Intel · Property　/　新竹縣　/　竹東鎮　/　森藴

資產情報 · Asset intelligence

森藴

新竹縣竹東鎮旭光二路與旭光一路交叉口　·　644 戶　·　RC造

使用執照 —管委會 —

每坪・近三年 3-yr median

40.2萬

中位 · 均 39.9 萬 · 44 筆（24–26）

總戶數 Units

644戶

RC造

屋齡 Age

— 年

使照 —

樓層規劃 Floors

14F

地上14層,地下3層

位置 · Location

座標 24.77184, 121.05828

一段話摘要 · In one paragraph

森藴坐落於竹東鎮，是一處 644 戶的 RC造社區（地上14層,地下3層），由福軒建設開發股份有限公司興建。市場累積 981 筆實價成交，近三年每坪中位 40.2 萬，成交區間 10.6–57.9 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 981 筆 · 對照竹東鎮

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加竹東鎮全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 竹東鎮

全期中位 26.9 萬/坪 · 區間 10.6–57.9 · 租賃 1 筆（1402 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 981）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
114/12	九層	49.2	1,868	37.9	⊕
114/12	九層	34.4	1,450	42.1	⊕
114/12	十層	46.5	1,780	38.3	⊕
114/12	四層	46.2	1,628	35.2	⊕
114/11	十四層	46.5	1,700	36.6	⊕
114/11	十三層	46.5	1,680	36.1	⊕
114/10	十三層	63.4	2,165	34.2	⊕
114/09	六層	34.4	1,385	40.3	⊕
114/09	十四層	46.4	2,058	44.3	⊕
114/09	十三層	62.2	2,150	34.6	⊕
114/09	十二層	63.3	2,150	34.0	⊕
114/08	五層	34.3	1,515	44.2	⊕
114/07	十四層	34.0	1,408	41.4	⊕
114/07	六層	46.6	1,840	39.5	⊕
114/06	三層	34.0	1,410	41.4	⊕
114/06	九層	63.3	2,210	34.9	⊕
114/05	七層	46.5	1,830	39.3	⊕
114/05	九層	46.4	1,680	36.2	⊕
114/04	七層	48.6	2,070	42.6	⊕
114/04	十三層	46.5	2,250	48.4	⊕
114/04	四層	48.6	1,960	40.4	⊕
114/03	三層	48.6	1,960	40.4	⊕
114/03	十一層	34.4	821	23.8	⊕▲
114/03	十層	46.0	2,150	46.7	⊕
114/01	十層	34.4	836	24.3	⊕▲
114/01	四層	46.4	2,030	43.8	⊕
114/01	十層	34.3	1,590	46.4	⊕
114/01	十二層	34.0	1,640	48.2	⊕
113/12	十三層	46.5	1,235	26.6	⊕▲
113/11	四層	34.1	850	24.9	⊕▲
113/08	五層	52.4	2,350	44.9	⊕
113/08	九層	66.4	2,666	40.2	⊕
113/07	八層	66.0	2,690	40.8	⊕
113/05	十二層	52.2	2,358	45.1	⊕
113/04	六層	34.0	1,510	44.4	⊕
113/04	十層	46.0	1,750	38.0	⊕
113/04	一層	48.3	1,950	40.3	⊕
113/04	六層	34.4	1,590	46.2	⊕
113/03	三層	34.4	1,398	40.6	⊕
113/03	二層	34.0	1,350	39.7	⊕
113/03	七層	62.7	2,380	37.9	⊕
113/03	十三層	62.8	1,397	22.2	⊕▲
113/03	十二層	34.4	1,241	36.1	⊕
113/02	六層	46.0	1,760	38.2	⊕
113/02	十三層	46.4	1,950	42.0	⊕
113/01	十二層	52.2	1,620	31.0	⊕
113/01	十四層	34.0	1,218	35.8	⊕
113/01	十層	45.6	1,209	26.5	⊕▲
113/01	九層	34.0	968	28.4	⊕
113/01	六層	34.0	1,330	39.1	⊕
112/12	十二層	63.0	1,694	26.9	⊕
112/12	八層	49.2	1,750	35.5	⊕
112/12	五層	34.1	880	25.8	⊕▲
111/05	一層，二層	45.1	1,519	39.7	⊕◷
111/05	一層，二層	70.6	2,544	39.8	⊕◷
111/03	一層，二層	54.4	1,912	40.1	⊕◷
111/03	一層，二層	61.0	2,393	44.3	⊕◷
110/12	一層，二層	73.5	2,651	39.7	⊕◷
110/12	一層，二層	76.0	2,748	39.7	⊕◷
110/09	四層	46.1	1,106	27.4	⊕◷
110/09	十三層	46.1	1,155	28.5	⊕◷
110/09	十四層	46.4	1,131	28.1	⊕◷
110/09	五層	34.1	814	28.5	⊕◷
110/09	八層	62.2	1,334	26.2	⊕◷
110/09	九層	49.3	1,146	26.3	⊕◷
110/09	十三層	49.3	1,136	26.3	⊕◷
110/09	四層	49.2	1,096	25.1	⊕◷
110/09	五層	48.8	1,120	25.5	⊕◷
110/09	九層	49.6	1,126	25.9	⊕◷
110/09	十一層	52.2	1,223	25.9	⊕◷
110/09	十二層	52.2	1,222	26.0	⊕◷
110/09	四層	46.2	1,013	25.0	⊕◷
110/09	十四層	46.2	1,048	25.7	⊕◷
110/09	四層	46.2	1,039	25.2	⊕◷
110/09	十二層	49.3	1,142	26.2	⊕◷
110/09	三層	49.2	1,097	25.1	⊕◷
110/09	四層	49.2	1,112	25.1	⊕◷
110/09	二層	62.2	1,252	24.2	⊕◷
110/09	四層	52.3	1,121	23.8	⊕◷
110/09	十四層	34.9	754	25.9	⊕◷
110/09	三層	52.7	1,101	23.6	⊕◷
110/09	十一層	64.3	1,366	25.9	⊕◷
110/09	十二層	63.0	1,355	26.0	⊕◷
110/09	二層	46.2	978	23.9	⊕◷
110/09	四層	46.2	1,001	24.7	⊕◷
110/09	五層	46.2	1,026	25.4	⊕◷
110/09	十二層	46.2	1,046	25.7	⊕◷
110/09	十三層	46.2	1,060	25.8	⊕◷
110/09	十四層	46.2	1,026	25.4	⊕◷
110/09	二層	34.1	698	24.3	⊕◷
110/09	三層	33.7	718	25.2	⊕◷
110/09	五層	34.1	729	25.8	⊕◷
110/09	八層	34.1	756	26.1	⊕◷
110/09	十層	34.1	741	26.3	⊕◷
110/09	十一層	34.1	754	26.0	⊕◷
110/09	十三層	34.1	739	26.2	⊕◷
110/09	二層	46.1	978	24.1	⊕◷
110/09	三層	46.2	1,006	24.8	⊕◷
110/09	六層	46.2	1,045	25.6	⊕◷
110/09	十一層	46.6	1,053	25.7	⊕◷
110/09	十二層	46.6	1,052	25.8	⊕◷
110/09	二層	48.4	1,022	23.8	⊕◷
110/09	四層	48.4	1,063	24.6	⊕◷
110/09	四層	34.1	715	25.3	⊕◷
110/09	七層	34.1	746	26.1	⊕◷
110/09	九層	34.1	756	26.3	⊕◷
110/09	十一層	34.1	766	26.1	⊕◷
110/09	十三層	36.2	771	26.3	⊕◷
110/09	十四層	34.4	742	26.0	⊕◷
110/09	三層	46.1	1,011	24.7	⊕◷
110/09	四層	46.5	1,021	24.7	⊕◷
110/09	七層	46.1	1,063	25.6	⊕◷
110/09	八層	46.1	1,042	25.7	⊕◷
110/09	十一層	46.1	1,053	25.6	⊕◷
110/09	十二層	46.1	1,047	25.7	⊕◷
110/09	十三層	46.5	1,045	25.8	⊕◷
110/09	三層	56.2	1,432	28.4	⊕◷
110/09	四層	56.2	1,416	27.9	⊕◷
110/09	四層	52.4	1,197	25.5	⊕◷
110/09	三層	49.3	1,143	26.0	⊕◷
110/09	十層	46.2	1,065	26.0	⊕◷
110/09	四層	46.2	992	24.4	⊕◷
110/09	五層	46.2	1,022	25.1	⊕◷
110/09	六層	46.6	1,030	25.2	⊕◷
110/09	十一層	46.2	1,034	25.3	⊕◷
110/09	十二層	46.2	1,042	25.4	⊕◷
110/09	十三層	49.1	1,119	25.7	⊕◷
110/09	六層	34.0	734	25.9	⊕◷
110/09	三層	46.3	1,031	25.2	⊕◷
110/09	六層	46.3	1,063	25.6	⊕◷
110/09	十四層	46.3	1,044	25.5	⊕◷
110/09	七層	34.0	759	26.3	⊕◷
110/09	十二層	45.9	1,005	24.4	⊕◷
110/09	三層	46.2	1,029	25.2	⊕◷
110/09	九層	34.0	756	26.6	⊕◷
110/09	十三層	34.0	756	26.6	⊕◷
110/09	五層	53.0	1,277	26.9	⊕◷
110/09	十二層	62.8	1,430	27.4	⊕◷
110/09	十三層	62.8	1,406	27.2	⊕◷
110/09	十四層	53.0	1,277	26.9	⊕◷
110/09	七層	46.1	1,060	25.8	⊕◷
110/09	十二層	46.1	1,064	26.2	⊕◷
110/09	七層	34.0	756	26.4	⊕◷
110/09	十四層	52.3	1,195	25.7	⊕◷
110/09	十層	65.2	1,520	27.9	⊕▲◷
110/09	三層	52.2	1,112	23.8	⊕◷
110/09	六層	62.1	1,337	25.8	⊕◷
110/09	十三層	52.2	1,227	26.2	⊕◷
110/09	十四層	52.2	1,215	25.8	⊕◷
110/09	二層	46.5	1,006	24.6	⊕◷
110/09	三層	46.2	1,029	25.3	⊕◷
110/09	十層	46.2	1,081	26.2	⊕◷
110/09	二層	33.7	700	24.9	⊕◷
110/09	三層	34.0	724	25.7	⊕◷
110/09	七層	34.0	751	26.6	⊕◷
110/09	八層	34.0	758	26.6	⊕◷
110/09	十層	34.0	758	26.8	⊕◷
110/09	十四層	34.0	736	26.4	⊕◷
110/09	二層	46.2	990	24.4	⊕◷
110/09	一層	46.2	1,014	24.3	⊕◷
110/09	二層	34.0	706	24.7	⊕◷
110/09	六層	34.0	752	26.0	⊕◷
110/09	七層	34.0	739	26.1	⊕◷
110/09	九層	34.0	759	26.3	⊕◷
110/09	十一層	33.7	744	26.1	⊕◷
110/09	十三層	34.0	739	26.3	⊕◷
110/09	一層	45.8	968	23.5	⊕◷
110/09	三層	46.0	961	23.7	⊕◷
110/09	六層	46.0	999	24.5	⊕◷
110/09	八層	46.0	996	24.7	⊕◷
110/09	九層	45.7	999	24.7	⊕◷
110/09	十三層	46.0	1,009	24.7	⊕◷
110/09	十四層	46.9	1,010	24.4	⊕◷
110/09	十二層	34.0	736	26.1	⊕◷
110/09	四層	48.3	1,076	25.1	⊕◷
110/09	三層	48.7	1,054	25.0	⊕◷
110/09	八層	48.3	1,096	25.9	⊕◷
110/09	十一層	48.3	1,118	25.8	⊕◷
110/09	二層	46.1	992	24.5	⊕◷
110/09	四層	46.3	1,041	25.2	⊕◷
110/09	二層	34.0	715	24.9	⊕◷
110/09	三層	34.0	734	25.6	⊕◷
110/09	五層	34.0	761	26.3	⊕◷
110/09	六層	34.0	758	26.4	⊕◷
110/09	八層	34.0	748	26.6	⊕◷
110/09	十層	34.0	763	26.8	⊕◷
110/09	十一層	34.0	746	26.6	⊕◷
110/09	十三層	34.0	771	26.8	⊕◷
110/09	十四層	34.0	768	26.8	⊕◷
110/09	五層	48.4	1,084	25.3	⊕◷
110/09	六層	48.4	1,083	25.4	⊕◷
110/09	七層	48.4	1,091	25.5	⊕◷
110/09	八層	48.4	1,110	25.6	⊕◷
110/09	九層	48.4	1,094	25.7	⊕◷
110/09	十二層	48.4	1,100	25.6	⊕◷
110/09	十三層	48.4	1,104	25.7	⊕◷
110/09	二層	34.1	713	24.3	⊕◷
110/09	三層	33.7	718	25.2	⊕◷
110/09	四層	34.4	713	25.2	⊕◷
110/09	五層	34.1	729	25.8	⊕◷

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住商用

建築構造RC造

樓層地上14層 / 地下3層

總戶數644 戶

棟戶規劃2幢，8棟，632戶住家，12戶店面

基地面積4,586 坪

建蔽率43.49%

公設比31%

車位規劃平面式730個（車位比 1:1.13）

屋齡— 年

使用分區科技商務服務專用區

朝向朝西、朝東

格局二房(24坪)/三房(37坪)/四房(46坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建福軒建設開發股份有限公司

營造廠商金聖營造股份有限公司

建築設計陳泰安建築師事務所

建造執照(112)府建字第00422號

使用執照—

使照配對—

主要建材廚具:林內雙機、伊萊克斯洗碗機，衛浴:TOTO

垃圾處理—

公共設施 · Amenities

接待大廳中庭花園交誼廳健身房親子遊戲區信箱區多功能教室琴房

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？