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資產情報 · Asset intelligence
真澄2
桃園市觀音區莊敬路489號 · 24 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
23.0萬
中位 · 均 23.0 萬 · 1 筆（24–26）
總戶數 Units
24戶
RC造
屋齡 Age
8 年
使照 107 年（2018）
樓層規劃 Floors
5F
地上5層
位置 · Location
座標 25.0483165, 121.1388716
一段話摘要 · In one paragraph
真澄2坐落於觀音區，是一處 24 戶的 RC造 社區（地上5層），由鼎福建設興建。市場累積 27 筆實價成交，近三年每坪中位 23.0 萬，成交區間 16.4–23.0 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 觀音區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 觀音區
全期中位 16.6 萬/坪 · 區間 16.4–23.0 · 租賃 1169 筆（565 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 27）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 113/01 | 二層 | 21.1 | 485 | 23.0 | |
| 112/05 | 二層 | 21.1 | 450 | 21.3 | |
| 109/06 | 一層 | 10.1 | 190 | 18.9 | |
| 109/06 | 一層 | 10.1 | 190 | 18.9 | |
| 107/10 | 一層 | 10.7 | 180 | 16.9 | |
| 107/09 | 一層 | 10.7 | 175 | 16.4 | |
| 107/08 | 五層 | 21.1 | 350 | 16.6 | |
| 107/08 | 一層 | 10.7 | 188 | 17.6 | |
| 107/07 | 四層 | 21.1 | 350 | 16.6 | |
| 107/07 | 五層 | 21.1 | 350 | 16.6 | |
| 107/07 | 五層 | 21.1 | 350 | 16.6 | |
| 107/06 | 四層 | 21.1 | 350 | 16.6 | |
| 107/05 | 二層 | 21.1 | 350 | 16.6 | |
| 107/05 | 三層 | 21.1 | 350 | 16.6 | |
| 107/04 | 四層 | 21.1 | 350 | 16.6 | |
| 107/04 | 三層 | 21.1 | 350 | 16.6 | |
| 107/04 | 四層 | 21.1 | 350 | 16.6 | |
| 107/03 | 三層 | 21.1 | 350 | 16.6 | |
| 107/03 | 二層 | 21.1 | 365 | 17.3 | |
| 107/01 | 一層 | 10.1 | 178 | 17.7 | |
| 107/01 | 一層 | 10.1 | 178 | 17.7 | |
| 107/01 | 一層 | 10.1 | 178 | 17.7 | |
| 107/01 | 一層 | 10.1 | 175 | 17.4 | |
| 106/12 | 五層 | 21.1 | 350 | 16.6 | |
| 106/11 | 三層 | 21.1 | 350 | 16.6 | |
| 106/08 | 二層 | 21.1 | 350 | 16.6 | |
| 106/08 | 二層 | 21.1 | 350 | 16.6 |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態公寓・住家用
建築構造RC造
樓層地上5層
總戶數24 戶
棟戶規劃2棟，24戶住家
基地面積199 坪
建蔽率38.89%
公設比25%
車位規劃平面式6個（車位比 1:0.25）
屋齡8 年 使照 107 年（2018）
使用分區第二種住宅區
朝向朝北、朝南
格局一房(10.07~10.66坪)/二房(21.13坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建鼎福建設
營造廠商名鴻營造
建築設計陳崇益建築師事務所
建造執照(104)桃市都建執照字第會觀01441號
使用執照(106)桃市都施使字第觀01056號
使照配對✓ 24 戶 集合住宅
主要建材櫻花廚具、凱薩衛浴
垃圾處理—
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
這處資產，對您的組合代表什麼？