Intel · Property / 臺北市 / 松山區 / 楓韻晴川
資產情報 · Asset intelligence
楓韻晴川
台北市松山區南京東路五段415號(城市商旅對面) · 67 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
92.0萬
中位 · 均 90.3 萬 · 6 筆（24–26）
總戶數 Units
67戶
RC造
屋齡 Age
9 年
使照 106 年（2017）
樓層規劃 Floors
12F
地上12層,地下3層
位置 · Location
座標 25.051596, 121.570511
一段話摘要 · In one paragraph
楓韻晴川坐落於松山區，是一處 67 戶的 RC造 社區（地上12層,地下3層），由楓韻開發、承毅建設興建。市場累積 83 筆實價成交，近三年每坪中位 92.0 萬，成交區間 63.7–101.3 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 松山區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 松山區
全期中位 79.7 萬/坪 · 區間 63.7–101.3 · 租賃 1184 筆（1498 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 83）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 114/06 | 九層 | 35.6 | 2,765 | 89.0 | ⊕ |
| 113/07 | 八層 | 15.8 | 1,600 | 101.3 | |
| 113/06 | 四層 | 15.7 | 1,450 | 92.4 | |
| 113/04 | 二層 | 15.7 | 1,442 | 91.9 | |
| 113/03 | 十一層 | 48.4 | 1,650 | 75.5 | ⊕ |
| 113/01 | 五層 | 20.1 | 1,849 | 92.0 | |
| 112/12 | 九層 | 22.3 | 1,588 | 91.0 | ⊕ |
| 112/11 | 八層 | 17.9 | 1,441 | 80.3 | |
| 112/07 | 六層 | 15.7 | 1,268 | 80.8 | |
| 112/03 | 十層 | 26.6 | 1,900 | 71.3 | ⊕ |
| 112/03 | 二層 | 34.8 | 2,070 | 66.8 | ⊕ |
| 112/02 | 十層 | 34.8 | 2,700 | 90.2 | ⊕ |
| 111/11 | 七層 | 34.8 | 2,310 | 75.3 | ⊕ |
| 111/09 | 五層 | 17.9 | 1,410 | 78.6 | |
| 111/06 | 六層 | 15.8 | 1,370 | 86.7 | |
| 111/04 | 七層 | 35.6 | 2,435 | 78.7 | ⊕ |
| 111/04 | 四層 | 34.8 | 2,118 | 68.5 | ⊕ |
| 111/04 | 九層 | 35.6 | 2,550 | 82.6 | ⊕ |
| 111/04 | 十二層 | 35.6 | 2,528 | 81.9 | ⊕ |
| 111/03 | 六層 | 34.8 | 2,200 | 72.5 | ⊕ |
| 111/03 | 八層 | 34.8 | 2,260 | 74.6 | ⊕ |
| 111/03 | 八層 | 35.6 | 2,415 | 78.0 | ⊕ |
| 111/03 | 十一層 | 35.6 | 2,485 | 80.4 | ⊕ |
| 111/02 | 二層 | 34.8 | 2,100 | 69.0 | ⊕ |
| 111/02 | 七層 | 34.8 | 2,250 | 74.3 | ⊕ |
| 111/01 | 五層 | 15.7 | 1,275 | 81.3 | |
| 110/09 | 三層 | 34.8 | 1,960 | 64.0 | ⊕ |
| 110/09 | 十一層 | 34.8 | 2,380 | 78.9 | ⊕ |
| 110/09 | 九層 | 17.9 | 1,395 | 77.7 | |
| 110/09 | 十二層 | 17.9 | 1,400 | 78.0 | |
| 110/08 | 七層 | 17.9 | 1,400 | 78.0 | |
| 110/08 | 四層 | 29.1 | 2,190 | 75.4 | |
| 110/08 | 八層 | 17.9 | 1,355 | 75.5 | |
| 110/07 | 四層 | 17.9 | 1,245 | 69.4 | |
| 110/04 | 九層 | 26.6 | 1,730 | 78.6 | ⊕ |
| 110/03 | 十二層 | 28.3 | 2,391 | 84.6 | |
| 110/03 | 十二層 | 20.1 | 1,720 | 85.6 | |
| 109/01 | 十二層 | 15.7 | 1,200 | 76.5 | |
| 108/12 | 七層 | 20.1 | 1,668 | 83.0 | |
| 108/10 | 五層 | 28.3 | 1,800 | 63.7 | |
| 108/09 | 十層 | 15.7 | 1,214 | 77.4 | |
| 108/07 | 七層 | 15.7 | 1,173 | 74.8 | |
| 108/06 | 五層 | 15.8 | 1,150 | 72.8 | |
| 108/05 | 六層 | 17.9 | 1,260 | 70.2 | |
| 108/04 | 六層 | 15.7 | 1,150 | 73.3 | |
| 108/04 | 九層 | 15.7 | 1,180 | 75.2 | |
| 108/03 | 五層 | 20.1 | 1,760 | 87.6 | |
| 108/01 | 五層 | 17.9 | 1,350 | 75.2 | |
| 107/11 | 三層 | 17.9 | 1,330 | 74.1 | |
| 107/11 | 十一層 | 20.1 | 1,800 | 89.5 | |
| 107/10 | 二層 | 17.9 | 1,290 | 71.9 | |
| 107/09 | 四層 | 15.7 | 1,130 | 72.0 | |
| 107/08 | 二層 | 35.6 | 2,378 | 75.3 | ⊕ |
| 107/08 | 十層 | 17.9 | 1,430 | 79.7 | |
| 107/08 | 三層 | 15.7 | 1,238 | 78.9 | |
| 107/07 | 八層 | 15.7 | 1,264 | 80.6 | |
| 107/05 | 十一層 | 24.5 | 1,608 | 79.0 | ⊕ |
| 107/05 | 三層 | 29.1 | 2,280 | 78.5 | |
| 107/04 | 二層 | 15.8 | 1,160 | 73.4 | |
| 107/03 | 二層 | 20.1 | 1,650 | 82.1 | |
| 106/12 | 五層 | 15.7 | 1,350 | 86.0 | |
| 106/11 | 四層 | 20.1 | 1,780 | 88.6 | |
| 106/04 | 七層 | 15.8 | 1,328 | 84.1 | |
| 105/09 | 三層 | 26.6 | 1,778 | 80.5 | ⊕ |
| 104/10 | 六層 | 35.6 | 2,510 | 79.9 | ⊕ |
| 104/10 | 九層 | 34.8 | 2,710 | 89.1 | ⊕ |
| 104/10 | 一層，見其他登記 | 42.6 | 3,418 | 80.2 | |
| 104/10 | 九層 | 22.3 | 1,640 | 91.8 | ⊕ |
| 104/09 | 四層 | 15.8 | 1,236 | 78.2 | |
| 104/08 | 二層 | 15.7 | 1,200 | 76.5 | |
| 104/08 | 十層 | 35.6 | 2,828 | 90.8 | ⊕ |
| 104/08 | 十一層 | 15.8 | 1,400 | 88.6 | |
| 104/08 | 八層 | 15.8 | 1,360 | 86.1 | |
| 104/08 | 十二層 | 15.8 | 1,400 | 88.6 | |
| 104/08 | 六層 | 15.8 | 1,288 | 81.5 | |
| 104/08 | 六層 | 20.1 | 1,800 | 89.5 | |
| 104/07 | 十層 | 15.8 | 1,398 | 88.5 | |
| 104/05 | 十層 | 26.6 | 1,998 | 89.9 | ⊕ |
| 104/05 | 三層 | 22.3 | 1,424 | 78.1 | ⊕ |
| 104/04 | 十層 | 34.8 | 2,788 | 91.9 | ⊕ |
| 104/03 | 八層 | 20.1 | 1,858 | 92.4 | |
| 101/10 | 五層 | 28.3 | 2,394 | 84.7 | |
| 101/10 | 五層 | 29.1 | 2,473 | 85.1 |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上12層 / 地下3層
總戶數67 戶
棟戶規劃1棟，66戶住家，1戶店面
基地面積150 坪
建蔽率61.61%
公設比35%
車位規劃機械式30個（車位比 1:0.45）
屋齡9 年 使照 106 年（2017）
使用分區第三種商業區
朝向朝東南
格局二房(28坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建楓韻開發、承毅建設
營造廠商森城建設股份有限公司
建築設計林淵源建築師事務所,陳明烈建築師事務所
建造執照103建字第0199號
使用執照106使字第0158號
使照配對✓ 67 戶 residential
主要建材1.德國 hansgrohe 升降式滑桿蓮蓬頭
2.德國 KERAMAG 馬桶搭配國際牌免治馬桶座
3.美國Kohler廚具
4.Blue sky 崁入式烘碗機
5.best 抽油煙機
6.大金冷暖變頻分離式主機
7.SHOWA(原昭和）氣密窗
垃圾處理社區統一處理（社區內專區堆置）
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
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