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資產情報 · Asset intelligence
生活領袖大廈
高雄市鳳山區南華路79號 · 165 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
20.1萬
中位 · 均 19.8 萬 · 12 筆（24–26）
總戶數 Units
165戶
RC造
屋齡 Age
31 年
使照 84 年（1995）
樓層規劃 Floors
16F
地上16層,地下1層
位置 · Location
座標 22.601173982304, 120.339134009713
一段話摘要 · In one paragraph
生活領袖大廈坐落於鳳山區，是一處 165 戶的 RC造 社區（地上16層,地下1層），由威佑建設股份有限公司興建。市場累積 68 筆實價成交，近三年每坪中位 20.1 萬，成交區間 7.8–25.6 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 鳳山區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鳳山區
全期中位 14.0 萬/坪 · 區間 7.8–25.6 · 租賃 165 筆（797 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 68）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 115/01 | 十二層 | 32.7 | 690 | 21.1 | |
| 114/12 | 六層 | 40.5 | 750 | 18.5 | ⊕ |
| 114/09 | 十五層 | 41.4 | 745 | 18.0 | ⊕ |
| 114/05 | 五層 | 47.4 | 880 | 18.6 | ⊕ |
| 114/01 | 十一層 | 34.0 | 760 | 22.4 | ⊕ |
| 113/12 | 七層 | 32.6 | 399 | 12.2 | |
| 113/09 | 十層 | 37.4 | 590 | 15.8 | ▲ |
| 113/06 | 五層 | 35.9 | 920 | 25.6 | ⊕ |
| 113/04 | 十一層 | 40.7 | 836 | 20.6 | ⊕ |
| 113/04 | 十層 | 49.2 | 1,001 | 20.3 | |
| 113/04 | 十六層 | 40.5 | 900 | 22.2 | ⊕ |
| 113/03 | 八層 | 47.4 | 870 | 18.4 | |
| 113/02 | 十三層 | 37.9 | 750 | 19.8 | |
| 113/02 | 九層 | 32.7 | 466 | 14.3 | ▲ |
| 112/12 | 五層 | 35.9 | 663 | 18.5 | ⊕ |
| 112/08 | 十六層 | 40.5 | 610 | 15.1 | ⊕ |
| 112/04 | 十一層 | 38.1 | 680 | 17.8 | |
| 112/01 | 六層 | 30.7 | 530 | 17.2 | |
| 111/09 | 十三層 | 37.4 | 700 | 18.7 | |
| 111/06 | 六層 | 41.4 | 728 | 17.6 | ⊕ |
| 111/06 | 十一層 | 40.5 | 810 | 20.0 | ⊕ |
| 111/06 | 十二層 | 32.7 | 658 | 20.1 | |
| 111/05 | 十層 | 22.1 | 398 | 18.0 | ▲ |
| 111/04 | 五層 | 49.2 | 800 | 16.3 | ⊕ |
| 111/04 | 一層，二層，三層 | 86.4 | 2,045 | 23.7 | ⊕ |
| 111/03 | 八層 | 22.1 | 460 | 20.8 | |
| 110/12 | 十六層 | 41.4 | 708 | 17.1 | ⊕ |
| 110/08 | 十層 | 37.4 | 572 | 15.3 | |
| 110/04 | 四層 | 52.2 | 688 | 13.2 | ⊕ |
| 110/01 | 六層 | 49.2 | 745 | 15.1 | ⊕ |
| 110/01 | 十一層 | 34.0 | 620 | 18.2 | ⊕ |
| 110/01 | 七層 | 40.5 | 800 | 19.8 | ⊕ |
| 110/01 | 十二層 | 49.2 | 580 | 11.8 | ⊕ |
| 109/12 | 七層 | 35.6 | 535 | 15.0 | ⊕ |
| 109/11 | 十三層 | 40.5 | 600 | 14.8 | ⊕ |
| 109/10 | 十六層 | 34.0 | 565 | 16.6 | ⊕ |
| 109/09 | 十六層 | 41.1 | 515 | 12.5 | ⊕ |
| 109/06 | 一層，二層，三層 | 75.4 | 1,600 | 21.2 | |
| 109/05 | 四層 | 56.8 | 680 | 12.0 | ⊕ |
| 109/04 | 十六層 | 34.0 | 550 | 16.2 | ⊕ |
| 107/09 | 十五層 | 37.9 | 460 | 12.1 | |
| 107/03 | 十三層 | 32.7 | 375 | 11.5 | |
| 106/08 | 九層 | 32.7 | 388 | 11.9 | |
| 106/08 | 十一層 | 40.7 | 500 | 12.3 | ⊕ |
| 106/06 | 十五層 | 37.9 | 400 | 10.6 | |
| 106/03 | 七層 | 22.2 | 230 | 10.4 | |
| 105/07 | 十二層 | 32.6 | 415 | 12.7 | |
| 105/04 | 三層 | 30.8 | 390 | 12.7 | |
| 104/08 | 十五層 | 40.2 | 430 | 10.7 | |
| 104/06 | 十六層 | 41.5 | 540 | 13.0 | ⊕ |
| 104/05 | 五層 | 41.2 | 535 | 13.0 | ⊕ |
| 104/04 | 十一層 | 40.6 | 450 | 11.1 | ⊕ |
| 104/02 | 六層 | 49.2 | 625 | 12.7 | |
| 103/09 | 十一層 | 40.8 | 450 | 11.0 | ▲ |
| 103/09 | 十六層 | 40.1 | 520 | 13.0 | |
| 103/08 | 十三層 | 40.5 | 510 | 12.6 | ⊕ |
| 103/07 | 九層 | 32.6 | 396 | 12.1 | |
| 103/04 | 四層 | 30.7 | 370 | 12.0 | |
| 103/03 | 十六層 | 40.2 | 500 | 12.4 | ⊕ |
| 103/02 | 十六層 | 44.3 | 446 | 10.1 | |
| 103/01 | 六層 | 49.2 | 500 | 10.2 | ⊕ |
| 102/11 | 十一層 | 34.0 | 420 | 12.4 | ⊕ |
| 102/09 | 十五層 | 37.9 | 320 | 8.4 | |
| 102/08 | 十五層 | 40.6 | 435 | 10.7 | |
| 102/07 | 十六層 | 34.0 | 380 | 11.2 | ⊕ |
| 102/05 | 八層 | 22.1 | 251 | 11.4 | |
| 101/08 | 八層 | 47.4 | 370 | 7.8 | ⊕ |
| 101/08 | 九層 | 17.6 | 150 | 8.5 |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上16層 / 地下1層
總戶數165 戶
棟戶規劃1棟
基地面積3,073 坪
建蔽率—
公設比20.28%
屋齡31 年 使照 84 年（1995）
使用分區住宅區
朝向朝西南、朝西北、朝西、朝東北
格局二房(17.62~25.36坪)/三房(30.53~49.22坪)/四房(37.42~52.24坪)/五房(49.22~86.39坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建威佑建設股份有限公司
營造廠商？盛營造有限公司
建築設計江英三
建造執照(81)高縣建局建管字第02691號
使用執照(83)高縣建局建管字第09287號 等2個
使照配對—
垃圾處理社區統一處理（社區內專區堆置）
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
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