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資產情報 · Asset intelligence

美麗國城大廈

高雄市楠梓區德賢路267巷16號　·　632 戶　·　RC造

使用執照 —管委會 ✓

每坪・近三年 3-yr median

18.6萬

中位 · 均 19.0 萬 · 27 筆（24–26）

總戶數 Units

632戶

RC造

屋齡 Age

30 年

使照 85 年（1996）

樓層規劃 Floors

19F

地上19層,地下2層

位置 · Location

座標 22.725802991877, 120.303979972519

一段話摘要 · In one paragraph

美麗國城大廈坐落於楠梓區，是一處 632 戶的 RC造社區（地上19層,地下2層），由國城建設股份有限公司興建。市場累積 284 筆實價成交，近三年每坪中位 18.6 萬，成交區間 2.6–26.8 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 284 筆 · 對照楠梓區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加楠梓區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 楠梓區

全期中位 10.4 萬/坪 · 區間 2.6–26.8 · 租賃 13 筆（440 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 284）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
114/10	五層	41.7	635	15.2
114/10	十三層	44.3	813	18.4
114/06	十四層	35.1	665	18.9
114/04	九層	36.6	580	15.9
114/03	三層	35.3	590	16.7
114/03	十六層	34.8	682	19.6
114/03	四層	22.0	600	27.3	▲
114/02	十六層	38.6	770	20.0	⊕
114/02	一層，二層	35.5	950	26.8
113/11	四層	35.4	660	18.6
113/10	十七層	40.1	650	16.2	⊕
113/09	八層	49.4	920	18.6	⊕
113/09	一層，二層	41.2	945	23.0	⊕
113/08	十八層	33.4	730	21.9
113/07	八層	45.7	960	21.0	⊕
113/07	三層	46.7	1,050	22.5	⊕
113/07	十五層	37.9	730	19.3	⊕
113/07	二層	39.2	750	19.1	⊕
113/05	十三層	44.3	790	17.8
113/04	四層	33.4	555	16.6
113/04	九層	36.3	670	18.5
113/03	十八層	42.4	810	19.1	⊕
113/03	十六層	41.7	685	16.4
113/03	十二層	33.6	590	17.5
113/03	二層	35.4	730	20.6
113/03	十八層	34.0	710	20.9
113/01	十七層	34.0	550	16.2
113/01	十七層	34.8	610	17.5
112/12	十六層	34.0	600	17.6
112/12	十三層	36.3	580	16.0
112/12	四層	44.9	700	15.6	⊕
112/12	十四層	33.4	558	16.7
112/10	十三層	41.6	650	15.6
112/08	十五層	39.7	640	16.1
112/06	九層	34.0	658	19.3
112/04	十九層	38.4	625	16.3	⊕
112/03	十五層	52.0	780	15.0	⊕
111/12	十層	36.3	530	14.6
111/12	十六層	34.8	555	16.0
111/08	十七層	39.0	573	14.7	⊕
111/08	三層	33.9	495	14.6
111/08	九層	34.0	520	15.3
111/08	十九層	40.7	700	17.2
111/07	一層，二層	38.9	830	21.3	⊕
111/06	十九層	34.0	320	9.4	▲
111/06	十三層	34.0	590	17.3
111/05	十二層	34.0	580	17.0
111/05	十八層	42.4	792	18.7	⊕
111/04	十九層	37.9	590	15.6	⊕
111/04	十七層	39.1	670	17.1
111/02	十一層	44.3	690	15.6	⊕
111/02	三層	37.7	545	14.5
111/01	六層	48.2	650	13.5	⊕
111/01	一層，二層	35.5	700	19.7
111/01	八層	34.0	550	16.2
111/01	九層	39.0	638	16.3	⊕
110/12	六層	43.6	700	16.1	⊕
110/12	十七層	39.1	460	11.8
110/11	一層，二層	43.8	745	17.0	⊕
110/11	三層	40.6	625	15.4
110/11	一層，二層，騎樓	35.7	880	24.7
110/10	十九層	34.0	494	14.5
110/10	八層	34.0	530	15.6
110/10	十六層	39.0	600	15.4	⊕
110/09	十八層	36.6	500	13.7
110/08	十三層	36.3	528	14.6
110/08	一層，二層	43.8	620	14.1	⊕
110/07	十層	44.6	585	13.1	⊕
110/07	十六層	40.4	455	11.3
110/07	三層	46.7	560	12.0	⊕
110/07	十五層	49.4	560	11.3	⊕▲
110/05	十五層	34.0	410	12.0
110/05	十六層	34.0	380	11.2
110/05	五層	34.6	536	15.5
110/05	十四層	34.0	420	12.3
110/05	六層	33.7	413	12.3
110/04	十二層	47.5	550	11.6	⊕
110/04	八層	33.6	260	7.7
110/04	九層	41.8	460	11.0
110/03	十八層	34.0	380	11.2
110/03	八層	33.6	385	11.4
110/02	十三層	41.6	472	11.3
109/12	十八層	48.5	520	10.7	⊕
109/12	十二層	42.4	510	12.0	⊕
109/12	十一層	35.1	370	10.5
109/11	十五層	37.9	400	10.5	⊕
109/11	十二層	36.3	461	12.7
109/10	十五層	40.4	480	11.9	⊕
109/10	十七層	34.0	470	13.8
109/09	四層	34.0	413	12.1	⊕
109/09	十七層	34.8	420	12.1
109/08	二層	45.6	470	10.3	⊕
109/08	十九層	40.7	398	9.8
109/07	十六層	34.0	418	12.3
109/07	十七層	34.6	455	13.1
109/06	十層	37.3	412	11.1	⊕
109/06	九層	34.8	455	13.1
109/06	十層	37.3	420	11.2	⊕
109/06	十七層	34.8	400	11.5
109/06	十七層	40.1	360	9.0	⊕
109/05	十九層	37.9	100	2.6	⊕
109/05	十八層	34.0	350	10.3	▲
109/05	十一層	33.4	400	12.0
109/04	七層	38.6	430	11.1	⊕
109/04	十一層	32.9	390	11.8
109/03	五層	34.6	410	11.8
109/03	十六層	36.3	379	10.4
109/03	三層	39.6	430	10.9
109/02	四層	34.0	405	11.9	⊕
109/02	八層	38.6	453	11.7	⊕
109/02	一層，二層	55.3	1,100	19.9
108/12	八層	42.9	450	10.5	⊕
108/11	一層	34.3	390	11.4
108/11	五層	40.3	350	8.7
108/11	十九層	40.4	473	11.7	⊕
108/10	八層	34.0	360	10.6
108/10	十四層	41.7	300	7.2
108/10	九層	34.8	305	8.8
108/08	九層	52.0	450	8.7	⊕
108/08	十五層	37.9	482	12.7	⊕
108/08	七層	34.0	330	9.7
108/07	八層	39.7	380	9.6
108/07	八層	49.4	500	10.1
108/06	十八層	34.3	403	11.8
108/05	十八層	32.8	360	11.0
108/05	八層	40.7	500	12.3
108/03	五層	33.0	328	10.0
108/03	十八層	34.0	340	10.0
108/03	十六層	34.0	310	9.1
108/02	十一層	35.1	350	10.0
108/02	十三層	48.1	350	7.3	▲
107/12	五層	32.8	280	8.5
107/12	十九層	34.0	305	9.0
107/12	三層	40.6	370	9.1
107/10	十八層	32.9	340	10.3
107/10	十七層	34.0	305	9.0
107/10	十二層	35.1	348	9.9
107/10	三層	39.7	132	3.3	▲
107/10	十八層	34.8	375	10.8
107/09	十三層	33.5	330	9.9
107/08	一層，二層	34.4	450	13.1
107/07	四層	35.4	322	9.1
107/06	十九層	38.4	328	8.5	⊕
107/05	十一層	44.3	474	10.7	⊕
107/03	十八層	36.6	410	11.2
107/03	十三層	44.3	388	8.8
107/02	四層	45.5	350	7.7	⊕
107/01	七層	33.6	210	6.2
107/01	二層	36.3	290	8.0
106/12	十層	37.3	340	9.1	⊕
106/12	六層	33.5	335	10.0
106/11	十七層	33.5	250	7.5	▲
106/11	一層，二層	36.0	370	10.3
106/11	十八層	42.4	438	10.3	⊕
106/10	五層	34.0	330	9.7
106/09	十一層	33.7	320	9.5
106/09	三層	50.1	372	7.4	⊕
106/09		3.9	20	—	⊕
106/08		3.9	20	—	⊕
106/08	十七層	39.0	370	9.5	⊕
106/07	十六層	33.6	325	9.7
106/07	十六層	34.7	300	8.6
106/06	五層	36.1	357	9.9
106/06	七層	32.8	283	8.6
106/06	十層	37.5	400	10.7	⊕▲
106/05	十四層	34.0	380	11.2	▲
106/05	十五層	36.3	330	9.1
106/05	十九層	34.0	300	8.8
106/04	七層	34.0	200	5.9
106/04	八層	33.0	298	9.0
106/02	十九層	39.1	310	7.9
105/12	十五層	34.7	300	8.6
105/12	二層	35.7	285	8.0
105/11	十八層	33.5	296	8.8
105/11	七層	34.0	330	9.7
105/10	七層	36.8	278	7.5	⊕
105/10	四層	37.9	361	9.5	⊕
105/09	十四層	34.8	340	9.8
105/09	十六層	31.6	340	10.8
105/08	四層	33.7	360	10.7
105/08	四層	39.8	340	8.6
105/07	十三層	41.6	230	5.5	▲
105/07	十四層	32.9	325	9.9
105/07	十八層	34.3	310	9.0
105/06	四層	41.4	460	11.1	⊕
105/05	一層，二層	35.5	432	12.2
105/04	三層	51.0	350	6.9	⊕
104/12	七層	33.6	210	6.2
104/12	十四層	33.4	250	7.5	▲
104/12	十六層	36.8	380	10.3	⊕
104/11	十二層	34.8	310	8.9
104/11	一層，二層	34.0	450	13.2
104/09	十九層	33.7	333	9.9
104/09	十七層	34.8	385	11.1
104/08	十二層	34.0	260	7.6
104/06	九層	39.0	405	10.4	⊕
104/05	十八層	44.6	433	9.7	⊕
104/05	十二層	41.7	380	9.1
104/05	十三層	48.5	465	9.6	⊕
104/05	五層	36.1	408	11.3

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住家用

建築構造RC造

樓層地上19層 / 地下2層

總戶數632 戶

棟戶規劃12棟

基地面積6,135 坪

建蔽率59.71%

公設比23.18%

屋齡30 年使照 85 年（1996）

使用分區住宅區

朝向朝東北、朝東南、朝南、朝東、朝西北、朝西、朝西南、朝北

格局一房(34.36坪)/二房(33.39~34.04坪)/三房(21.97~51.04坪)/四房(3.57~52.04坪)/五房(40.62~51.52坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建國城建設股份有限公司

營造廠商盛營造有限公司

建築設計江英三

建造執照(82)高市工建築字第L21043號

使用執照(85)高市工建築使字第00077號

使照配對—

垃圾處理自行處理（需等垃圾車）

公共設施 · Amenities

中庭花園

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？