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資產情報 · Asset intelligence

福懋美森園

高雄市三民區德勝街67~69號　·　230 戶　·　RC造

使用執照 —管委會 —

每坪・近三年 3-yr median

41.7萬

中位 · 均 41.5 萬 · 155 筆（24–26）

總戶數 Units

230戶

RC造

屋齡 Age

1 年

使照 114 年（2025）

樓層規劃 Floors

15F

地上15層,地下4層

位置 · Location

座標 22.644592515541, 120.287840888285

一段話摘要 · In one paragraph

福懋美森園坐落於三民區，是一處 230 戶的 RC造社區（地上15層,地下4層），由福懋建設股份有限公司興建。市場累積 155 筆實價成交，近三年每坪中位 41.7 萬，成交區間 37.8–45.7 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 155 筆 · 對照三民區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加三民區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 三民區

全期中位 41.7 萬/坪 · 區間 37.8–45.7 · 租賃 25 筆（678 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 155）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
114/09	六層	32.2	1,350	41.9	⊕
114/09	八層	48.0	1,900	39.6	⊕
114/08	十二層	44.3	1,815	41.0	⊕
114/08	四層	44.3	1,750	39.5	⊕
114/07	十一層	44.3	1,800	40.6	⊕
114/05	十層	35.9	1,537	42.9	⊕
114/03	七層	46.8	1,858	39.7	⊕
114/03	七層	35.9	1,472	41.1	⊕
114/03	四層	35.9	1,508	42.1	⊕
114/03	十一層	32.5	1,383	42.5	⊕
114/03	十一層	35.9	1,542	43.0	⊕
114/03	四層	32.2	1,370	42.5	⊕
114/02	二層	46.8	1,830	39.1	⊕
114/02	七層	32.1	1,376	42.9	⊕
114/02	十五層	54.0	2,100	38.9	⊕
114/02	七層	35.9	1,533	42.8	⊕
114/02	十二層	35.9	1,546	43.1	⊕
114/02	十四層	31.8	1,389	43.7	⊕
114/02	十二層	35.9	1,562	43.6	⊕
114/02	九層	46.4	1,846	39.8	⊕
114/02	一層	41.3	1,888	45.7	⊕
114/01	三層	35.9	1,512	43.0	⊕◷
113/12	五層	35.9	1,523	43.4	⊕◷
113/12	六層	48.4	1,972	40.8	⊕◷
113/12	十層	44.3	1,862	42.3	⊕◷
113/12	十四層	44.3	1,883	42.8	⊕◷
113/12	六層	35.9	1,495	42.5	⊕◷
113/12	五層	43.8	1,770	40.0	⊕◷
113/11	二層	32.1	1,388	44.0	⊕◷
113/11	五層	57.0	2,250	39.1	⊕◷
113/11	十三層	54.1	2,190	40.4	⊕◷
113/10	十四層	47.3	1,870	39.9	⊕◷
113/09	十二層	57.0	2,277	39.6	⊕◷
113/09	三層	46.8	1,818	38.5	⊕◷
113/09	六層	46.8	1,830	38.8	⊕◷
113/08	八層	35.9	1,544	44.1	⊕◷
113/08	七層	35.4	1,544	44.3	⊕◷
113/08	六層	46.8	1,818	38.6	⊕◷
113/08	三層	46.8	1,812	38.5	⊕◷
113/08	五層	35.9	1,535	43.8	⊕◷
113/08	五層	32.2	1,400	44.7	⊕◷
113/08	十三層	56.6	2,273	39.7	⊕◷
113/08	九層	57.0	2,250	39.3	⊕◷
113/08	五層	47.3	1,821	38.8	⊕◷
113/08	四層	51.4	2,059	39.8	⊕◷
113/07	一層	55.3	2,283	42.8	⊕◷
113/07	五層	35.9	1,512	43.0	⊕◷
113/07	九層	35.9	1,538	43.9	⊕◷
113/07	十四層	57.0	2,276	39.6	⊕◷
113/07	五層	48.5	1,882	38.4	⊕◷
113/07	十五層	32.5	1,417	44.8	⊕◷
113/07	六層	57.0	2,242	38.7	⊕◷
113/07	七層	54.0	2,143	39.5	⊕◷
113/07	三層	32.5	1,380	43.5	⊕◷
113/07	九層	48.4	1,911	39.1	⊕◷
113/07	十二層	53.6	2,147	39.7	⊕◷
113/07	四層	46.8	1,797	38.0	⊕◷
113/07	十二層	35.9	1,511	42.5	⊕◷
113/07	十四層	35.9	1,545	44.1	⊕◷
113/07	四層	48.0	1,945	40.0	⊕◷
113/07	十二層	31.8	1,408	45.1	⊕◷
113/07	十五層	44.3	1,900	43.3	⊕◷
113/07	六層	47.3	1,880	39.5	⊕◷
113/07	十層	32.5	1,358	42.7	⊕◷
113/07	九層	35.9	1,548	44.2	⊕◷
113/07	十層	46.8	1,833	38.9	⊕◷
113/07	八層	35.9	1,520	43.3	⊕◷
113/07	八層	43.8	1,753	39.6	⊕◷
113/07	十二層	47.3	1,936	40.9	⊕◷
113/07	七層	51.4	1,973	37.9	⊕◷
113/07	八層	44.3	1,794	40.5	⊕◷
113/07	八層	32.5	1,353	41.6	⊕◷
113/07	六層	35.9	1,472	41.7	⊕◷
113/07	六層	44.3	1,780	40.2	⊕◷
113/07	十三層	35.9	1,551	43.8	⊕◷
113/07	七層	47.3	1,834	38.4	⊕◷
113/07	九層	44.3	1,827	41.4	⊕◷
113/07	八層	32.2	1,383	44.0	⊕◷
113/07	十五層	35.9	1,567	44.3	⊕◷
113/07	十四層	44.3	1,900	43.1	⊕◷
113/07	十層	47.3	1,849	38.8	⊕◷
113/07	一層	47.2	2,115	45.7	⊕◷
113/07	二層	35.9	1,500	42.6	⊕◷
113/07	四層	44.3	1,827	41.4	⊕◷
113/07	十四層	35.9	1,567	44.3	⊕◷
113/07	十二層	35.9	1,531	43.7	⊕◷
113/07	七層	32.2	1,379	43.9	⊕◷
113/07	八層	46.8	1,838	39.0	⊕◷
113/07	十三層	44.3	1,888	42.8	⊕◷
113/07	十層	35.9	1,497	42.5	⊕◷
113/07	十三層	32.2	1,391	44.3	⊕◷
113/07	四層	47.3	1,860	39.1	⊕◷
113/07	九層	32.2	1,385	44.1	⊕◷
113/07	十三層	44.3	1,877	42.7	⊕◷
113/07	十三層	35.9	1,536	43.8	⊕◷
113/07	十層	35.9	1,487	42.2	⊕◷
113/06	六層	35.9	1,524	43.4	⊕◷
113/06	九層	35.9	1,498	42.1	⊕◷
113/06	七層	44.3	1,770	39.9	⊕◷
113/06	四層	35.9	1,506	42.8	⊕◷
113/06	七層	48.4	1,975	40.6	⊕◷
113/06	五層	35.9	1,503	42.7	⊕◷
113/06	九層	44.3	1,811	41.0	⊕◷
113/06	八層	48.4	1,972	40.5	⊕◷
113/06	九層	47.3	1,890	39.9	⊕◷
113/06	六層	48.4	1,970	40.5	⊕◷
113/06	七層	48.4	1,880	38.5	⊕◷
113/06	二層	32.2	1,323	41.8	⊕◷
113/06	二層	43.8	1,746	39.5	⊕◷
113/06	十一層	35.9	1,544	44.1	⊕◷
113/06	八層	35.9	1,481	42.0	⊕◷
113/06	五層	44.3	1,838	41.7	⊕◷
113/06	四層	32.5	1,361	42.8	⊕◷
113/06	五層	47.3	1,870	39.3	⊕◷
113/06	八層	51.4	1,979	38.0	⊕◷
113/06	十五層	35.9	1,560	44.1	⊕◷
113/06	十五層	44.3	1,903	43.2	⊕◷
113/06	六層	32.5	1,404	44.4	⊕◷
113/06	五層	48.4	1,961	40.3	⊕◷
113/06	十一層	54.1	2,143	39.5	⊕◷
113/06	三層	44.3	1,756	39.6	⊕◷
113/06	十四層	35.9	1,572	44.5	⊕◷
113/06	十四層	35.9	1,555	44.0	⊕◷
113/06	十五層	32.2	1,394	44.4	⊕◷
113/06	六層	43.8	1,760	39.8	⊕◷
113/06	十層	54.0	2,078	37.8	⊕◷
113/06	十四層	52.9	2,131	40.2	⊕◷
113/06	九層	32.5	1,398	44.1	⊕◷
113/06	十二層	32.5	1,388	43.8	⊕◷
113/06	八層	46.8	1,828	38.9	⊕◷
113/06	八層	47.3	1,840	38.6	⊕◷
113/06	三層	32.2	1,378	43.8	⊕◷
113/06	三層	51.4	2,046	39.5	⊕◷
113/06	十層	54.0	2,104	38.4	⊕◷
113/06	五層	48.4	1,956	40.2	⊕◷
113/06	七層	35.9	1,516	43.2	⊕◷
113/06	三層	48.4	1,951	40.1	⊕◷
113/06	十層	44.3	1,766	39.8	⊕◷
113/06	十一層	32.2	1,371	43.6	⊕◷
113/06	十一層	44.3	1,823	41.3	⊕◷
113/06	十層	32.2	1,347	42.7	⊕◷
113/06	十層	57.0	2,233	38.9	⊕◷
113/06	五層	32.5	1,351	42.4	⊕◷
113/06	八層	48.4	1,877	38.5	⊕◷
113/06	十三層	35.9	1,539	43.4	⊕◷
113/06	十一層	57.0	2,244	38.9	⊕◷
113/06	十一層	35.9	1,559	44.1	⊕◷
113/06	十三層	47.3	1,894	39.9	⊕◷
113/06	九層	35.9	1,518	43.2	⊕◷
113/06	六層	35.9	1,532	43.0	⊕◷
113/06	十二層	44.3	1,844	41.8	⊕◷
113/06	六層	48.4	1,971	40.5	⊕◷
113/06	十層	48.4	1,993	41.0	⊕◷
113/06	九層	48.0	1,898	38.9	⊕◷
113/06	七層	44.3	1,848	41.9	⊕◷

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住家用

建築構造RC造

樓層地上15層 / 地下4層

總戶數230 戶

棟戶規劃1幢，1棟，230戶住家

基地面積1,028 坪

建蔽率40.3%

公設比36.5%

車位規劃平面式262個（車位比 1:1.14）

屋齡1 年使照 114 年（2025）

使用分區第四種住宅區

朝向朝北、朝南、朝西、朝東

格局二房(27~30坪)/三房(39~45坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建福懋建設股份有限公司

營造廠商泰舜營造股份有限公司

建築設計林子森林伯諭聯合建築師事務所

建造執照(108)高市工建築字第01951-02號

使用執照(114)高市工建築使字第00043號

使照配對—

主要建材櫻花廚具；衛浴:Villeroy & Boch、ROCA；維夫拉克4合1電子鎖

垃圾處理—

公共設施 · Amenities

接待大廳中庭花園空中花園交誼廳會議室閱覽室健身房兒童遊戲區信箱區曬被區LoungeBar

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？