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資產情報 · Asset intelligence
晴森
高雄市鳳山區中興街2號 · 43 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
39.1萬
中位 · 均 39.2 萬 · 32 筆（24–26）
總戶數 Units
43戶
RC造
屋齡 Age
2 年
使照 113 年（2024）
樓層規劃 Floors
13F
地上13層,地下2層
位置 · Location
座標 22.626225814515, 120.350425606757
一段話摘要 · In one paragraph
晴森坐落於鳳山區，是一處 43 戶的 RC造 社區（地上13層,地下2層），由樺陽碩建設股份有限公司興建。市場累積 32 筆實價成交，近三年每坪中位 39.1 萬，成交區間 34.8–43.0 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 鳳山區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鳳山區
全期中位 39.1 萬/坪 · 區間 34.8–43.0 · 租賃 28 筆（567 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 32）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 114/06 | 十一層 | 38.3 | 1,650 | 42.1 | ⊕ |
| 113/11 | 六層 | 32.2 | 1,366 | 41.7 | ⊕ |
| 113/08 | 五層 | 37.1 | 1,470 | 38.8 | ⊕ |
| 113/07 | 四層 | 40.7 | 1,546 | 38.8 | ⊕ |
| 113/07 | 三層 | 40.7 | 1,600 | 39.6 | ⊕ |
| 113/07 | 十二層，十三層 | 49.5 | 1,973 | 41.5 | ⊕ |
| 113/06 | 十層 | 42.2 | 1,657 | 40.4 | ⊕ |
| 113/05 | 四層 | 40.4 | 1,493 | 38.2 | ⊕ |
| 113/04 | 五層 | 35.8 | 1,345 | 37.5 | |
| 113/04 | 三層 | 37.1 | 1,382 | 36.4 | ⊕ |
| 113/04 | 九層 | 42.2 | 1,634 | 40.2 | ⊕ |
| 113/03 | 三層 | 29.1 | 1,060 | 36.4 | |
| 113/03 | 五層 | 43.3 | 1,601 | 38.1 | ⊕ |
| 113/03 | 八層 | 32.2 | 1,250 | 37.9 | ⊕ |
| 113/03 | 九層 | 32.8 | 1,214 | 38.1 | ⊕ |
| 113/03 | 十層 | 40.4 | 1,540 | 39.7 | ⊕ |
| 113/03 | 六層 | 35.8 | 1,450 | 40.5 | |
| 113/02 | 十層 | 22.4 | 961 | 43.0 | |
| 113/02 | 二層 | 32.9 | 1,220 | 38.4 | ⊕ |
| 113/02 | 六層 | 43.3 | 1,642 | 39.2 | ⊕ |
| 113/02 | 八層 | 39.7 | 1,525 | 39.6 | ⊕ |
| 113/02 | 六層 | 40.4 | 1,560 | 40.4 | ⊕ |
| 113/02 | 四層 | 32.8 | 1,145 | 34.8 | ⊕ |
| 113/02 | 七層 | 40.4 | 1,478 | 38.0 | ⊕ |
| 113/02 | 五層 | 32.2 | 1,313 | 40.1 | ⊕ |
| 113/02 | 八層 | 43.3 | 1,624 | 39.0 | ⊕ |
| 113/01 | 八層 | 40.4 | 1,609 | 42.2 | ⊕ |
| 113/01 | 七層 | 40.0 | 1,600 | 38.7 | ⊕ |
| 113/01 | 七層 | 32.8 | 1,183 | 37.0 | ⊕ |
| 113/01 | 十一層 | 22.4 | 884 | 39.5 | |
| 113/01 | 十一層 | 40.0 | 1,513 | 39.6 | ⊕ |
| 113/01 | 九層 | 37.1 | 1,488 | 38.8 | ⊕ |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上13層 / 地下2層
總戶數43 戶
棟戶規劃1幢，1棟，43戶住家
基地面積201 坪
建蔽率68.91%
公設比36.17%
車位規劃平面式19個、機械式22個（車位比 1:0.95）
屋齡2 年 使照 113 年（2024）
使用分區商業區
朝向朝北、朝南
格局三房(29.13~51.21坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建樺陽碩建設股份有限公司
營造廠商壬寶營造工程股份有限公司
建築設計朱文明建築師事務所
建造執照(109)高市工建築字第02690號
使用執照(113)高市工建築使字第00009號
使照配對—
主要建材廚具:櫻花二機、樂天人造石檯面、SVAGO雙口IH爐、SVAGO微波烤箱；衛浴:INAX、阿拉斯加抽風機；耶魯三合一門鎖、太格木地板、王牌氣密窗、NOBEL影視對講機
垃圾處理—
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
這處資產，對您的組合代表什麼？