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資產情報 · Asset intelligence

觀音山國際山莊

高雄市大社區學府路225巷5弄2號　·　244 戶　·　RC造

使用執照 —管委會 ✓

每坪・近三年 3-yr median

13.6萬

中位 · 均 13.6 萬 · 14 筆（24–26）

總戶數 Units

244戶

RC造

屋齡 Age

29 年

使照 86 年（1997）

樓層規劃 Floors

13F

地上13層,地下2層

位置 · Location

座標 22.739789999435, 120.384777998731

一段話摘要 · In one paragraph

觀音山國際山莊坐落於大社區，是一處 244 戶的 RC造社區（地上13層,地下2層），由仁翔建設股份有限公司興建。市場累積 132 筆實價成交，近三年每坪中位 13.6 萬，成交區間 6.4–17.6 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 132 筆 · 對照大社區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加大社區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 大社區

全期中位 10.2 萬/坪 · 區間 6.4–17.6 · 租賃 9 筆（469 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 132）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
114/11	十層	30.7	370	12.0	⊕
114/11	一層	33.8	460	13.6	⊕
114/05	七層	29.6	383	13.0	⊕
114/04	五層	40.9	570	13.9	⊕
113/12	三層	31.1	370	11.9	⊕
113/09	二層	29.9	445	14.9	⊕
113/07	一層	36.1	450	12.5	⊕▲
113/06	一層	27.5	370	13.4	⊕
113/06	八層	32.2	508	15.8	⊕
113/05	十層	49.7	600	12.1	⊕
113/05	六層	30.7	420	13.7	⊕
113/04	四層	23.4	330	14.1
113/03	一層	38.3	550	14.4	⊕
113/03	六層	22.2	360	16.2
113/01	二層	31.1	350	11.3	⊕
112/12	八層	41.3	510	12.4	⊕
112/12	二層，三層	74.1	860	11.6	⊕
112/10	八層	32.2	370	11.5	⊕
112/05	九層	41.3	520	12.6	⊕
111/11	二層	30.3	290	9.6	⊕
111/10	一層	19.8	270	13.6
111/09	七層	29.6	438	14.8	⊕
111/08	七層	31.1	400	12.9	⊕
111/07	十一層，十二層	56.8	700	12.3	⊕
111/07	十層	32.2	388	12.0	⊕
111/07	三層	40.4	539	13.3	⊕
111/05	二層	38.1	450	11.8	⊕
111/04	四層	38.7	539	13.9	⊕
111/04	六層，七層	74.3	880	11.8
111/03	二層，三層	56.3	645	11.5	⊕
111/03	十一層	32.2	365	11.3	⊕
111/03	五層，六層	65.8	839	12.7	⊕
111/01	九層	31.1	338	10.9	⊕
111/01	十二層	41.3	450	10.9	⊕
110/12	三層	31.1	295	9.5	⊕
110/12	八層	40.1	415	10.3	⊕
110/11	十一層	32.2	370	11.5	⊕
110/11	五層，六層	64.5	800	12.4	⊕
110/10	四層，五層	63.0	650	10.3	⊕▲
110/07	一層	29.4	335	11.4	⊕
110/05	十層	31.1	290	9.3	⊕
110/05	一層	28.7	315	11.0	⊕
110/05	八層	40.1	400	10.0	⊕
110/03	七層	32.2	315	9.8	⊕
110/03	七層，八層	75.1	723	9.6	⊕
110/03	二層	27.6	292	10.6
110/02	一層	28.7	310	10.8	⊕
110/02	一層	38.3	420	11.0
110/01	九層	41.3	450	10.9
109/12	六層	30.7	330	10.7	⊕
109/12	一層	19.8	260	13.1
109/11	一層	35.7	450	12.6	⊕
109/10	五層	32.2	330	10.2
109/10	三層	48.5	600	12.4
109/10	三層	40.2	400	10.0
109/10	十二層，十三層	67.6	750	11.1
109/09	二層，三層	74.1	670	9.0	⊕
109/08	九層	30.7	290	9.4	⊕
109/07	七層	29.6	300	10.2	⊕
109/06	十二層，十三層	72.5	700	9.7	⊕
109/05	十一層	39.8	382	9.6	⊕
109/05	二層	39.6	400	10.1	⊕
109/04	九層	31.1	270	8.7	⊕
109/01	八層	31.1	315	10.1	⊕
108/11	一層	33.8	380	11.2	⊕
108/10	七層	29.6	292	9.9	⊕
108/09	五層	40.9	380	9.3	⊕
108/09	三層	30.7	300	9.8	⊕
108/07	十層	32.2	298	9.3	⊕
107/12	三層，四層	55.8	590	10.6
107/11	七層	40.1	400	10.0	⊕
107/08	三層	23.4	220	9.4
107/07	四層，五層	63.0	660	10.5	⊕▲
107/06	一層	36.1	441	12.2
107/05	九層	39.8	380	9.5
107/04	七層，八層	82.8	693	8.4	▲
107/01	十層	32.2	318	9.9
106/08	五層，六層	65.8	750	11.4
106/08	七層	31.1	300	9.7	⊕
106/03	七層	32.2	285	8.8	⊕
106/01	八層	32.2	296	9.2	⊕
105/11	四層	31.1	250	8.1	⊕
105/10	十二層	32.2	321	10.0	⊕
105/06	十層	30.7	325	10.6
105/03	六層	30.7	300	9.8	⊕
104/11	一層	29.4	312	10.6
104/09	四層	31.1	286	9.2	⊕
104/09	八層	35.4	400	11.3
104/08	四層	40.9	390	9.5
104/06	十二層	32.2	305	9.5	⊕
104/06	十一層	32.2	320	9.9
104/06	二層	39.6	390	9.9
104/05	四層	38.7	408	10.5
104/05	九層，十層	56.5	510	9.0
104/02	二層	31.1	286	9.2
104/02	十一層	32.2	295	9.2
104/01	七層	31.1	300	9.7
104/01	六層	29.9	220	7.3	▲
103/12	一層，二層	60.4	612	10.1	⊕
103/12	六層	30.7	286	9.3
103/11	一層	21.0	370	17.6
103/09	十二層	32.2	298	9.3	⊕
103/09	八層	38.3	383	10.0
103/06	七層，八層	69.2	688	9.9
103/05	三層	23.4	220	9.4
103/05	一層	29.8	288	9.7
103/05	三層	29.7	282	9.5
103/05	四層，五層	63.0	650	10.3	⊕
103/04	十層	39.8	360	9.0
103/04	六層	31.1	280	9.0
103/03	七層	31.4	275	8.7
103/03	三層，四層	55.8	592	10.6	⊕
103/01	十二層	32.2	280	8.7	⊕
102/12	七層	16.5	180	10.9
102/12	八層	31.1	200	6.4	⊕
102/12	二層，三層	74.1	600	8.1	⊕
102/11	七層，八層	45.4	570	12.5
102/08	九層，十層	67.4	580	8.6
102/08	八層	38.6	356	9.2
102/07	四層	17.6	190	10.8
102/07	四層	17.6	190	10.8
102/07	十一層	32.2	256	7.9
102/07	四層	40.9	348	8.5
102/06	七層	32.2	248	7.7
102/06	一層，二層	51.3	475	9.3	⊕
102/05	九層	39.8	379	9.5	⊕
102/05	二層	18.8	184	9.8
101/10	八層	16.5	168	10.2
101/08	十層	29.7	205	7.5	⊕
101/08	三層	27.7	197	7.1	⊕
101/08	三層	29.7	220	7.4
101/07	一層	17.5	255	14.6	⊕

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住家用

建築構造RC造

樓層地上13層 / 地下2層

總戶數244 戶

棟戶規劃1棟

基地面積11,458 坪

建蔽率—

公設比28.25%

屋齡29 年使照 86 年（1997）

使用分區保護區

朝向朝西北、朝東北、朝東南、朝北、朝西南、朝東、朝西

格局一房(17.51~32.2坪)/二房(16.47~33.84坪)/三房(20.98~69.23坪)/四房(45.44~82.75坪)/五房(67.37坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建仁翔建設股份有限公司

營造廠商南欣營造股份有限公司

建築設計李滄涵.蔡榮堂.杜佳蓉

建造執照(83)高縣建局建管字第01817號

使用執照(85)高縣建局建管字第08566號

使照配對—

垃圾處理—

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？