Intel · Property　/　高雄市　/　楠梓區　/　京城水森林

資產情報 · Asset intelligence

京城水森林

高雄市楠梓區德惠路128號　·　238 戶　·　

使用執照 —管委會 —

每坪・近三年 3-yr median

29.4萬

中位 · 均 29.3 萬 · 24 筆（24–26）

總戶數 Units

238戶

屋齡 Age

12 年

使照 103 年（2014）

樓層規劃 Floors

15F

地上15層,地下2層

位置 · Location

座標 22.728354988028, 120.30338603086

一段話摘要 · In one paragraph

京城水森林坐落於楠梓區，是一處 238 戶的社區（地上15層,地下2層），由京城建設興建。市場累積 320 筆實價成交，近三年每坪中位 29.4 萬，成交區間 13.5–33.8 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 320 筆 · 對照楠梓區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加楠梓區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 楠梓區

全期中位 16.6 萬/坪 · 區間 13.5–33.8 · 租賃 309 筆（727 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 320）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
114/11	十層	46.5	1,388	29.8	⊕
114/10	十層	33.5	908	27.1	⊕
114/09	四層	60.7	1,760	29.0	⊕
114/06	五層	28.6	840	29.3
114/06	十三層	28.6	830	29.0
114/03	九層	28.5	770	27.0
114/01	十五層	28.5	820	28.7
113/08	十四層	34.4	1,071	31.2	⊕
113/08	十三層	59.5	1,800	30.2	⊕
113/07	十五層	47.2	653	13.8	⊕▲
113/07	八層	53.0	1,598	30.2	⊕
113/07	九層	47.2	1,598	33.8	⊕
113/07	十層	59.6	1,780	29.9	⊕
113/07	三層	47.2	1,490	31.6	⊕
113/06	四層	47.2	1,480	31.3	⊕
113/05	十三層	41.5	1,086	26.1
113/05	十一層	28.6	870	30.4
113/05	四層	59.6	1,760	29.5	⊕
113/04	六層	33.6	950	28.3	⊕
113/04	五層	28.7	850	29.6
113/03	十三層	28.6	800	27.9
113/03	五層	65.7	1,855	26.7	⊕
113/03	三層	28.6	850	29.7
113/03	四層	59.5	1,740	29.2	⊕
113/01	十層	33.5	950	27.3	⊕
112/12	五層	34.4	910	26.5	⊕
112/12	十層	47.2	1,268	26.8	⊕
112/08	七層	47.1	1,148	23.7	⊕
112/06	七層	60.8	1,650	27.1	⊕
112/06	四層	28.6	805	28.1
112/06	十五層	47.3	1,280	27.0	⊕
112/05	十三層	47.1	978	20.8
112/05	九層	28.6	780	27.2
112/03	十四層	33.6	935	27.8	⊕
112/02	七層	59.6	1,520	25.5	⊕
111/12	九層	47.1	1,100	23.3	⊕
111/11	十層	47.2	1,160	24.6	⊕
111/11	十五層	28.6	750	26.2
111/07	六層	28.7	780	27.2
111/07	四層	47.2	740	15.7	⊕
111/06	十三層	28.7	807	28.2
111/05	五層	28.5	732	25.7
111/04	十三層	41.5	1,100	26.5
111/04	十二層	28.6	760	26.6
111/03	九層	28.6	711	24.9
111/03	六層	28.5	715	25.1
111/03	十二層	28.5	780	27.3
111/03	十四層	47.2	1,290	27.3	⊕
111/03	七層	28.5	786	27.5
111/03	十一層	65.4	1,250	19.1	⊕▲
111/02	十一層	47.1	1,350	28.7	⊕
111/02	三層	28.6	720	25.1
110/11	四層	46.4	1,070	22.2	⊕
110/10	九層	59.6	1,365	22.9	⊕
110/09	十四層	47.2	998	21.1	⊕
110/09	三層	59.6	1,260	21.2	⊕
110/08	七層	33.6	660	19.6	⊕
110/08	三層	34.3	670	19.5	⊕
110/07	十三層	34.3	628	18.3	⊕
110/05	五層	58.8	1,080	18.4	⊕
110/04	四層	28.6	480	16.8
110/04	七層	34.4	630	18.3	⊕
110/04	五層	59.5	1,100	18.5	⊕
110/03	九層	47.2	838	17.7	⊕
110/01	十二層	47.1	785	16.7	⊕
109/12	四層	47.2	700	14.8	⊕
109/11	三層	46.4	790	17.0	⊕
109/10	五層	34.4	600	17.5	⊕
109/10	四層	28.6	475	16.6
109/09	六層	28.6	425	14.8
109/08	十二層	47.3	805	17.0	⊕
109/08	十三層	34.3	605	17.6	⊕
109/07	十三層	34.4	620	17.5	⊕
109/06	六層	28.6	460	16.1
109/06	四層	28.6	445	15.5
109/02	七層	34.5	603	17.5	⊕
108/12	六層	47.1	807	17.1	⊕
108/11	四層	34.5	566	16.4	⊕
108/10	十二層	47.2	750	15.9	⊕
108/06	五層	41.5	635	15.3
108/05	四層	28.5	416	14.6
108/05	九層	59.6	980	16.5	⊕
108/04	十層	47.2	745	15.6	⊕
108/03	二層	34.6	575	16.6	⊕
108/03	五層	28.6	445	15.5
108/03	十三層	28.6	450	15.7
108/02	九層	47.2	810	17.1	⊕
107/11	八層	33.5	465	13.9	⊕
107/11	四層	28.6	430	15.0
107/10	八層	33.6	510	15.2	⊕
106/12	十二層	47.2	625	13.2	⊕▲
106/11	十層	63.9	1,158	18.1	⊕
106/10	二層	62.1	1,120	18.0	⊕
106/10		5.0	120	24.0	⊕
106/08	四層	59.6	1,045	17.5	⊕
106/08	四層	60.0	1,060	17.7	⊕
106/08	三層	60.8	1,060	17.4	⊕
106/08	二層	62.1	1,125	18.1	⊕
106/07	五層	58.8	928	15.8	⊕
106/07	十五層	58.9	1,058	18.0	⊕
106/07	八層	65.4	1,125	17.2	⊕
106/06	三層	60.7	952	15.7	⊕
106/06	七層	59.6	930	15.6	⊕
106/06	六層	59.6	942	15.8	⊕
106/05	十五層	47.2	821	17.4	⊕
106/04	十一層	59.6	1,106	18.6	⊕
106/04	三層	47.3	756	16.0	⊕
106/04	十一層	63.7	1,176	18.5	⊕
106/04	十五層	59.6	946	15.9	⊕
106/04	十五層	47.1	826	17.5	⊕
106/04	三層	59.5	933	15.7	⊕
106/03	三層	47.1	736	15.6	⊕
106/03	十四層	60.8	942	15.5	⊕
106/03	十四層	46.4	823	17.7	⊕
106/03	十三層	59.6	940	15.8	⊕
106/03	十二層	60.7	1,035	17.0	⊕
106/03	四層	60.7	942	15.5	⊕
106/03	十五層	47.2	735	15.6	⊕
106/03	十二層	60.8	942	15.5	⊕
106/03	五層	65.7	1,038	15.8	⊕
106/03	八層	59.5	928	15.6	⊕
106/03	六層	59.5	940	15.8	⊕
106/03	十五層	60.8	1,058	17.4	⊕
106/03	十一層	59.9	936	15.6	⊕
106/03	十二層	59.6	936	15.7	⊕
106/03	五層	59.5	946	15.9	⊕
106/03	十五層	59.5	930	15.6	⊕
106/03	十層	59.6	946	15.9	⊕
106/03	四層	59.5	921	15.5	⊕
106/03	十五層	47.2	729	15.4	⊕
106/03	十四層	59.6	931	15.6	⊕
106/02	三層	46.4	740	15.9	⊕
106/02	十三層	34.5	605	17.6	⊕
106/02	十五層	65.7	1,155	17.6	⊕
106/01	十一層	28.7	526	18.3
106/01	十五層	46.3	760	16.4	⊕
106/01	十五層	47.2	750	15.9	⊕
106/01	十五層	34.3	622	18.1	⊕
106/01	六層	60.8	1,000	16.4	⊕
106/01	十五層	47.2	839	17.8	⊕
105/12	五層	47.3	744	15.7	⊕
105/12	十一層	60.8	1,018	16.7	⊕
105/12	七層	47.3	786	16.6	⊕
105/11	十四層	59.5	1,060	17.8	⊕
105/11	十四層	28.6	538	18.8
105/11	十五層	28.6	528	18.4
105/10	十三層	41.5	725	17.5
105/10	三層	28.6	456	15.9
105/10	十三層	47.2	750	15.9	⊕
105/10	十三層	47.2	757	16.0	⊕
105/10	十四層	34.5	640	18.6	⊕
105/10	十四層	47.2	750	15.9	⊕
105/10	十四層	47.3	796	16.8	⊕
105/10	十四層	47.2	788	16.7	⊕
105/10	十四層	47.2	788	16.7	⊕
105/10	十三層	47.2	788	16.7	⊕
105/10	十四層	47.1	750	15.9	⊕
105/09	十五層	28.7	491	17.1
105/09	六層	60.7	983	16.2	⊕
105/09	三層	34.5	625	18.1	⊕
105/08	七層	66.5	1,130	17.0	⊕
105/08	十四層	66.5	1,163	17.5	⊕
105/08	八層	66.6	1,145	17.2	⊕
105/07	十四層	47.1	720	15.3	⊕
105/07	六層	47.3	820	17.3	⊕
105/07	十三層	41.3	624	15.1
105/07	四層	41.5	666	16.0
105/06	十二層	47.2	850	18.0	⊕
105/06	十一層	47.3	810	17.1	⊕
105/06	十二層	47.3	813	17.2	⊕
105/06	十三層	47.2	710	15.0	⊕
105/06	十三層	47.2	816	17.3	⊕
105/05	九層	34.5	550	16.0	⊕
105/05	七層	65.3	1,150	17.6	⊕
105/05	八層	47.3	756	16.0	⊕
105/05	十層	33.5	530	15.8	⊕
105/04	七層	34.5	540	15.7	⊕
105/04	五層	47.2	810	17.1	⊕
105/04	十二層	47.2	698	14.8	⊕
105/04	十二層	47.1	705	15.0	⊕
105/04	七層	47.2	796	16.9	⊕
105/04	十一層	47.2	820	17.4	⊕
105/04	十四層	34.4	520	15.1	⊕
105/03	六層	47.2	792	16.8	⊕
105/03	六層	47.1	674	14.3	⊕
105/01	十一層	47.1	698	14.8	⊕
105/01	十三層	47.1	720	15.3	⊕
105/01	十二層	47.2	706	15.0	⊕
104/12	四層	28.6	400	14.0
104/12	三層	47.1	674	14.3	⊕
104/12	十一層	47.1	714	15.2	⊕
104/12	十二層	28.6	450	15.7
104/12	三層	47.2	686	14.5	⊕
104/11	十一層	47.2	696	14.7	⊕
104/11	四層	47.2	732	15.5	⊕
104/11	四層	47.1	664	14.1	⊕
104/11	四層	47.1	677	14.4	⊕
104/11	四層	47.2	690	14.6	⊕
104/11	十一層	41.4	606	14.6
104/11	六層	28.7	429	15.0

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住家用

樓層地上15層 / 地下2層

總戶數238 戶

棟戶規劃3棟，237戶住家，1戶店面

基地面積1,519 坪

建蔽率36.38%

公設比36%

車位規劃機械式206個（車位比 1:0.87）

屋齡12 年使照 103 年（2014）

使用分區第四種住宅區

朝向朝南

格局一房(28.53坪)/二房(28.53~47.23坪)/三房(41.33~56.32坪)/四房(53.77坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建京城建設

營造廠商百鋐營造有限公司

建築設計謝慶旺

建造執照(101)高市工建築字第00036-01號

使用執照(103)高市工建築使字第01155號

使照配對—

垃圾處理社區統一處理（地下室專區堆置）

公共設施 · Amenities

空中花園交誼廳游泳池健身房信箱區曬被區

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？