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資產情報 · Asset intelligence

悅龍灣

高雄市鼓山區龍水二路99號　·　216 戶　·　

使用執照 —管委會 ✓

每坪・近三年 3-yr median

39.2萬

中位 · 均 38.9 萬 · 9 筆（24–26）

總戶數 Units

216戶

屋齡 Age

11 年

使照 104 年（2015）

樓層規劃 Floors

24F

地上24層,地下3層

位置 · Location

座標 22.649697280791, 120.282837208492

一段話摘要 · In one paragraph

悅龍灣坐落於鼓山區，是一處 216 戶的社區（地上24層,地下3層），由城揚建設；日宇建設興建。市場累積 251 筆實價成交，近三年每坪中位 39.2 萬，成交區間 19.0–43.6 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 251 筆 · 對照鼓山區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加鼓山區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鼓山區

全期中位 25.6 萬/坪 · 區間 19.0–43.6 · 租賃 46 筆（598 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 251）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
114/12	二十三層	80.3	3,188	39.7	⊕
114/07	十一層	71.5	2,800	39.2	⊕
114/05	十八層	54.6	2,380	43.6	⊕
114/04	六層	54.6	2,200	40.3	⊕
114/02	三層	72.1	2,680	37.2	⊕
113/10	二十四層	54.6	1,966	36.0	⊕
113/05	二十層	66.9	2,858	42.7	⊕
113/04	三層	66.9	2,560	38.3	⊕
113/01	四層	71.5	2,390	33.4	⊕
112/07	十三層	54.6	1,885	34.5
112/07	四層	54.6	1,818	34.3	⊕
112/04	十一層	71.5	2,430	34.0	⊕
112/02	十九層	71.5	2,400	33.6	⊕
111/11	十八層	66.2	2,270	34.3	⊕
111/05	五層	54.6	1,853	33.9	⊕
111/04	十九層	66.9	2,280	34.1	⊕
111/04	九層	54.6	1,750	32.0	⊕
111/01	十六層	82.0	2,750	33.3	⊕
110/11	二十三層	71.5	2,300	32.2	⊕
110/01	十四層	122.9	2,600	21.2	⊕
110/01	十一層	92.6	2,305	24.9	⊕
109/12	十六層	93.1	2,390	25.7	⊕
109/07	二十二層	88.0	2,380	27.1	⊕
109/04	六層	66.2	1,628	24.6	⊕
109/04	三層	54.6	1,250	22.9	⊕
109/02	二十四層	66.9	1,720	25.7	⊕
109/01	十八層	71.5	1,620	22.7	⊕
109/01	十三層	66.9	1,658	24.8	⊕
108/11	二十二層	66.9	1,610	24.1
108/11	十五層	66.2	1,650	24.9	⊕
108/11	六層	93.1	1,916	20.6	⊕
108/10	十八層	93.1	2,400	25.8	⊕
108/10	七層	71.5	1,630	22.8	⊕
108/07	二十二層	66.9	1,550	23.2	⊕
108/04	三層	92.6	1,852	20.0	⊕
108/04	十四層	95.8	2,020	21.1	⊕
108/03	二十層	71.5	1,830	25.6	⊕
108/03	十三層	54.6	1,415	25.9	⊕
108/03	十四層	95.4	2,000	21.0	⊕
108/03	八層	93.1	2,238	24.0	⊕
108/03	三層	93.1	1,862	20.0	⊕
108/02	十層	87.1	1,820	20.9	⊕
108/02	十四層	87.1	1,830	21.0	⊕
108/02	二十層	92.6	2,360	25.5	⊕
108/02	四層	92.6	1,860	20.1	⊕
108/02	四層	93.1	1,870	20.1	⊕
108/01	十八層	82.0	2,105	25.7	⊕
108/01	二十一層	54.6	1,425	26.1	⊕
108/01	十三層	93.1	1,952	21.0	⊕
108/01	六層	93.1	1,916	20.6	⊕
108/01	十三層	92.6	1,955	21.1	⊕
108/01	十八層	92.6	1,930	20.8	⊕
108/01	十四層	92.6	1,940	21.0	⊕
107/12	三層	82.0	1,660	20.3	⊕
107/12	四層	82.0	1,660	20.3	⊕
107/12	十一層	92.6	1,949	21.0	⊕
107/11	二十四層	71.5	1,535	21.5	⊕
107/11	三層	86.3	1,750	20.3	⊕
107/10	二十四層	71.5	1,530	21.4	⊕
107/10	七層	93.1	1,815	19.5	⊕
107/10	四層	80.3	1,530	19.0	⊕
107/09	八層	86.6	1,710	19.8	⊕
107/09	七層	92.6	1,800	19.4	⊕
107/08	十九層	54.6	1,288	23.6	⊕
107/08	五層	82.0	1,610	19.6	⊕
107/08	二十三層	92.3	2,100	22.8	⊕
107/07	十一層	87.1	1,793	20.6	⊕
107/07	七層	82.0	1,673	20.4	⊕
107/07	二十三層	91.9	2,032	22.1	⊕
107/06	二十層	86.3	2,750	31.8	⊕
107/06	十六層	93.1	1,968	21.1	⊕
107/06	十五層	93.1	1,950	20.9	⊕
107/06	十層	92.6	1,850	20.0	⊕
107/06	二十層	93.1	2,005	21.5	⊕
107/05	二十二層	86.6	1,898	21.9	⊕
107/05	九層	92.6	1,900	20.5	⊕
107/05	五層	93.1	1,795	19.3	⊕
107/04	二十四層	66.2	1,415	21.4	⊕
107/04	二十一層	86.6	1,870	21.6	⊕
107/04	九層	87.1	1,750	20.1	⊕
107/04	八層	88.0	1,810	20.6	⊕
107/03	二十二層	93.1	2,100	22.6	⊕
107/03	十八層	71.5	1,858	26.0	⊕
107/03	二十層	66.9	1,640	24.5	⊕
107/03	十二層	93.1	1,965	21.1	⊕
107/02	二十一層	87.1	1,900	21.8	⊕
107/02	二十四層	82.0	1,840	22.5	⊕
107/01	六層	92.6	1,768	19.1	⊕
107/01	六層	82.0	1,638	20.0	⊕
107/01	二十四層	66.9	1,410	21.1	⊕
107/01	六層	80.3	1,588	19.8	⊕
106/12	二十三層	71.5	1,550	21.7	⊕
106/12	二十二層	71.5	1,535	21.5	⊕
106/12	九層	82.0	1,700	20.7	⊕
106/12	二十三層	71.5	1,550	21.7	⊕
106/12	五層	80.3	1,538	19.1	⊕
106/12	十九層	93.1	2,000	21.5	⊕
106/11	十九層	92.6	1,988	21.5	⊕
106/11	二十四層	80.3	1,810	22.5	⊕
106/11	二十層	71.5	1,500	21.0	⊕
106/11	二十一層	71.5	1,510	21.1	⊕
106/11	二十一層	71.5	1,510	21.1	⊕
106/10	十九層	71.5	1,830	25.6	⊕
106/10	十九層	86.3	2,200	25.5	⊕
106/09	十九層	71.5	1,828	25.6	⊕
106/09	八層	86.3	2,170	25.1	⊕
106/09	十八層	93.1	2,230	24.0	⊕
106/09	七層	86.3	2,110	24.4	⊕
106/08	十七層	71.5	1,810	25.3	⊕
106/08	十七層	99.1	2,535	25.6	⊕
106/08	十七層	86.6	2,185	25.2	⊕
106/08	十三層	71.5	1,775	24.8	⊕
106/07	十層	80.3	2,038	25.4	⊕
106/07	十二層	82.0	2,066	25.2	⊕
106/07	十五層	92.6	1,928	20.8	⊕▲
106/07	二十二層	71.5	1,845	25.8	⊕
106/07	九層	80.3	1,990	24.8	⊕
106/06	十層	71.5	1,713	24.0	⊕
106/06	十八層	71.5	1,828	25.6	⊕
106/06	十一層	71.5	1,765	24.7	⊕
106/06	十七層	80.3	2,120	26.4	⊕
106/06	十三層	82.0	2,089	25.5	⊕
106/06	十一層	86.3	2,176	25.2	⊕
106/06	十一層	94.0	2,442	26.0	⊕
106/06	十層	82.0	2,010	24.5	⊕
106/06	十六層	86.3	2,325	26.9	⊕
106/06	十二層	71.5	1,765	24.7	⊕
106/06	十五層	71.5	1,810	25.3	⊕
106/06	十四層	80.3	2,055	25.6	⊕
106/05	十六層	92.6	2,336	25.2	⊕
106/05	十一層	71.5	1,758	24.6	⊕
106/05	四層	71.5	1,670	23.4	⊕
106/05	十三層	71.5	1,775	24.8	⊕
106/05	十二層	86.3	2,168	25.1	⊕
106/05	十二層	92.6	2,280	24.6	⊕
106/05	九層	71.5	1,698	23.7	⊕
106/05	十三層	80.3	2,055	25.6	⊕
106/04	十六層	71.5	1,838	25.7	⊕
106/04	十五層	71.5	1,838	25.7	⊕
106/03	十八層	80.3	2,195	27.3	⊕
106/03	十七層	71.5	1,810	25.3	⊕
106/03	八層	71.5	1,735	24.3	⊕
106/03	十六層	71.5	1,820	25.5	⊕
106/02	十二層	71.5	1,800	25.2	⊕
106/02	四層	71.5	1,700	23.8	⊕
106/02	九層	71.5	1,770	24.8	⊕
106/02	十層	71.5	1,581	22.1	⊕
106/01	六層	71.5	1,750	24.5	⊕
106/01	十五層	88.0	2,370	26.9	⊕
105/12	七層	71.5	1,750	24.5	⊕
105/12	十七層	82.0	2,230	27.2	⊕
105/12	八層	71.5	1,762	24.6	⊕
105/12	六層	71.5	1,770	24.8	⊕
105/12	五層	71.5	1,790	25.0	⊕
105/12	七層	71.5	1,790	25.0	⊕
105/11	二十三層	66.9	1,750	26.2	⊕
105/11	三層	72.1	1,700	23.6	⊕
105/11	三層	72.1	1,700	23.6	⊕
105/11	二十四層	54.6	1,500	27.5	⊕
105/11	二十二層	80.3	2,285	28.4	⊕
105/10	二十層	66.2	1,728	26.1	⊕
105/10	二十層	54.6	1,630	29.8	⊕
105/10	二十二層	66.2	1,757	26.5	⊕
105/10	二十一層	66.2	1,750	26.4	⊕
105/10	二十二層	66.9	1,750	26.2	⊕
105/09	二十一層	88.0	2,500	28.4	⊕
105/09	二十層	54.6	1,650	30.2	⊕
105/09	十五層	86.3	2,335	27.0	⊕
105/09	二十三層	54.6	1,470	26.9	⊕
105/09	二十四層	54.6	1,250	22.9	⊕▲
105/08	二十一層	80.3	2,280	28.4	⊕
105/08	二十二層	88.0	2,490	28.3	⊕
105/07	二十三層	80.3	2,418	30.1	⊕
105/07	十六層	82.0	2,229	27.2	⊕
105/07	十八層	54.6	1,463	26.8	⊕
105/07	十九層	66.2	1,750	26.4	⊕
105/07	十四層	88.0	2,450	27.9	⊕
105/07	二十三層	66.2	1,795	27.1	⊕
105/06	十二層	66.2	1,720	26.0	⊕
105/06	十七層	66.2	1,500	22.6	⊕▲
105/06	十六層	66.2	1,790	27.0	⊕
105/06	二十三層	54.6	1,537	28.1	⊕
105/06	十九層	66.9	1,531	22.9	⊕▲
105/06	二十一層	54.6	1,500	27.5	⊕
105/06	十八層	66.2	1,795	27.1	⊕
105/06	十九層	54.6	1,480	27.1	⊕
105/06	十七層	54.6	1,472	26.9	⊕
105/06	二十二層	54.6	1,520	27.8	⊕
105/05	五層	86.6	2,318	26.8	⊕
105/05	十五層	66.9	1,800	26.9	⊕
105/05	十六層	66.9	1,800	26.9	⊕
105/05	十六層	54.6	1,530	28.0	⊕
105/05	十七層	54.6	1,485	27.2	⊕
105/05	十五層	66.2	1,800	27.2	⊕
105/05	十五層	54.6	1,470	26.9	⊕
105/05	十八層	54.6	1,490	27.3	⊕
105/05	十三層	54.6	1,500	27.5	⊕
105/05	十七層	66.9	1,800	26.9	⊕
105/05	十三層	66.2	1,740	26.3	⊕
105/05	二十一層	66.9	1,870	28.0	⊕

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住家用

樓層地上24層 / 地下3層

總戶數216 戶

棟戶規劃3棟，216戶住家

基地面積1,415 坪

建蔽率43.75%

公設比34.67%

車位規劃平面式278個（車位比 1:1.29）

屋齡11 年使照 104 年（2015）

使用分區第五種住宅區（特）

朝向朝北、朝南、朝西、朝東、朝西北、朝西南、朝東北、朝東南

格局三房(48.6~81.05坪)/四房(65.49~110.86坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建城揚建設；日宇建設

營造廠商允良營造有限公司

建築設計弘憲聯合建築師事務所

建造執照(100)高市工建築字第02866號

使用執照(104)高市工建築使字第00919號

使照配對—

主要建材鋼筋混凝土；客廳規劃CISA3合1電子門鎖，全室地板鋪設西班牙進口120X60公分釉上拋光石英磚。廚房配備義大利進口Del Tongo廚具，附Electrolux洗烘碗機與烤箱、Ariston瓦斯爐與BEST抽油煙機。主臥衛浴規劃HCG免治馬桶、GROHE龍頭、V&B面盆、HOESCH浴缸與PANASONIC冷暖風機等

垃圾處理社區統一處理（社區內專區堆置）

公共設施 · Amenities

接待大廳交誼廳健身房宴會廳

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？