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資產情報 · Asset intelligence

海森館

高雄市楠梓區藍昌路289號　·　166 戶　·　RC造

使用執照 —管委會 ✓

每坪・近三年 3-yr median

33.4萬

中位 · 均 32.2 萬 · 13 筆（24–26）

總戶數 Units

166戶

RC造

屋齡 Age

8 年

使照 107 年（2018）

樓層規劃 Floors

15F

地上15層,地下2層

位置 · Location

座標 22.720969818868, 120.290788114206

一段話摘要 · In one paragraph

海森館坐落於楠梓區，是一處 166 戶的 RC造社區（地上15層,地下2層），由桓昌建設股份有限公司興建。市場累積 226 筆實價成交，近三年每坪中位 33.4 萬，成交區間 12.2–37.4 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 226 筆 · 對照楠梓區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加楠梓區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 楠梓區

全期中位 16.5 萬/坪 · 區間 12.2–37.4 · 租賃 187 筆（628 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 226）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
115/01	十層	21.9	670	30.5	⊕
114/10	八層	22.6	693	30.7
114/09	七層	19.4	650	33.4
114/07	二層	23.2	710	30.6	⊕▲
114/05	四層	20.1	698	34.7
114/02	六層	20.1	700	34.8
113/11	五層	28.1	740	26.4
113/06	七層	20.1	718	35.7
113/05	六層	22.6	702	31.1
113/05	九層	21.3	795	37.4	⊕
113/04	五層	29.7	750	25.3	⊕
113/04	十三層	21.9	750	34.2	⊕
113/03	二層	22.9	500	21.9	▲
113/02	四層	21.9	735	33.5	⊕
113/02	十層	24.4	770	31.5	⊕
112/12	四層	27.0	655	24.2
112/11	十三層	21.1	625	29.6
112/11	十二層	22.9	670	29.2	⊕
112/10	二層	23.2	685	29.5	⊕
112/10	五層	22.6	599	26.6
112/09	十三層	24.4	710	29.1	⊕
112/09	十一層	32.8	860	26.2	⊕
112/09	十四層	19.4	578	29.7
112/06	七層	19.4	535	27.5
112/06	六層	19.4	550	28.3
112/06	十二層	21.9	675	30.8	⊕
112/05	九層	21.9	650	29.6	⊕
112/04	七層	22.6	570	25.3
111/12	九層	32.0	850	26.5	⊕
111/12	九層	21.3	680	32.0	⊕
111/09	一層，屋頂突出物	59.0	1,550	26.3	⊕
111/08	十三層	21.9	680	31.0	⊕
111/07	四層	21.9	700	31.9	⊕
111/05	五層	19.4	308	15.8
110/10	七層	29.7	698	23.5	⊕
110/10	七層	33.5	500	14.9	⊕
110/09	三層	27.0	530	19.6
110/08	三層	22.6	430	19.1
110/08	十五層	25.0	625	25.0	⊕
110/07	八層	21.1	390	18.5
110/06	六層	27.9	430	15.4
110/02	十一層	27.0	443	16.4
110/01	三層	20.1	400	19.9
110/01	十三層	29.7	598	20.2	⊕
110/01	十一層	21.3	430	20.2	⊕
110/01	九層	21.1	388	18.4
110/01	三層	27.0	500	18.5
109/10	八層	19.4	360	18.5
109/10	十五層	28.2	560	19.0	⊕
109/09	五層	22.6	405	18.0
109/04	一層，屋頂突出物	48.2	1,110	23.0
109/03	一層，屋頂突出物	48.3	1,180	24.4	⊕
109/03	十一層	33.0	520	15.7	⊕
109/02	一層，屋頂突出物	59.0	1,350	22.9	⊕
108/12	九層	32.0	532	16.6	⊕
108/08	十一層	21.3	435	20.5	⊕
108/06	四層	28.1	405	14.4
108/06	十四層	24.4	398	16.3	⊕
108/06	九層	26.6	500	16.6	⊕
108/05	十四層	28.8	530	18.4	⊕
108/05	三層	27.9	376	13.5	⊕
108/05	十三層	33.0	568	17.2	⊕
108/05	十一層	32.8	535	16.3	⊕
108/05	十四層	31.8	528	16.6	⊕
108/05	三層	27.0	360	13.3
108/05	十四層	34.6	540	15.6	⊕
108/05	三層	27.7	390	14.1	⊕
108/05	十五層	25.7	510	19.9	⊕
108/05	一層，屋頂突出物	53.5	1,360	25.4	⊕
108/05	七層	33.5	500	14.9	⊕
108/04	五層	29.7	489	16.5	⊕
108/04	一層，屋頂突出物	53.4	1,450	27.1	⊕
108/04	十三層	29.7	488	16.5	⊕
108/04	十三層	27.0	445	16.5
108/03	八層	32.8	513	15.6	⊕
108/03	七層	29.9	527	17.7	⊕
108/03	二層	22.9	311	13.6
108/03	四層	29.7	487	16.4	⊕
108/02	十四層	24.4	408	16.7	⊕
108/02	十層	29.7	495	16.7	⊕
108/02	九層	29.9	480	16.1	⊕
108/02	六層	28.8	487	16.9	⊕
108/02	四層	27.0	400	14.8
108/01	六層	32.0	495	15.4	⊕
108/01	八層	29.9	525	17.6	⊕
107/12	二層	23.1	282	12.2
107/12	十四層	31.0	560	18.0	⊕
107/12	四層	27.0	375	13.9
107/12	八層	28.8	465	16.1	⊕
107/11	十三層	20.1	325	16.1
107/11	十四層	23.8	423	17.8	⊕
107/11	七層	29.7	470	15.8	⊕
107/11	十二層	32.0	588	18.4	⊕
107/11	五層	28.1	430	15.3
107/11	一層，夾層	42.4	1,300	30.7	⊕
107/10	七層	28.8	450	15.6	⊕
107/10	四層	22.6	318	14.1
107/10	十層	33.0	525	15.9	⊕
107/10	十二層	21.9	370	16.9	⊕
107/10	十一層	20.1	315	15.6
107/10	六層	27.0	413	15.3
107/10	十四層	21.1	342	16.2
107/10	十三層	19.4	315	16.2
107/10	十一層	33.0	550	16.6	⊕
107/10	十四層	19.4	315	16.2
107/10	一層，屋頂突出物	52.8	1,275	24.2	⊕
107/10	十三層	22.6	366	16.2
107/10	十四層	20.1	330	16.4
107/09	十四層	22.9	393	17.1	⊕
107/09	十一層	32.0	536	16.7	⊕
107/09	十二層	33.0	585	17.7	⊕
107/09	十一層	24.4	410	16.8	⊕
107/09	十三層	21.9	378	17.2	⊕
107/09	十一層	27.0	433	16.0
107/09	六層	20.1	302	15.0
107/09	十四層	21.3	375	17.6	⊕
107/09	十三層	28.8	480	16.6	⊕
107/09	五層	19.4	310	15.9
107/08	七層	21.1	315	14.9
107/08	八層	21.9	358	16.3	⊕
107/08	十三層	24.4	419	17.2	⊕
107/08	十二層	21.3	368	17.3	⊕
107/08	十二層	24.4	413	17.0	⊕
107/08	十二層	21.9	370	16.9	⊕
107/08	八層	19.4	320	16.5
107/08	十一層	21.9	360	16.4	⊕
107/07	十二層	22.9	375	16.3	⊕
107/07	二層	23.2	328	14.1	⊕
107/07	五層	21.1	310	14.7
107/07	十二層	24.4	417	17.1	⊕
107/07	十二層	21.3	355	16.7	⊕
107/07	二層	24.1	320	13.3	⊕
107/07	十三層	21.1	350	16.6
107/07	十一層	21.3	360	16.9	⊕
107/07	十三層	21.3	365	17.2	⊕
107/06	十一層	22.9	385	16.8	⊕
107/06	八層	22.6	348	15.4
107/06	十一層	22.9	388	16.9	⊕
107/06	六層	21.1	310	14.7
107/06	四層	22.6	324	14.4
107/06	六層	19.4	288	14.8
107/06	二層	24.4	330	13.5	⊕
107/06	一層，夾層	40.8	1,325	32.5	⊕
107/06	十層	32.0	536	16.7	⊕
107/06	九層	21.1	330	15.6
107/06	八層	21.1	310	14.7
107/06	九層	19.4	307	15.8
107/06	十層	21.9	350	16.0	⊕
107/06	二層	22.6	370	16.4
107/06	十二層	22.9	430	18.7	⊕
107/06	十一層	21.3	345	16.2	⊕
107/06	十二層	32.0	535	16.7	⊕
107/06	十三層	22.9	392	17.1	⊕
107/06	九層	32.0	542	16.9	⊕
107/06	六層	21.1	320	15.1
107/06	八層	22.6	370	16.4
107/05	九層	32.0	530	16.5	⊕
107/05	十五層	25.0	526	21.0	⊕
107/05	四層	19.4	330	17.0
107/05	五層	19.4	330	17.0
107/05	八層	31.0	480	15.5	⊕
107/05	四層	21.9	341	15.5	⊕
107/05	十層	21.1	325	15.4
107/05	十層	21.1	326	15.4
107/04	五層	19.4	288	14.8
107/04	四層	19.4	288	14.8
107/04	五層	22.6	336	14.9
107/04	三層	20.1	288	14.3
107/04	五層	20.1	300	14.9
107/04	六層	20.1	305	15.1
107/04	九層	21.1	318	15.0
107/04	三層	27.0	388	14.3
107/04	三層	21.1	288	13.6
107/04	九層	21.3	370	17.4	⊕
107/04	一層，夾層	34.3	950	27.7
107/04	十一層	22.6	350	15.5
107/04	十層	21.9	370	16.9	⊕
107/04	一層，夾層	37.1	1,230	33.1	⊕
107/04	三層	19.4	288	14.8
107/04	二層	22.3	288	12.9
107/04	八層	19.4	295	15.2
107/04	八層	19.4	298	15.3
107/04	十五層	23.9	483	20.2
107/04	十層	24.4	475	19.5	⊕
107/03	十五層	28.2	540	19.2	⊕
107/03	三層	22.6	325	14.4
107/03	五層	19.4	288	14.8
107/03	七層	19.4	292	15.0
107/03	三層	21.1	324	15.3
107/03	九層	26.6	463	17.4	⊕
107/03	五層	27.0	392	14.5
107/03	九層	24.4	405	16.6	⊕
107/03	七層	22.6	345	15.3
107/03	七層	19.4	310	15.9
107/03	三層	20.1	288	14.3
107/03	五層	20.1	288	14.3
107/03	五層	22.6	336	14.9
107/03	八層	21.1	328	15.5
107/03	四層	21.1	288	13.6
107/03	九層	21.9	375	17.1	⊕

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住家用

建築構造RC造

樓層地上15層 / 地下2層

總戶數166 戶

棟戶規劃1棟，156戶住家，10戶店面

基地面積619 坪

建蔽率39.27%

公設比34.77%

屋齡8 年使照 107 年（2018）

使用分區第四種住宅區

朝向朝東

格局一房(19.44~54坪)/二房(19.44~27.85坪)/三房(19.44~28.05坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建桓昌建設股份有限公司

營造廠商壬寶營造

建築設計尤炯仁建築師事務所

建造執照(103)高市工建築字第01201號

使用執照(107)高市工建築使字第00205號

使照配對—

主要建材廚具：櫻花；衛浴：和成

垃圾處理—

公共設施 · Amenities

接待大廳中庭花園空中花園交誼廳健身房親子遊戲區信箱區

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？