 | 五層 | 68.9 | 1,655 | 24.0 | ⊕ |
| 110/03 | 十五層 | 47.5 | 1,205 | 25.4 | ⊕ |
| 110/02 | 八層 | 47.8 | 1,205 | 25.2 | ⊕ |
| 110/02 | 十一層 | 85.0 | 2,120 | 24.9 | ⊕ |
| 110/01 | 五層 | 68.9 | 1,670 | 24.3 | ⊕ |
| 109/12 | 九層 | 47.8 | 1,210 | 25.3 | ⊕ |
| 109/12 | 二層 | 52.6 | 1,335 | 25.4 | ⊕ |
| 109/12 | 十一層 | 47.8 | 1,220 | 25.5 | ⊕ |
| 109/12 | 十層 | 47.8 | 1,211 | 25.3 | ⊕ |
| 109/12 | 一層，騎樓 | 45.6 | 2,000 | 43.9 | ⊕ |
| 109/11 | 十層 | 55.2 | 1,285 | 23.3 | ⊕ |
| 109/11 | 十層 | 53.9 | 1,385 | 25.7 | ⊕ |
| 109/11 | 八層 | 55.2 | 1,280 | 23.2 | ⊕ |
| 109/11 | 十三層 | 47.8 | 1,207 | 25.2 | ⊕ |
| 109/10 | 十四層 | 70.2 | 1,735 | 23.4 | ⊕ |
| 109/10 | 十四層 | 75.1 | 1,840 | 23.4 | ⊕ |
| 109/10 | 六層 | 68.9 | 1,666 | 23.0 | ⊕ |
| 109/10 | 六層 | 68.9 | 1,677 | 23.0 | ⊕ |
| 109/09 | 四層 | 55.2 | 1,258 | 21.3 | ⊕ |
| 109/09 | 十一層 | 86.5 | 2,187 | 23.3 | ⊕ |
| 109/09 | 十二層 | 80.2 | 2,035 | 23.3 | ⊕ |
| 109/09 | 七層 | 68.9 | 1,667 | 23.0 | ⊕ |
| 109/08 | 十層 | 54.0 | 1,386 | 24.4 | ⊕ |
| 109/08 | 八層 | 70.9 | 1,727 | 23.0 | ⊕ |
| 109/08 | 三層 | 55.2 | 1,265 | 21.4 | ⊕ |
| 109/07 | 九層 | 55.2 | 1,365 | 23.4 | ⊕ |
| 109/07 | 九層 | 62.0 | 1,580 | 24.4 | ⊕ |
| 109/07 | 十二層 | 75.5 | 1,930 | 23.4 | ⊕ |
| 109/06 | 五層 | 55.2 | 1,270 | 21.5 | ⊕ |
| 109/04 | 六層 | 55.2 | 1,272 | 21.6 | ⊕ |
| 109/02 | 十三層 | 70.2 | 1,728 | 23.3 | ⊕ |
| 109/02 | 十五層 | 70.1 | 1,738 | 23.5 | ⊕ |
| 109/02 | 七層 | 68.9 | 1,668 | 22.8 | ⊕ |
| 109/01 | 九層 | 62.0 | 1,585 | 24.5 | ⊕ |
| 109/01 | 七層 | 55.2 | 1,277 | 21.7 | ⊕ |
| 108/12 | 八層 | 70.9 | 1,832 | 24.6 | ⊕ |
| 104/11 | 全 | 178.5 | 32,900 | 184.3 |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住商用
建築構造RC造
樓層地上15層 / 地下3層
總戶數61 戶
棟戶規劃1棟，59戶住家，2戶店面
基地面積312 坪
建蔽率59.98%
公設比35.5%
車位規劃平面式51個、機械式16個（車位比 1:1.1）
屋齡6 年 使照 109 年（2020）
使用分區第四種商業區
朝向朝北、朝南
格局三房(45~50坪)/四房(59~63坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建福懋建設股份有限公司
營造廠商泰舜營造股份有限公司
建築設計郭炳宏建築師事務所
建造執照106高市工建築字第02592-01號
使用執照109高市工建築使字第02139號
使照配對—
主要建材RC鋼筋混凝土。
垃圾處理社區統一處理（社區內專區堆置）
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
這處資產，對您的組合代表什麼？