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資產情報 · Asset intelligence

維也納D.C

高雄市三民區明哲路33號　·　277 戶　·　RC造

使用執照 —管委會 ✓

每坪・近三年 3-yr median

22.5萬

中位 · 均 19.4 萬 · 11 筆（24–26）

總戶數 Units

277戶

RC造

屋齡 Age

32 年

使照 83 年（1994）

樓層規劃 Floors

20F

地上20層,地下4層

位置 · Location

座標 22.661295990768, 120.312770996388

一段話摘要 · In one paragraph

維也納D.C坐落於三民區，是一處 277 戶的 RC造社區（地上20層,地下4層），由長谷建設股份有限公司興建。市場累積 90 筆實價成交，近三年每坪中位 22.5 萬，成交區間 6.9–26.8 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 90 筆 · 對照三民區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加三民區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 三民區

全期中位 14.6 萬/坪 · 區間 6.9–26.8 · 租賃 58 筆（486 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 90）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
114/10	十層	50.9	1,188	23.3	⊕
113/11	四層	69.7	1,573	22.6	⊕
113/06	九層	46.7	1,255	26.8	⊕
113/06	十九層，二十層	84.7	1,700	20.1	⊕
113/06	電梯樓梯間，地下	168.0	1,159	6.9
113/06	電梯樓梯間，地下	1161.8	8,341	7.2	⊕
113/05	十七層，十八層	104.6	1,735	16.6	⊕
113/04	六層	46.7	1,050	22.5	⊕
113/04	九層	49.2	1,000	20.3	⊕▲
113/03	十一層	46.9	1,100	23.4	⊕
113/02	五層	64.4	1,390	21.6	⊕
113/01	五層	50.9	1,160	22.8	⊕
112/12	七層	56.2	860	15.3	⊕
112/10	七層	79.9	1,380	17.3	⊕
112/05	十二層	50.9	1,110	21.8	⊕
112/03	七層	46.7	930	19.9	⊕
112/03	十一層	65.7	1,150	17.5	⊕
111/11	十二層	28.5	500	17.5	⊕▲
111/05	十六層	46.9	1,030	21.9	⊕
111/04	九層	46.7	1,038	22.2	⊕
111/02	十四層	58.0	1,320	22.8	⊕
111/01	七層	79.9	1,408	17.6	⊕
111/01	五層	50.9	1,020	20.0	⊕
111/01	八層	57.1	1,188	20.8	⊕
110/11	九層	50.9	920	18.1	⊕
110/09	十七層	46.7	350	7.5	⊕▲
110/09	十九層，二十層	93.1	1,350	14.5	⊕
110/09	十七層	50.1	880	17.6	⊕
110/04	九層	46.9	710	15.1	⊕
109/10	十一層	40.3	600	14.9	⊕
109/10	七層	56.2	820	14.6	⊕
109/09	六層	78.9	1,150	14.6	⊕
109/09	八層	46.7	800	17.1	⊕
109/09	九層	49.2	700	14.2	⊕
109/06	十四層	76.1	1,050	13.8	⊕
109/02	三層	85.4	880	10.3
109/02	八層	55.9	830	14.8	⊕▲
108/12	八層	56.0	815	14.6	⊕
108/12	十層	41.1	588	14.3	⊕
108/11	十三層	40.2	620	15.4	⊕
108/10	十七層	52.6	845	16.1	⊕
108/09	八層	46.6	780	16.8	⊕
108/08	十二層	57.8	834	14.4	⊕
108/07	十六層	48.4	760	15.7	⊕
108/04	四層	66.6	830	12.5
108/03	三層	67.5	1,080	16.0	⊕
108/01	四層	69.3	850	12.3	⊕
107/12	九層	49.0	700	14.3	▲
107/08	十二層	70.0	880	12.6	⊕
107/06	十三層	41.3	560	13.6	⊕
107/05	十四層	52.6	880	16.7	⊕
107/04	五層	64.4	1,028	16.0	⊕
107/03	八層	48.6	660	13.6	⊕
106/12	十四層	75.8	960	12.7
106/09	十四層	56.8	800	14.1
106/07	十五層	66.3	960	14.5	⊕
106/06	九層	49.2	665	13.5
106/03	十六層	46.9	668	14.2	⊕
106/03	七層	49.9	665	13.3	⊕
105/12	四層	70.5	750	10.6	⊕
105/12	十五層	65.5	1,010	15.4	⊕
105/08	十五層	66.3	940	14.2	⊕
105/08	十七層，十八層	106.9	1,350	12.6	⊕
105/08	七層	70.8	820	11.6	⊕
105/03	十層	46.6	653	14.0	⊕
105/03	十一層	40.2	598	14.9	⊕
104/10	十五層	46.8	675	14.4	⊕
104/05	十五層	49.9	700	14.0	⊕
104/05	十六層	64.6	970	15.0	⊕
104/04	四層	66.3	730	11.0	⊕
104/03	五層	64.1	1,055	16.5	⊕
103/10	十四層	46.7	700	15.0	⊕
103/08	七層	58.0	870	15.0	⊕
103/06	九層	65.5	850	13.0	⊕
103/06	十五層	46.8	750	16.0	⊕
103/04	九層	46.6	680	14.6
103/03	十四層	76.1	958	12.6
102/12	十七層，十八層	104.9	1,450	13.8	⊕
102/10	十層	56.2	892	15.9	⊕
102/09	十一層	40.2	618	15.4	⊕
102/09	十三層	41.1	585	14.2
102/08	九層	46.6	480	10.3	⊕
102/08	九層	46.6	600	12.9	⊕
102/07	八層	50.1	778	15.5	⊕
102/05	十一層	40.2	500	12.4	⊕
102/03	十三層	41.1	580	14.1	⊕
102/03	十層	56.0	760	13.6
102/01	五層	64.1	780	12.2	⊕
101/10	十六層	49.9	606	12.1	⊕
101/08	十六層	64.6	770	11.9	⊕

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住家用

建築構造RC造

樓層地上20層 / 地下4層

總戶數277 戶

棟戶規劃1棟

基地面積6,913 坪

建蔽率54.51%

公設比23.68%

屋齡32 年使照 83 年（1994）

使用分區住宅區

朝向朝南、朝西、朝西南、朝東、朝北

格局二房(40.16~52.61坪)/三房(40.16~70.52坪)/四房(28.53~106.93坪)/五房(84.69~104.88坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建長谷建設股份有限公司

營造廠商長家營造工程股份有限公司

建築設計李祖原

建造執照(79)高市工建築字第D36009號

使用執照(82)高市工建築使字第01829號等5個

使照配對—

垃圾處理—

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？