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資產情報 · Asset intelligence
京城凱撒大廈
高雄市鼓山區美術東三路18號 · 148 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
37.7萬
中位 · 均 38.1 萬 · 3 筆（24–26）
總戶數 Units
148戶
RC造
屋齡 Age
21 年
使照 94 年（2005）
樓層規劃 Floors
15F
地上15層,地下2層
位置 · Location
座標 22.657372002796, 120.292800022426
一段話摘要 · In one paragraph
京城凱撒大廈坐落於鼓山區，是一處 148 戶的 RC造 社區（地上15層,地下2層），由京城建設股份有限公司興建。市場累積 78 筆實價成交，近三年每坪中位 37.7 萬，成交區間 14.8–40.7 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 鼓山區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鼓山區
全期中位 20.8 萬/坪 · 區間 14.8–40.7 · 租賃 49 筆（572 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 78）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 114/06 | 二層 | 13.7 | 280 | 20.4 | ▲ |
| 113/07 | 十五層 | 42.3 | 1,720 | 40.7 | ⊕ |
| 113/03 | 七層 | 38.6 | 1,388 | 35.9 | |
| 113/03 | 十一層 | 38.5 | 1,450 | 37.7 | ⊕ |
| 112/11 | 十一層 | 49.6 | 1,600 | 32.3 | ⊕ |
| 112/11 | 十四層 | 24.6 | 815 | 33.1 | |
| 112/11 | 五層 | 44.2 | 1,588 | 36.0 | ⊕ |
| 112/08 | 四層 | 39.4 | 1,110 | 28.2 | ⊕ |
| 112/07 | 九層 | 48.8 | 1,530 | 31.4 | ⊕ |
| 112/05 | 十三層 | 29.4 | 900 | 30.6 | ⊕ |
| 112/04 | 十一層 | 44.5 | 1,340 | 30.7 | ⊕ |
| 112/02 | 十一層 | 39.4 | 1,160 | 29.5 | ⊕ |
| 111/11 | 六層 | 24.6 | 638 | 25.9 | |
| 110/10 | 九層 | 38.6 | 1,050 | 27.2 | |
| 110/09 | 十三層 | 39.1 | 960 | 24.5 | ⊕ |
| 110/04 | 十四層 | 42.3 | 1,050 | 24.8 | ⊕ |
| 109/12 | 七層 | 49.6 | 1,216 | 24.5 | ⊕ |
| 109/12 | 十一層 | 49.6 | 1,225 | 24.7 | ⊕ |
| 109/12 | 七層 | 43.6 | 950 | 21.8 | ⊕ |
| 109/12 | 十四層 | 57.7 | 1,280 | 22.2 | ⊕ |
| 109/10 | 三層 | 24.6 | 600 | 24.4 | |
| 109/09 | 十層 | 44.5 | 938 | 21.1 | ⊕ |
| 109/09 | 六層 | 38.3 | 805 | 21.6 | ⊕ |
| 109/07 | 十層 | 39.4 | 863 | 21.9 | ⊕ |
| 109/06 | 十二層 | 39.4 | 803 | 20.4 | ⊕ |
| 109/01 | 二層 | 40.9 | 860 | 21.0 | ⊕ |
| 109/01 | 八層 | 34.6 | 678 | 19.6 | ▲ |
| 108/11 | 十一層 | 49.6 | 1,150 | 22.6 | ⊕ |
| 108/10 | 十五層 | 42.3 | 796 | 18.6 | ⊕ |
| 108/09 | 十層 | 33.7 | 645 | 19.1 | |
| 108/08 | 七層 | 44.5 | 877 | 18.3 | ⊕ |
| 108/07 | 二層 | 46.6 | 810 | 17.4 | ⊕ |
| 108/06 | 十二層 | 56.9 | 1,220 | 21.0 | ⊕ |
| 108/06 | 二層 | 27.4 | 528 | 19.3 | |
| 108/05 | 九層 | 39.1 | 785 | 20.1 | ⊕ |
| 108/04 | 十層 | 44.2 | 950 | 21.5 | ⊕ |
| 108/03 | 九層 | 38.5 | 770 | 20.0 | ⊕ |
| 107/11 | 四層 | 39.4 | 680 | 16.8 | ⊕ |
| 107/11 | 四層 | 24.6 | 550 | 22.3 | ▲ |
| 107/10 | 十三層 | 43.6 | 820 | 18.8 | ⊕ |
| 107/05 | 一層 | 47.5 | 1,000 | 21.0 | ⊕ |
| 107/01 | 十層 | 34.1 | 700 | 20.5 | ⊕ |
| 106/12 | 八層 | 42.9 | 800 | 18.7 | |
| 106/12 | 九層 | 39.1 | 660 | 16.9 | ⊕ |
| 106/09 | 十一層 | 38.5 | 820 | 21.4 | ⊕ |
| 106/06 | 十四層 | 44.5 | 888 | 20.0 | ⊕ |
| 105/12 | 九層 | 42.3 | 770 | 18.2 | ⊕ |
| 105/09 | 八層 | 57.7 | 1,275 | 22.1 | ⊕ |
| 105/08 | 十三層 | 43.6 | 950 | 21.8 | ⊕ |
| 105/07 | 十三層 | 41.3 | 828 | 20.1 | ⊕ |
| 105/05 | 十層 | 48.8 | 1,060 | 21.7 | ⊕ |
| 105/04 | 十三層 | 29.4 | 613 | 20.8 | ⊕ |
| 105/04 | 二層 | 26.3 | 496 | 18.9 | |
| 104/07 | 十三層 | 29.4 | 616 | 20.9 | ⊕ |
| 104/05 | 十一層 | 38.5 | 730 | 19.0 | ⊕ |
| 104/04 | 十三層 | 38.5 | 790 | 20.5 | ⊕ |
| 104/03 | 十二層 | 56.9 | 1,280 | 22.5 | ⊕ |
| 103/11 | 十五層 | 42.3 | 906 | 21.4 | ⊕ |
| 103/08 | 三層 | 30.5 | 648 | 21.2 | ⊕ |
| 103/08 | 十五層 | 42.1 | 800 | 19.0 | ⊕ |
| 103/07 | 十二層 | 42.3 | 800 | 18.9 | ⊕ |
| 103/07 | 十層 | 34.1 | 690 | 20.2 | ⊕ |
| 103/04 | 十三層 | 29.4 | 538 | 18.3 | ⊕ |
| 103/01 | 三層 | 30.5 | 560 | 18.3 | ⊕ |
| 102/10 | 十四層 | 24.6 | 458 | 18.6 | |
| 102/09 | 三層 | 38.8 | 695 | 17.9 | |
| 102/08 | 十層 | 39.1 | 668 | 17.1 | ⊕ |
| 102/05 | 十一層 | 32.2 | 500 | 15.5 | ⊕ |
| 102/04 | 八層 | 46.4 | 815 | 17.6 | ⊕ |
| 102/04 | 四層 | 39.1 | 638 | 16.3 | ⊕ |
| 102/04 | 七層 | 44.5 | 768 | 17.3 | ⊕ |
| 102/04 | 十四層 | 44.5 | 735 | 16.5 | ⊕ |
| 102/03 | 九層 | 38.5 | 690 | 17.9 | ⊕ |
| 102/03 | 四層 | 39.7 | 628 | 15.8 | |
| 101/10 | 八層 | 35.7 | 878 | 24.6 | ⊕ |
| 101/10 | 十一層 | 38.5 | 635 | 16.5 | ⊕ |
| 101/09 | 五層 | 38.6 | 605 | 15.7 | |
| 101/08 | 八層 | 42.9 | 635 | 14.8 |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上15層 / 地下2層
總戶數148 戶
棟戶規劃1棟
基地面積2,430 坪
建蔽率48.53%
公設比29.97%
屋齡21 年 使照 94 年（2005）
使用分區住宅區
朝向朝南
格局二房(13.71~43.64坪)/三房(24.61~46.39坪)/四房(29.03~57.73坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建京城建設股份有限公司
營造廠商百鋐營造有限公司
建築設計張文明
建造執照—
使用執照(94)高市工建築使字第01565號
使照配對—
垃圾處理社區統一處理（社區外集中處理）
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
這處資產，對您的組合代表什麼？