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資產情報 · Asset intelligence
蘭園新象大樓
高雄市左營區文自路387巷27號 · 116 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
24.2萬
中位 · 均 22.8 萬 · 3 筆（24–26）
總戶數 Units
116戶
RC造
屋齡 Age
32 年
使照 83 年（1994）
樓層規劃 Floors
10F
地上10層,地下1層
位置 · Location
座標 22.676445987391, 120.30858700178
一段話摘要 · In one paragraph
蘭園新象大樓坐落於左營區，是一處 116 戶的 RC造 社區（地上10層,地下1層），由京園建設股份有限公司興建。市場累積 41 筆實價成交，近三年每坪中位 24.2 萬，成交區間 12.4–25.3 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 左營區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 左營區
全期中位 15.0 萬/坪 · 區間 12.4–25.3 · 租賃 11 筆（443 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 41）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 113/09 | 七層 | 37.9 | 916 | 24.2 | ⊕ |
| 113/07 | 六層 | 34.4 | 870 | 25.3 | ⊕ |
| 113/02 | 二層 | 39.7 | 750 | 18.9 | |
| 112/11 | 十層 | 28.7 | 700 | 24.4 | |
| 112/11 | 六層 | 36.2 | 855 | 23.6 | ⊕ |
| 112/09 | 六層 | 28.4 | 675 | 23.7 | |
| 112/03 | 八層 | 37.9 | 820 | 21.6 | ⊕ |
| 110/11 | 四層 | 34.0 | 650 | 19.1 | ⊕ |
| 110/03 | 五層 | 30.7 | 480 | 15.7 | |
| 110/03 | 九層 | 45.3 | 800 | 17.7 | |
| 109/12 | 八層 | 45.0 | 690 | 15.3 | ⊕ |
| 109/03 | 十層 | 37.0 | 530 | 14.3 | ⊕ |
| 108/11 | 十層 | 33.7 | 468 | 13.9 | |
| 108/10 | 三層 | 32.9 | 438 | 13.3 | |
| 108/03 | 九層 | 33.8 | 488 | 14.4 | ⊕ |
| 107/09 | 五層 | 31.9 | 500 | 15.7 | ⊕ |
| 107/06 | 八層 | 38.7 | 582 | 15.0 | ⊕ |
| 106/11 | 八層 | 33.6 | 500 | 14.9 | ⊕ |
| 106/02 | 二層 | 36.2 | 478 | 13.2 | ⊕ |
| 105/08 | 九層 | 33.8 | 480 | 14.2 | ⊕ |
| 105/05 | 七層 | 32.0 | 450 | 14.1 | ⊕ |
| 105/05 | 十層 | 45.7 | 738 | 16.1 | ⊕ |
| 105/04 | 九層 | 38.7 | 623 | 16.1 | ⊕ |
| 105/03 | 七層 | 35.7 | 525 | 14.7 | |
| 105/01 | 四層 | 34.0 | 500 | 14.7 | ⊕ |
| 104/12 | 二層 | 29.4 | 470 | 16.0 | |
| 104/06 | 八層 | 37.9 | 603 | 15.9 | ⊕ |
| 104/04 | 六層 | 32.9 | 514 | 15.6 | |
| 104/03 | 三層 | 28.6 | 406 | 14.2 | |
| 104/02 | 十層 | 37.0 | 510 | 13.8 | ⊕ |
| 104/01 | 四層 | 43.3 | 638 | 14.7 | ⊕ |
| 103/11 | 九層 | 29.6 | 445 | 15.0 | |
| 103/08 | 十層 | 45.6 | 390 | 8.6 | ⊕▲ |
| 103/07 | 十層 | 28.7 | 430 | 15.0 | |
| 103/04 | 二層 | 43.3 | 680 | 15.7 | ⊕ |
| 103/03 | 九層 | 38.7 | 486 | 12.6 | ⊕ |
| 103/03 | 四層 | 43.3 | 620 | 14.3 | ⊕ |
| 102/11 | 十層 | 45.7 | 585 | 12.8 | ⊕ |
| 102/10 | 二層 | 43.3 | 560 | 12.9 | ⊕ |
| 101/11 | 八層 | 34.0 | 420 | 12.4 | |
| 101/10 | 十層 | 33.7 | 430 | 12.8 |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態華廈・住家用
建築構造RC造
樓層地上10層 / 地下1層
總戶數116 戶
棟戶規劃2棟
基地面積2,664 坪
建蔽率41.22%
公設比22.04%
屋齡32 年 使照 83 年（1994）
使用分區住宅區
朝向朝東北、朝東
格局二房(33.61~38.71坪)/三房(28.42~45.31坪)/四房(39.68~45.72坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建京園建設股份有限公司
營造廠商允良營造有限公司
建築設計林 人 鵬
建造執照—
使用執照(83)高市工建築使字第00670號
使照配對—
垃圾處理—
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
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