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資產情報 · Asset intelligence
天星花園
台北市士林區中正路715號 · 232 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
62.0萬
中位 · 均 61.2 萬 · 7 筆（24–26）
總戶數 Units
232戶
RC造
屋齡 Age
22 年
使照 93 年（2004）
樓層規劃 Floors
13F
地上13層,地下3層
位置 · Location
座標 25.085628253913, 121.506366749064
一段話摘要 · In one paragraph
天星花園坐落於士林區，是一處 232 戶的 RC造 社區（地上13層,地下3層），由麗源建設興建。市場累積 97 筆實價成交，近三年每坪中位 62.0 萬，成交區間 27.0–72.6 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 士林區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 士林區
全期中位 42.8 萬/坪 · 區間 27.0–72.6 · 租賃 258 筆（1258 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 97）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 114/12 | 三層 | 37.5 | 1,888 | 62.0 | ⊕ |
| 114/09 | 一層 | 15.3 | 880 | 72.6 | ⊕ |
| 114/07 | 十層 | 40.3 | 1,734 | 43.0 | ⊕▲ |
| 114/07 | 六層 | 25.9 | 1,500 | 57.9 | ⊕ |
| 114/02 | 一層 | 22.7 | 1,030 | 60.0 | ⊕ |
| 113/11 | 十一層 | 25.9 | 1,600 | 70.0 | ⊕ |
| 113/09 | 五層 | 25.9 | 800 | 30.9 | ⊕▲ |
| 113/06 | 一層 | 28.9 | 1,138 | 39.4 | ⊕ |
| 113/04 | 七層 | 30.4 | 1,826 | 66.8 | ⊕ |
| 112/12 | 十一層 | 30.7 | 1,826 | 66.1 | ⊕ |
| 112/12 | 十層 | 64.1 | 3,655 | 60.6 | ⊕ |
| 112/11 | 三層 | 39.7 | 2,198 | 59.8 | ⊕ |
| 112/05 | 六層 | 25.9 | 1,030 | 39.7 | ⊕ |
| 112/05 | 七層 | 27.8 | 1,520 | 54.7 | ⊕ |
| 112/04 | 四層 | 28.4 | 1,568 | 63.0 | ⊕ |
| 112/03 | 十一層 | 42.3 | 2,220 | 52.5 | ⊕ |
| 112/01 | 十三層 | 83.8 | 4,175 | 49.8 | ⊕ |
| 112/01 | 一層 | 28.9 | 1,070 | 37.0 | ⊕ |
| 112/01 | 十三層 | 40.7 | 2,075 | 51.0 | ⊕ |
| 111/10 | 十二層 | 33.6 | 1,620 | 53.5 | ⊕ |
| 111/10 | 六層 | 30.7 | 1,618 | 52.8 | ⊕ |
| 111/09 | 三層 | 42.3 | 2,107 | 54.1 | ⊕ |
| 111/09 | 十一層 | 33.6 | 1,478 | 54.2 | ⊕ |
| 111/08 | 二層 | 24.5 | 1,268 | 51.7 | |
| 110/11 | 五層 | 27.6 | 1,354 | 49.0 | ⊕ |
| 110/08 | 十二層 | 28.4 | 1,388 | 48.8 | ⊕▲ |
| 110/08 | 十二層 | 33.1 | 1,560 | 47.1 | ⊕ |
| 110/07 | 十一層 | 20.0 | 1,035 | 51.7 | |
| 110/06 | 一層 | 22.7 | 820 | 36.2 | ⊕ |
| 110/06 | 七層 | 25.9 | 1,173 | 45.3 | ⊕ |
| 110/03 | 十層 | 25.9 | 1,230 | 47.5 | ⊕ |
| 110/01 | 一層 | 14.5 | 615 | 42.3 | ⊕ |
| 110/01 | 九層 | 46.2 | 1,640 | 35.5 | ⊕ |
| 110/01 | 十層 | 39.5 | 1,680 | 42.5 | ⊕ |
| 109/12 | 二層 | 24.5 | 960 | 39.2 | ▲ |
| 109/08 | 九層 | 40.2 | 1,620 | 40.3 | ⊕ |
| 109/07 | 三層 | 50.9 | 1,800 | 35.3 | ⊕▲ |
| 109/06 | 十層 | 25.9 | 1,160 | 44.8 | ⊕ |
| 109/05 | 十層 | 42.2 | 1,750 | 41.5 | ⊕ |
| 109/04 | 一層 | 22.7 | 760 | 48.0 | ⊕ |
| 109/03 | 三層 | 27.6 | 1,160 | 42.0 | ⊕ |
| 108/11 | 一層 | 16.9 | 760 | 45.1 | ⊕ |
| 108/08 | 三層 | 40.3 | 1,560 | 41.0 | ⊕ |
| 108/05 | 三層 | 40.3 | 1,580 | 39.2 | ⊕ |
| 108/04 | 十一層 | 31.8 | 1,170 | 36.8 | ⊕ |
| 108/03 | 六層 | 42.8 | 1,766 | 44.3 | ⊕ |
| 108/02 | 十三層 | 39.7 | 1,700 | 42.8 | ⊕ |
| 107/11 | 一層 | 47.9 | 960 | 43.6 | ⊕ |
| 107/10 | 四層 | 43.0 | 1,615 | 37.6 | ⊕ |
| 107/10 | 十一層 | 31.1 | 1,200 | 38.6 | ⊕ |
| 107/05 | 一層 | 14.5 | 523 | 36.0 | ⊕ |
| 106/12 | 八層 | 40.2 | 1,668 | 44.2 | ⊕ |
| 106/12 | 六層 | 27.6 | 1,100 | 39.8 | ⊕ |
| 106/08 | 八層 | 30.7 | 1,250 | 40.8 | ⊕ |
| 106/06 | 四層 | 28.4 | 1,150 | 40.5 | ⊕▲ |
| 106/04 | 十三層 | 45.1 | 1,700 | 37.7 | ⊕ |
| 106/04 | 十層 | 42.9 | 1,650 | 38.4 | ⊕ |
| 106/01 | 十一層 | 34.2 | 1,358 | 39.7 | ⊕ |
| 105/07 | 六層 | 48.3 | 2,100 | 43.5 | ⊕ |
| 105/06 | 十層 | 34.3 | 1,400 | 40.8 | ⊕ |
| 105/05 | 四層 | 20.0 | 970 | 48.5 | |
| 105/03 | 六層 | 32.5 | 1,290 | 39.7 | ⊕ |
| 105/01 | 七層 | 32.2 | 1,310 | 40.7 | ⊕ |
| 104/11 | 六層 | 27.6 | 1,060 | 38.3 | ⊕ |
| 104/10 | 十層 | 42.9 | 1,850 | 49.5 | ⊕ |
| 104/09 | 十層 | 42.2 | 1,835 | 43.5 | ⊕ |
| 104/09 | 四層 | 25.9 | 1,040 | 40.1 | ⊕ |
| 104/06 | 九層 | 28.6 | 1,180 | 41.2 | ⊕ |
| 104/05 | 十三層 | 39.7 | 1,708 | 43.0 | ⊕ |
| 104/01 | 十二層 | 41.6 | 1,820 | 43.7 | ⊕ |
| 103/12 | 九層 | 46.2 | 1,840 | 39.9 | ⊕ |
| 103/12 | 六層 | 31.5 | 1,400 | 44.4 | ⊕ |
| 103/08 | 十一層 | 25.9 | 700 | 27.0 | ⊕ |
| 103/07 | 六層 | 34.3 | 1,275 | 37.1 | ⊕ |
| 103/05 | 十層 | 25.9 | 1,168 | 45.1 | ⊕ |
| 103/05 | 四層 | 28.4 | 1,220 | 42.9 | ⊕ |
| 103/03 | 九層 | 20.0 | 958 | 47.9 | |
| 103/02 | 二層 | 30.3 | 1,150 | 37.9 | ⊕ |
| 103/02 | 三層 | 40.3 | 1,618 | 40.1 | ⊕ |
| 103/01 | 十二層 | 28.4 | 1,260 | 44.3 | ⊕ |
| 102/12 | 四層 | 46.2 | 1,845 | 39.9 | ⊕ |
| 102/12 | 十二層 | 31.8 | 1,100 | 34.6 | ⊕ |
| 102/12 | 四層 | 20.0 | 980 | 49.0 | |
| 102/11 | 九層 | 25.9 | 1,182 | 45.6 | ⊕ |
| 102/09 | 六層 | 42.8 | 1,753 | 40.9 | ⊕ |
| 102/08 | 五層 | 39.7 | 1,688 | 42.6 | ⊕ |
| 102/08 | 五層 | 25.6 | 1,195 | 46.6 | |
| 102/06 | 四層 | 46.2 | 1,674 | 36.2 | ⊕ |
| 102/06 | 七層 | 40.2 | 1,664 | 41.4 | ⊕ |
| 102/04 | 十層 | 42.9 | 1,728 | 40.2 | ⊕ |
| 102/04 | 七層 | 27.6 | 1,180 | 42.7 | ⊕ |
| 102/04 | 五層 | 39.7 | 1,500 | 37.8 | ⊕ |
| 102/02 | 七層 | 25.9 | 1,056 | 40.7 | ⊕ |
| 101/11 | 六層 | 42.4 | 1,635 | 38.6 | ⊕ |
| 101/10 | 七層 | 30.4 | 1,318 | 43.3 | ⊕ |
| 101/08 | 三層 | 37.5 | 1,205 | 32.2 | ⊕ |
| 101/07 | 九層 | 27.6 | 1,068 | 38.6 | ⊕ |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上13層 / 地下3層
總戶數232 戶
棟戶規劃5棟
基地面積2,739 坪
建蔽率44.99%
公設比32.90%
屋齡22 年 使照 93 年（2004）
使用分區住宅區、第三種住宅區
朝向朝西北
格局一房(10.84~20坪)/二房(20~34.42坪)/三房(22.51~39.69坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建麗源建設
營造廠商中福營造有限公司
建築設計王正偉(王正偉建築師事務所)
建造執照91建字第0349號
使用執照093使字第0177號
使照配對✓ 232 戶 residential
垃圾處理社區統一處理（地下室專區堆置）
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
這處資產，對您的組合代表什麼？