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資產情報 · Asset intelligence
九如邑
高雄市鼓山區西藏街248號 · 302 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
22.5萬
中位 · 均 23.1 萬 · 14 筆（24–26）
總戶數 Units
302戶
RC造
屋齡 Age
31 年
使照 84 年（1995）
樓層規劃 Floors
22F
地上22層,地下2層
位置 · Location
座標 22.654936012186, 120.278568975757
一段話摘要 · In one paragraph
九如邑坐落於鼓山區，是一處 302 戶的 RC造 社區（地上22層,地下2層），由御城建設股份有限公司興建。市場累積 83 筆實價成交，近三年每坪中位 22.5 萬，成交區間 7.1–35.1 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 鼓山區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鼓山區
全期中位 14.8 萬/坪 · 區間 7.1–35.1 · 租賃 73 筆（678 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 83）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 114/10 | 七層 | 37.8 | 870 | 23.0 | |
| 114/10 | 八層 | 35.0 | 800 | 22.9 | |
| 114/05 | 十四層 | 38.2 | 935 | 24.5 | ⊕ |
| 114/04 | 一層，二層，騎樓 | 63.9 | 1,300 | 20.4 | ⊕ |
| 113/12 | 十四層 | 35.0 | 450 | 12.9 | ▲ |
| 113/11 | 十四層 | 35.1 | 775 | 22.1 | |
| 113/10 | 六層 | 35.1 | 860 | 24.5 | |
| 113/09 | 五層 | 37.8 | 780 | 20.6 | |
| 113/08 | 十一層 | 53.7 | 780 | 14.5 | ⊕▲ |
| 113/08 | 二十層 | 39.9 | 1,160 | 29.1 | ⊕ |
| 113/07 | 十九層 | 44.0 | 1,100 | 25.0 | |
| 113/06 | 一層，二層，騎樓 | 79.9 | 2,800 | 35.1 | |
| 113/06 | 四層 | 35.0 | 600 | 17.1 | |
| 113/06 | 九層 | 47.9 | 900 | 18.8 | |
| 113/04 | 十三層 | 46.9 | 1,020 | 21.8 | ⊕ |
| 113/03 | 十九層 | 44.0 | 820 | 18.6 | |
| 112/12 | 五層 | 37.3 | 820 | 22.0 | |
| 112/12 | 一層，二層，三層 | 62.9 | 1,490 | 23.7 | ⊕ |
| 112/05 | 十四層 | 47.2 | 1,050 | 22.2 | ⊕ |
| 112/03 | 一層，二層，騎樓 | 63.9 | 1,200 | 18.8 | ⊕ |
| 111/09 | 一層，二層，三層 | 56.6 | 1,200 | 21.2 | |
| 111/08 | 七層 | 35.0 | 825 | 23.6 | |
| 111/05 | 十六層 | 53.7 | 1,200 | 22.4 | ⊕ |
| 111/05 | 六層 | 35.1 | 580 | 16.5 | |
| 111/05 | 二十一層 | 46.6 | 1,250 | 26.8 | ⊕ |
| 111/05 | 十二層 | 40.7 | 1,060 | 26.0 | ⊕ |
| 111/04 | 十四層 | 47.2 | 775 | 16.4 | ⊕ |
| 111/03 | 二十層 | 43.6 | 908 | 20.8 | ⊕ |
| 111/03 | 十三層 | 37.3 | 738 | 19.8 | |
| 111/02 | 十四層 | 35.3 | 678 | 19.2 | |
| 110/11 | 六層 | 35.0 | 517 | 14.8 | |
| 110/09 | 二十二層 | 96.4 | 1,200 | 12.5 | ⊕ |
| 110/09 | 一層，二層，三層 | 56.6 | 1,150 | 20.3 | |
| 110/05 | 五層 | 47.8 | 650 | 13.6 | |
| 110/04 | 九層 | 46.9 | 630 | 13.4 | ⊕ |
| 110/03 | 二十一層 | 47.7 | 740 | 15.5 | |
| 110/02 | 十二層 | 53.7 | 790 | 14.7 | ⊕ |
| 110/01 | 二十層 | 55.5 | 860 | 15.5 | ⊕ |
| 109/10 | 四層 | 107.5 | 1,236 | 11.5 | ⊕ |
| 109/10 | 九層 | 40.2 | 570 | 14.2 | ⊕ |
| 109/09 | 六層 | 35.0 | 490 | 14.0 | |
| 109/09 | 十四層 | 37.3 | 490 | 13.1 | |
| 109/09 | 一層，二層，三層 | 62.9 | 1,130 | 18.0 | ⊕▲ |
| 109/08 | 十七層 | 51.0 | 765 | 15.0 | ⊕ |
| 108/12 | 十一層 | 50.8 | 698 | 13.7 | ⊕ |
| 108/09 | 十九層 | 44.0 | 585 | 13.3 | |
| 108/07 | 二十一層 | 46.6 | 750 | 16.1 | ⊕ |
| 108/05 | 五層 | 35.0 | 482 | 13.8 | |
| 107/10 | 十三層 | 53.7 | 750 | 14.0 | ⊕ |
| 107/08 | 一層，二層，騎樓 | 52.7 | 1,180 | 22.4 | ⊕ |
| 107/07 | 十六層 | 37.3 | 575 | 15.4 | |
| 107/06 | 七層 | 35.0 | 482 | 13.8 | |
| 107/05 | 五層 | 37.3 | 483 | 13.0 | |
| 107/05 | 十九層 | 58.5 | 810 | 13.9 | ⊕ |
| 107/03 | 一層，二層 | 49.4 | 480 | 9.7 | |
| 107/02 | 二十層 | 38.0 | 500 | 13.2 | ⊕ |
| 107/01 | 八層 | 40.2 | 480 | 11.9 | ⊕ |
| 107/01 | 八層 | 46.9 | 656 | 14.0 | ⊕ |
| 106/11 | 六層 | 47.9 | 615 | 12.8 | |
| 106/11 | 九層 | 35.0 | 250 | 7.1 | |
| 106/11 | 七層 | 40.2 | 450 | 11.2 | ⊕▲ |
| 106/09 | 八層 | 35.0 | 350 | 10.0 | |
| 106/09 | 十一層 | 53.7 | 798 | 14.9 | |
| 106/09 | 八層 | 37.3 | 436 | 11.7 | |
| 106/08 | 十四層 | 37.8 | 480 | 12.7 | |
| 106/05 | 一層，二層，三層 | 62.9 | 1,050 | 16.7 | ⊕ |
| 106/03 | 十八層 | 49.8 | 550 | 11.0 | ⊕ |
| 106/02 | 九層 | 35.1 | 300 | 8.6 | ▲ |
| 106/01 | 八層 | 47.9 | 660 | 13.8 | |
| 105/03 | 二十一層 | 47.7 | 650 | 13.6 | |
| 104/11 | 十八層 | 43.1 | 650 | 15.1 | |
| 104/05 | 十四層 | 35.1 | 466 | 13.3 | |
| 104/05 | 十層 | 35.1 | 490 | 14.0 | |
| 104/01 | 九層 | 37.9 | 540 | 14.3 | ⊕ |
| 103/09 | 十六層 | 37.3 | 522 | 14.0 | |
| 103/04 | 十三層 | 37.3 | 450 | 12.1 | |
| 103/01 | 二十層 | 39.9 | 560 | 14.1 | ⊕ |
| 103/01 | 40.2 | 550 | 13.7 | ⊕ | |
| 102/12 | 三層 | 51.8 | 580 | 11.2 | |
| 102/04 | 六層 | 35.0 | 400 | 11.4 | |
| 102/01 | 十層 | 37.3 | 373 | 10.0 | |
| 101/12 | 六層 | 35.1 | 250 | 7.1 | |
| 101/11 | 十二層 | 27.9 | 310 | 11.1 |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上22層 / 地下2層
總戶數302 戶
棟戶規劃1棟
基地面積3,064 坪
建蔽率67.93%
公設比21.76%
屋齡31 年 使照 84 年（1995）
使用分區住宅區
朝向朝南
格局一房(52.66~79.87坪)/二房(35.08~62.94坪)/三房(27.92~62.94坪)/四房(35.08~58.46坪)/五房(96.36坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建御城建設股份有限公司
營造廠商嘉興營造有限公司
建築設計陳 顯 測
建造執照(78)高市工建築字第A28002號
使用執照(84)高市工建築使字第00673號 等5個
使照配對—
垃圾處理自行處理（需等垃圾車）
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
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