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資產情報 · Asset intelligence
國泰R13馥建築
高雄市左營區博愛二路50號 · 53 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
40.4萬
中位 · 均 40.4 萬 · 1 筆（24–26）
總戶數 Units
53戶
RC造
屋齡 Age
8 年
使照 107 年（2018）
樓層規劃 Floors
28F
地上28層,地下4層
位置 · Location
座標 22.657095900899, 120.3032253049
一段話摘要 · In one paragraph
國泰R13馥建築坐落於左營區，是一處 53 戶的 RC造 社區（地上28層,地下4層），由國泰建設興建。市場累積 56 筆實價成交，近三年每坪中位 40.4 萬，成交區間 29.2–42.1 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 左營區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 左營區
全期中位 36.9 萬/坪 · 區間 29.2–42.1 · 租賃 535 筆（757 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 56）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 113/06 | 十層 | 126.4 | 5,100 | 40.4 | ⊕ |
| 112/09 | 十二層 | 145.0 | 5,399 | 42.1 | ⊕ |
| 112/03 | 十二層 | 126.4 | 4,750 | 37.6 | ⊕ |
| 112/03 | 二十層 | 145.0 | 5,200 | 35.9 | ⊕ |
| 112/03 | 二十層 | 135.6 | 4,950 | 36.5 | ⊕ |
| 112/02 | 十九層 | 127.0 | 4,250 | 35.9 | ⊕ |
| 111/08 | 六層 | 116.6 | 4,250 | 36.5 | ⊕ |
| 111/05 | 十一層 | 127.0 | 4,588 | 36.1 | ⊕ |
| 111/01 | 十七層 | 127.0 | 3,980 | 31.3 | ⊕ |
| 110/11 | 十六層 | 135.2 | 4,625 | 36.9 | ⊕▲ |
| 110/11 | 十六層 | 135.2 | 4,625 | 34.2 | ⊕▲ |
| 110/08 | 十五層 | 144.4 | 4,700 | 32.6 | ⊕ |
| 110/03 | 二十八層 | 127.0 | 5,000 | 39.4 | ⊕ |
| 110/03 | 二十五層 | 136.8 | 4,300 | 36.2 | ⊕ |
| 109/09 | 八層 | 134.6 | 3,900 | 31.4 | ⊕ |
| 109/03 | 十三層 | 127.0 | 3,880 | 30.6 | ⊕ |
| 107/11 | 十層 | 135.2 | 3,999 | 31.5 | ⊕ |
| 107/11 | 二十五層 | 135.2 | 4,600 | 37.2 | ⊕ |
| 107/11 | 四層 | 134.0 | 3,800 | 29.8 | ⊕ |
| 107/11 | 七層 | 135.2 | 3,900 | 30.6 | ⊕ |
| 107/09 | 五層 | 135.2 | 3,800 | 30.3 | ⊕ |
| 107/08 | 四層 | 126.4 | 3,400 | 29.2 | ⊕ |
| 106/12 | 三層 | 126.9 | 3,950 | 33.5 | ⊕ |
| 106/11 | 十一層 | 135.2 | 4,505 | 35.9 | ⊕ |
| 106/11 | 九層 | 126.9 | 4,260 | 36.7 | ⊕ |
| 106/11 | 九層 | 134.6 | 4,422 | 35.2 | ⊕ |
| 106/11 | 十二層 | 145.0 | 4,711 | 36.2 | ⊕ |
| 102/12 | 十九層 | 127.0 | 4,423 | 37.8 | ⊕ |
| 102/12 | 十六層 | 135.2 | 4,625 | 36.9 | ⊕ |
| 102/11 | 二十層 | 136.2 | 4,546 | 37.6 | ⊕ |
| 102/11 | 十三層 | 134.6 | 4,831 | 39.0 | ⊕ |
| 102/11 | 二十層 | 144.4 | 4,872 | 37.8 | ⊕ |
| 102/11 | 十七層 | 127.0 | 4,357 | 37.4 | ⊕◷ |
| 102/11 | 七層 | 126.4 | 4,316 | 37.1 | ⊕ |
| 102/11 | 六層 | 135.2 | 4,462 | 35.8 | ⊕ |
| 102/11 | 十一層 | 127.0 | 4,441 | 38.4 | ⊕ |
| 102/11 | 十四層 | 135.2 | 4,764 | 38.3 | ⊕ |
| 102/11 | 十四層 | 95.1 | 3,185 | 37.5 | ⊕ |
| 102/11 | 十五層 | 144.4 | 4,971 | 38.6 | ⊕◷ |
| 102/11 | 三層 | 134.6 | 4,492 | 36.1 | ⊕◷ |
| 102/11 | 六層 | 126.4 | 4,168 | 35.7 | ⊕◷ |
| 102/11 | 十層 | 126.4 | 4,314 | 37.0 | ⊕◷ |
| 102/11 | 十五層 | 126.4 | 4,586 | 39.7 | ⊕◷ |
| 102/11 | 十二層 | 126.4 | 4,485 | 38.7 | ⊕◷ |
| 102/11 | 二十一層 | 135.2 | 4,809 | 38.5 | ⊕◷ |
| 102/11 | 二十一層 | 126.9 | 4,479 | 38.4 | ⊕◷ |
| 102/10 | 二十四層 | 127.0 | 4,581 | 39.3 | ⊕ |
| 102/10 | 十八層 | 145.0 | 4,875 | 37.8 | ⊕ |
| 102/10 | 十三層 | 127.0 | 4,245 | 36.4 | ⊕◷ |
| 102/10 | 二十三層 | 127.0 | 4,546 | 39.0 | ⊕◷ |
| 102/10 | 二十四層 | 143.8 | 5,069 | 39.5 | ⊕◷ |
| 102/10 | 八層 | 126.9 | 4,075 | 34.8 | ⊕◷ |
| 102/10 | 十九層 | 135.2 | 4,748 | 38.0 | ⊕◷ |
| 102/10 | 十七層 | 135.2 | 4,699 | 37.6 | ⊕◷ |
| 102/10 | 五層 | 127.0 | 3,975 | 33.9 | ⊕◷ |
| 101/10 | 全 | 351.8 | 66,069 | — |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住商用
建築構造RC造
樓層地上28層 / 地下4層
總戶數53 戶
棟戶規劃1棟，52戶住家，1戶店面
基地面積590 坪
建蔽率34.72%
公設比30%
車位規劃平面式120個（車位比 1:2.26）
屋齡8 年 使照 107 年（2018）
使用分區第五種住宅區
朝向朝西南
格局四房(76.07~135.16坪)/五房(107.35坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建國泰建設
營造廠商三井工程
建築設計張文明
建造執照102-2590
使用執照(106)高市工建築使字第01156號
使照配對—
主要建材衛浴：Hansgrohe、TOTO、KOHLER；廚具：德國Alno、義大利ARISTON烤箱、德國HELER電陶爐、Hansgrohe廚房龍頭、林內雙口爐、排油煙機、CONI不鏽鋼水槽；全棟軟水雨水回收系統、太陽能板、汽車充電、光纖網路
垃圾處理社區統一處理（地下室專區堆置）
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
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