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資產情報 · Asset intelligence

京城馥の森

高雄市三民區德旺街168號　·　133 戶　·　RC造

使用執照 —管委會 —

每坪・近三年 3-yr median

41.9萬

中位 · 均 41.8 萬 · 74 筆（24–26）

總戶數 Units

133戶

RC造

屋齡 Age

2 年

使照 113 年（2024）

樓層規劃 Floors

23F

地上23層,地下4層

位置 · Location

座標 22.64647901172, 120.289939266365

一段話摘要 · In one paragraph

京城馥の森坐落於三民區，是一處 133 戶的 RC造社區（地上23層,地下4層），由京城建設股份有限公司興建。市場累積 110 筆實價成交，近三年每坪中位 41.9 萬，成交區間 28.6–47.3 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 110 筆 · 對照三民區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加三民區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 三民區

全期中位 40.3 萬/坪 · 區間 28.6–47.3 · 租賃 13 筆（721 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 110）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
115/01	十五層	55.3	2,230	43.1	⊕
114/12	十五層	54.9	2,300	41.9	⊕
114/12	十一層	79.8	2,868	37.0	⊕
114/11	五層	81.3	2,855	37.7	⊕
114/11	二層	64.1	2,305	38.1	⊕
114/11	十一層	81.3	2,900	36.9	⊕
114/11	十四層	81.2	2,900	37.0	⊕
114/11	九層	81.3	2,900	36.9	⊕
114/10	三層	55.9	2,047	37.2	⊕
114/10	十二層	64.7	2,433	43.0	⊕▲
114/10	十五層	62.4	2,399	44.1	⊕▲
114/10	八層	79.5	2,860	37.0	⊕
114/09	十層	79.5	2,892	37.5	⊕
114/09	十八層	56.3	2,092	38.3	⊕
114/06	二十一層	55.3	2,077	38.7	⊕▲
114/06	十二層	81.2	3,008	38.3	⊕
114/06	五層	56.5	2,050	37.8	⊕
114/05	十九層	63.4	2,279	37.7	⊕
114/05	十七層	71.6	2,760	39.5	⊕
114/05	二十三層	81.3	3,070	39.2	⊕
114/04	二十三層	63.4	2,310	38.4	⊕
114/04	十六層	79.5	2,910	38.1	⊕
114/04	十六層	81.2	3,000	38.5	⊕
114/04	二十三層	79.8	2,990	38.9	⊕
114/03	十三層	55.3	2,116	40.2	⊕
114/02	十一層	63.4	2,230	40.9	⊕
114/01	十四層	64.4	2,380	41.1	⊕
114/01	二十二層	79.5	2,970	39.8	⊕
113/12	十層	63.6	2,300	40.0	⊕
113/12	十五層	79.2	3,288	45.5	⊕
113/12	十五層	64.6	2,650	45.5	⊕
113/11	二十一層	82.0	3,000	40.7	⊕▲
113/10	十四層	64.7	2,488	42.3	⊕
113/09	十三層	63.1	2,406	45.0	⊕
113/09	五層	63.1	2,326	43.7	⊕
113/08	四層	56.3	2,335	44.4	⊕
113/08	十六層	64.7	2,416	43.3	⊕
113/08	十七層	63.4	2,380	44.5	⊕
113/08	七層	63.1	2,318	43.1	⊕
113/07	二十三層	63.1	2,426	45.4	⊕
113/07	九層	62.8	2,355	43.6	⊕
113/07	十六層	64.4	2,462	44.9	⊕
113/06	六層	62.9	2,345	43.4	⊕
113/06	十二層	64.4	2,435	44.4	⊕
113/06	十四層	61.8	2,300	43.4	⊕
113/06	二十層	64.1	2,457	44.1	⊕
113/06	十九層	86.7	3,272	44.4	⊕
113/06	十二層	62.3	2,332	43.6	⊕
113/05	十層	81.2	2,980	40.1	⊕
113/05	十七層	56.5	2,310	43.2	⊕
113/05	十一層	63.1	2,407	42.0	⊕
113/05	十四層	54.8	2,282	44.0	⊕
113/05	十層	55.7	2,337	44.0	⊕
113/04	十六層	54.2	2,330	46.2	⊕
113/04	六層	54.2	2,350	46.2	⊕
113/04	二十三層	62.4	2,300	42.4	⊕
113/04	十三層	56.5	2,227	41.3	⊕
113/04	二十層	57.0	2,226	41.9	⊕
113/04	二十層	79.5	3,128	42.3	⊕
113/04	九層	54.9	2,434	47.3	⊕
113/03	二十二層	56.3	2,238	41.9	⊕
113/03	二十一層	79.8	3,069	41.1	⊕
113/03	十三層	54.8	2,120	40.5	⊕
113/03	十八層	64.7	2,348	40.4	⊕
113/03	八層	56.3	2,467	46.5	⊕
113/03	十七層	63.0	2,280	41.1	⊕
113/02	二十二層	64.7	2,350	41.1	⊕
113/02	六層	64.4	2,618	46.1	⊕
113/02	十九層	64.6	2,388	42.1	⊕
113/01	十九層	54.9	2,324	44.7	⊕
113/01	二十一層	56.5	2,120	40.1	⊕
113/01	八層	64.7	2,215	39.5	⊕
113/01	十五層	54.9	2,411	46.6	⊕
113/01	十九層	54.8	2,435	47.2	⊕
113/01	十七層	54.9	2,415	46.7	⊕
113/01	二十一層	54.9	2,333	44.9	⊕
113/01	十一層	56.5	2,230	41.6	⊕
113/01	九層	56.5	2,229	41.5	⊕
112/12	二十層	62.9	2,199	40.3	⊕
112/12	八層	54.8	2,289	44.1	⊕
112/12	二十三層	64.6	2,398	41.7	⊕
112/12	二十二層	54.2	2,260	44.1	⊕
112/12	二十二層	54.8	2,427	47.1	⊕
112/06	七層	56.5	1,671	29.8	⊕◷
112/04	七層	55.5	1,613	30.0	⊕◷
112/04	七層	81.3	2,402	29.9	⊕◷
112/04	十八層	54.8	1,649	30.4	⊕◷
111/06	三層	54.8	1,603	29.8	⊕◷
111/04	七層	55.3	1,608	29.6	⊕◷
111/03	九層	54.8	1,612	30.0	⊕◷
111/02	五層	54.8	1,613	30.0	⊕◷
110/10	八層	54.2	1,584	29.8	⊕◷
110/10	四層	54.2	1,575	29.2	⊕◷
110/10	二層	54.8	1,606	29.9	⊕◷
110/10	二十二層	81.2	2,481	30.8	⊕◷
110/10	十一層	54.8	1,631	30.4	⊕◷
110/10	五層	55.3	1,608	29.6	⊕◷
110/10	八層	73.0	2,259	31.3	⊕◷
110/10	二十一層	55.5	1,669	30.8	⊕◷
110/10	十八層	54.2	1,631	30.2	⊕◷
110/10	十層	54.8	1,611	30.0	⊕◷
110/10	二十層	54.2	1,661	30.4	⊕◷
110/09	十六層	54.8	1,639	30.2	⊕◷
110/09	十層	54.2	1,584	29.8	⊕◷
110/09	十二層	54.2	1,613	30.0	⊕◷
110/09	四層	54.8	1,612	29.6	⊕◷
110/09	十七層	81.3	2,454	30.7	⊕◷
110/09	十八層	81.2	2,448	30.6	⊕◷
110/09	三層	54.9	1,597	29.6	⊕◷
110/09	六層	32.4	903	28.6	⊕◷

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住商用

建築構造RC造

樓層地上23層 / 地下4層

總戶數133 戶

棟戶規劃1幢，1棟，132戶住家，1戶店面

基地面積923 坪

建蔽率30.05%

公設比35.8%

車位規劃平面式213個（車位比 1:1.6）

屋齡2 年使照 113 年（2024）

使用分區第四種住宅區

朝向朝西

格局三房(46~48坪)/四房(63~65坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建京城建設股份有限公司

營造廠商百鋐營造股份有限公司

建築設計林子森林伯諭聯合建築師事務所

建造執照(107)高市工建築字第02386號

使用執照(112)高市工建築使字第01418號

使照配對—

主要建材RC鋼筋混凝土

垃圾處理—

公共設施 · Amenities

接待大廳中庭花園空中花園交誼廳閱覽室健身房信箱區曬被區LoungeBar

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？