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資產情報 · Asset intelligence

森美

台北市內湖區瑞光路7巷　·　43 戶　·　RC造

使用執照 ✓管委會 ✓

每坪・近三年 3-yr median

80.2萬

中位 · 均 80.2 萬 · 2 筆（24–26）

總戶數 Units

43戶

RC造

屋齡 Age

5 年

使照 110 年（2021）

樓層規劃 Floors

地上8層,地下3層

位置 · Location

座標 25.06932, 121.58435

一段話摘要 · In one paragraph

森美坐落於內湖區，是一處 43 戶的 RC造社區（地上8層,地下3層），由白天鵝機構-鈜富開發、千城開發興建。市場累積 47 筆實價成交，近三年每坪中位 80.2 萬，成交區間 58.8–88.1 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 47 筆 · 對照內湖區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加內湖區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 內湖區

全期中位 65.8 萬/坪 · 區間 58.8–88.1 · 租賃 3 筆（843 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 47）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
113/03	三層	54.7	3,960	72.3	⊕
113/01	三層	36.4	2,420	88.1	⊕
112/05	六層	33.7	2,150	63.8	⊕
110/11	一層	33.9	2,002	78.9	⊕
108/09	三層	33.7	1,668	63.9	⊕◷
108/09	三層	33.6	1,536	63.0	⊕◷
108/09	二層	32.5	1,520	65.4	⊕◷
108/09	六層	19.0	1,220	64.2	◷
108/09	三層	42.2	2,250	64.2	⊕◷
108/09	二層	42.2	2,200	62.6	⊕◷
108/08	四層	33.6	1,638	63.5	⊕◷
108/08	二層	33.7	1,685	66.0	⊕◷
108/08	五層	36.4	1,810	63.3	⊕◷
108/08	四層	36.4	1,850	64.9	⊕◷
108/08	七層	42.6	2,310	66.8	⊕◷
108/08	四層	33.7	1,740	66.0	⊕◷
108/08	八層	36.4	1,805	66.7	⊕◷
108/08	五層	33.7	1,710	65.8	⊕◷
108/08	七層	36.4	1,805	61.5	⊕◷
108/08	七層	33.7	1,695	64.0	⊕◷
108/08	一層	58.2	3,766	74.8	⊕◷
108/08	三層	36.4	1,700	58.8	⊕◷
108/08	八層	42.6	2,220	63.8	⊕◷
108/07	五層	33.6	1,655	65.0	⊕◷
108/07	六層	33.6	1,770	69.6	⊕◷
108/07	七層	33.6	1,640	67.7	⊕◷
108/07	三層	42.6	2,166	61.6	⊕◷
108/07	一層	33.9	1,845	71.1	⊕◷
108/07	二層	54.1	2,914	62.6	⊕◷
108/07	四層	42.6	2,060	61.6	⊕◷
108/07	六層	24.6	1,572	63.8	◷
108/07	八層	33.7	1,822	69.8	⊕◷
108/07	八層	33.6	1,674	69.3	⊕◷
108/07	六層	33.7	1,618	66.4	⊕◷
108/07	八層	71.0	3,700	69.1	⊕◷
108/07	三層	54.7	2,875	60.7	⊕◷
108/07	五層	42.6	2,133	61.5	⊕◷
108/07	五層	41.2	2,230	67.2	⊕◷
108/07	四層	30.5	2,020	66.2	◷
108/07	七層	69.9	3,800	70.3	⊕◷
108/06	四層	54.7	3,100	66.2	⊕◷
108/06	二層	36.4	1,636	59.9	⊕◷
108/06	六層	42.6	2,300	66.4	⊕◷
108/06	六層	55.0	3,188	67.5	⊕◷
108/06	二層	40.9	2,080	62.1	⊕◷
108/06	一層	38.5	2,238	73.8	⊕◷
108/06	五層	54.7	3,100	66.2	⊕◷

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態華廈・住家用

建築構造RC造

樓層地上8層 / 地下3層

總戶數43 戶

棟戶規劃1棟，43戶住家

基地面積318 坪

建蔽率45%

公設比34%

車位規劃平面式33個、機械式9個（車位比 1:0.98）

屋齡5 年使照 110 年（2021）

使用分區第三種住宅區

朝向朝北、朝南、朝西、朝東、朝西北、朝西南、朝東北、朝東南

格局二房(21~23~30坪)/三房(43坪)/四房(45坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建白天鵝機構-鈜富開發、千城開發

建築設計久大聯合建築師事務所

建造執照106建字第0216號

使用執照—

使照配對✓ 90 戶 residential

主要建材待定

垃圾處理社區統一處理（地下室專區堆置）

公共設施 · Amenities

接待大廳中庭花園交誼廳廚藝教室信箱區

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？