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資產情報 · Asset intelligence

森聯LIFE-森耀

新北市鶯歌區鳳三路與龍七路口　·　156 戶　·　RC造

使用執照 ✓管委會 —鳳鳴里

每坪・近三年 3-yr median

41.3萬

中位 · 均 41.3 萬 · 2 筆（24–26）

總戶數 Units

156戶

RC造

屋齡 Age

2 年

使照 113 年（2024）

樓層規劃 Floors

地上9層,地下3層

位置 · Location

座標 24.971885, 121.334797

一段話摘要 · In one paragraph

森聯LIFE-森耀坐落於鶯歌區，是一處 156 戶的 RC造社區（地上9層,地下3層），由永聯建設、長陞建設興建。市場累積 172 筆實價成交，近三年每坪中位 41.3 萬，成交區間 22.2–49.5 萬。所在里「鳳鳴里」近十年人口成長 +63.8%，家戶所得中位 53.1 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 172 筆 · 對照鶯歌區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加鶯歌區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鶯歌區

全期中位 26.8 萬/坪 · 區間 22.2–49.5 · 租賃 40 筆（608 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 172）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
114/11	九層	32.6	1,210	37.1	⊕
114/10	九層	32.5	815	25.1	⊕▲
114/07	八層	32.7	1,230	45.5	⊕
111/05	一層，見其他登記	67.3	2,915	46.9	⊕◷
111/01	一層，見其他登記	47.3	2,063	49.1	⊕◷
110/12	一層，見其他登記	47.3	2,073	49.1	⊕◷
110/12	一層，見其他登記	41.1	1,778	49.5	⊕◷
110/11	九層	32.7	873	29.2	⊕◷
110/11	九層	32.6	871	29.2	⊕◷
110/10	三層	33.1	769	24.8	⊕◷
110/10	七層	32.7	861	28.9	⊕◷
110/10	八層	32.6	871	29.2	⊕◷
110/10	二層	32.3	855	29.0	⊕◷
110/10	九層	32.7	873	29.2	⊕◷
110/10	六層	32.5	762	25.4	⊕◷
110/10	四層	33.1	755	24.7	⊕◷
110/10	四層	32.5	743	24.6	⊕◷
110/10	五層	32.7	865	28.5	⊕◷
110/10	一層，見其他登記	68.0	2,926	46.3	⊕◷
110/10	三層	32.7	841	28.1	⊕◷
110/10	八層	32.7	863	29.2	⊕◷
110/10	七層	32.6	857	28.6	⊕◷
110/10	八層	32.6	866	29.2	⊕◷
110/10	九層	32.6	866	29.2	⊕◷
110/10	七層	32.6	847	28.6	⊕◷
110/10	二層	32.4	858	29.0	⊕◷
110/10	八層	32.7	873	29.2	⊕◷
110/10	九層	32.7	873	29.2	⊕◷
110/10	八層	32.6	871	29.2	⊕◷
110/10	七層	32.6	865	29.0	⊕◷
110/10	五層	32.7	855	28.5	⊕◷
110/10	二層	45.0	1,291	30.9	⊕◷
110/10	四層	47.7	1,065	23.1	⊕◷
110/10	九層	32.6	861	29.2	⊕◷
110/10	八層	32.5	763	25.9	⊕◷
110/10	二層	45.1	1,130	26.3	⊕
110/09	六層	46.1	1,138	26.3	⊕◷
110/09	一層，見其他登記	36.7	1,508	48.6	⊕◷
110/09	一層，見其他登記	40.0	1,675	48.7	⊕◷
110/09	九層	32.5	788	25.9	⊕◷
110/09	八層	53.6	1,395	27.5	⊕◷
110/09	三層	32.7	820	27.8	⊕◷
110/09	一層，見其他登記	47.3	2,012	48.3	⊕◷
110/09	二層	32.3	828	28.7	⊕◷
110/09	六層	32.6	832	28.4	⊕◷
110/09	二層	32.3	838	28.7	⊕◷
110/09	四層	32.6	801	27.1	⊕◷
110/09	七層	32.6	865	29.0	⊕◷
110/09	九層	46.1	1,185	27.3	⊕◷
110/09	五層	32.5	760	25.1	⊕◷
110/09	二層	32.4	829	28.1	⊕◷
110/09	五層	32.6	825	28.1	⊕◷
110/09	二層	52.7	1,357	27.2	⊕◷
110/09	七層	33.1	790	26.1	⊕◷
110/09	九層	33.1	785	25.9	⊕◷
110/09	四層	55.2	1,230	23.2	⊕◷
110/09	七層	55.2	1,276	24.2	⊕◷
110/09	五層	32.7	827	28.1	⊕◷
110/09	六層	32.7	845	28.4	⊕◷
110/09	三層	32.6	818	27.8	⊕◷
110/09	四層	32.6	813	27.6	⊕◷
110/09	五層	32.6	825	28.1	⊕◷
110/09	六層	32.7	845	28.5	⊕◷
110/09	七層	32.7	858	28.6	⊕◷
110/09	五層	32.7	846	28.1	⊕◷
110/09	二層	32.4	851	28.7	⊕◷
110/09	八層	32.7	850	28.9	⊕◷
110/09	八層	32.5	778	25.9	⊕◷
110/09	七層	46.1	1,155	26.5	⊕◷
110/09	六層	47.7	1,095	23.9	⊕◷
110/09	三層	31.7	738	25.6	⊕◷
110/09	八層	32.5	780	26.4	⊕◷
110/09	一層，見其他登記	54.4	2,370	48.5	⊕◷
110/09	三層	32.5	742	24.8	⊕◷
110/09	三層	47.7	1,156	25.4	⊕◷
110/09	三層	32.6	828	27.8	⊕◷
110/09	二層	32.5	723	24.2	⊕◷
110/09	八層	32.6	855	29.0	⊕◷
110/09	一層，見其他登記	47.3	2,036	48.8	⊕◷
110/09	三層	46.3	1,148	26.2	⊕◷
110/09	四層	46.3	1,111	25.5	⊕◷
110/09	九層	46.3	1,190	27.4	⊕◷
110/09	六層	32.6	837	28.4	⊕◷
110/09	八層	32.7	855	28.9	⊕◷
110/09	五層	32.6	835	28.1	⊕◷
110/09	四層	32.5	733	24.6	⊕◷
110/09	四層	47.8	1,065	23.1	⊕◷
110/08	三層	46.1	1,115	25.7	⊕◷
110/08	四層	32.5	748	24.6	⊕◷
110/08	七層	32.5	771	25.6	⊕◷
110/08	六層	47.8	1,096	23.9	⊕◷
110/08	七層	46.3	1,149	26.5	⊕◷
110/08	八層	46.3	1,160	26.8	⊕◷
110/08	八層	47.7	1,115	24.4	⊕◷
110/08	二層	32.7	740	24.5	⊕◷
110/08	五層	55.2	1,273	23.7	⊕◷
110/08	六層	55.2	1,277	24.0	⊕◷
110/08	一層，見其他登記	79.9	3,370	45.0	⊕◷
110/08	三層	53.6	1,333	25.9	⊕◷
110/08	二層	32.3	777	26.5	⊕◷
110/08	四層	32.6	796	27.1	⊕◷
110/08	五層	47.7	1,083	23.6	⊕◷
110/08	七層	32.5	771	25.6	⊕◷
110/08	九層	32.6	845	29.0	⊕◷
110/08	五層	33.1	776	25.1	⊕◷
110/08	二層	54.2	1,230	23.7	⊕◷
110/08	四層	53.6	1,315	25.7	⊕◷
110/08	五層	53.6	1,337	26.2	⊕◷
110/08	七層	53.6	1,359	26.7	⊕◷
110/08	四層	32.7	803	27.1	⊕◷
110/08	三層	32.6	806	27.3	⊕◷
110/08	四層	32.6	813	27.6	⊕◷
110/08	三層	32.7	820	27.8	⊕◷
110/08	四層	32.7	803	27.1	⊕◷
110/08	七層	32.7	826	28.1	⊕◷
110/08	六層	32.6	820	27.9	⊕◷
110/08	三層	32.6	816	27.3	⊕◷
110/08	三層	46.1	1,125	25.7	⊕◷
110/08	四層	46.1	1,108	25.5	⊕◷
110/08	六層	46.1	1,148	26.3	⊕◷
110/08	六層	47.7	1,085	23.9	⊕◷
110/08	七層	47.7	1,102	24.1	⊕◷
110/08	九層	32.5	768	25.9	⊕◷
110/08	九層	55.2	1,290	24.5	⊕◷
110/08	六層	53.6	1,350	26.5	⊕◷
110/08	四層	32.7	810	27.6	⊕◷
110/08	二層	45.0	1,280	30.6	⊕◷
110/08	四層	46.1	1,118	25.5	⊕◷
110/08	五層	46.1	1,127	26.0	⊕◷
110/08	九層	46.1	1,156	26.8	⊕◷
110/08	七層	47.7	1,092	24.1	⊕◷
110/08	九層	47.7	1,115	24.4	⊕◷
110/08	五層	32.5	760	25.1	⊕◷
110/08	九層	32.5	768	25.9	⊕◷
110/08	七層	46.1	1,155	26.5	⊕◷
110/08	一層，見其他登記	36.8	1,519	48.6	⊕◷
110/08	六層	32.7	822	27.9	⊕◷
110/08	三層	47.7	1,166	25.4	⊕◷
110/08	三層	32.7	828	27.3	⊕◷
110/08	七層	32.5	761	25.6	⊕◷
110/08	二層	47.8	1,040	22.2	⊕◷
110/08	七層	47.8	1,105	24.1	⊕◷
110/08	九層	47.8	1,116	24.4	⊕◷
110/08	五層	46.3	1,140	26.0	⊕◷
110/08	六層	46.3	1,141	26.3	⊕◷
110/08	三層	47.8	1,073	23.3	⊕◷
110/08	六層	33.1	768	25.4	⊕◷
110/08	二層	32.4	780	26.5	⊕◷
110/08	七層	32.7	836	28.1	⊕◷
110/08	五層	32.5	760	25.1	⊕
110/07	四層	47.7	1,055	23.1	⊕◷
110/07	六層	32.5	767	25.4	⊕◷
110/07	八層	47.8	1,116	24.4	⊕◷
110/07	八層	33.1	785	25.9	⊕◷
110/07	一層，見其他登記	41.1	1,722	48.7	⊕◷
110/07	五層	46.1	1,127	26.0	⊕◷
110/07	八層	47.7	1,115	24.4	⊕◷
110/07	八層	46.1	1,156	26.8	⊕◷
110/07	四層	32.7	798	27.1	⊕◷
110/07	三層	55.2	1,249	23.4	⊕◷
110/07	九層	53.6	1,372	27.0	⊕◷
110/07	六層	32.6	820	27.9	⊕◷
110/07	六層	32.7	822	27.9	⊕◷
110/07	九層	47.7	1,105	24.4	⊕◷
110/07	三層	31.7	745	25.7	⊕◷
110/07	八層	46.1	1,166	26.8	⊕◷
110/07	五層	47.7	1,083	23.6	⊕◷
110/07	一層，見其他登記	40.0	1,655	48.2	⊕◷
110/07	五層	32.6	813	27.6	⊕◷
110/07	六層	32.5	757	25.4	⊕◷
110/07	五層	47.8	1,075	23.6	⊕◷
110/07	八層	55.2	1,295	24.5	⊕◷

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態華廈・住商用

建築構造RC造

樓層地上9層 / 地下3層

總戶數156 戶

棟戶規劃1幢，2棟，156戶住家，14戶店面+事務所

基地面積1,211 坪

建蔽率49.97%

公設比34–35%

車位規劃平面式170個（車位比 1:1）

屋齡2 年使照 113 年（2024）

使用分區第二種住宅區

朝向朝西北

格局店面(27.8~59.19坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建永聯建設、長陞建設

營造廠商森碁營造有限公司

建築設計三大聯合建築師事務所

建造執照108鶯建字第0205號

使用執照113鶯使字第00258號

使照配對✓ 170 戶 G3店舖、H2集合住宅

主要建材櫻花廚具、凱樂衛浴、長庚活水、大同奧的斯電梯、永欣氣密鋁窗、鑄鋁鋼木防爆門及維夫拉克電子鎖。

垃圾處理—

公共設施 · Amenities

接待大廳健身房親子遊戲區KTV健康步道音樂教室撞球室

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？