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資產情報 · Asset intelligence

遠見真善美至美特區

高雄市鼓山區美明路53號　·　139 戶　·　RC造

使用執照 —管委會 ✓

每坪・近三年 3-yr median

38.2萬

中位 · 均 38.5 萬 · 6 筆（24–26）

總戶數 Units

139戶

RC造

屋齡 Age

17 年

使照 98 年（2009）

樓層規劃 Floors

15F

地上15層,地下2層

位置 · Location

座標 22.665342983168, 120.289597967774

一段話摘要 · In one paragraph

遠見真善美至美特區坐落於鼓山區，是一處 139 戶的 RC造社區（地上15層,地下2層），由新宿建設有限公司興建。市場累積 42 筆實價成交，近三年每坪中位 38.2 萬，成交區間 10.0–40.5 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 42 筆 · 對照鼓山區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加鼓山區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鼓山區

全期中位 24.5 萬/坪 · 區間 10.0–40.5 · 租賃 40 筆（608 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 42）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
114/11	六層	50.2	1,925	38.3	⊕
113/12	十三層	55.9	2,260	40.4	⊕
113/08	十四層	56.9	2,070	36.4	⊕
113/07	十四層	50.7	2,050	40.5	⊕
113/05	十層	82.1	3,130	38.1	⊕
113/03	十一層	73.1	2,750	37.6	⊕
112/10	十三層	50.2	1,806	36.0	⊕
112/09	十三層	72.1	2,450	34.0	⊕
111/08	七層	73.1	2,320	31.7	⊕
111/03	七層	50.7	1,680	33.2	⊕
110/08	九層	70.8	1,770	25.0	⊕
110/08	二層	49.3	1,200	24.4	⊕
110/07	八層	69.8	1,768	25.3	⊕
110/04	十一層	70.8	1,770	25.0	⊕
109/10	十三層	79.3	1,950	24.6	⊕
109/09	十二層	50.7	1,300	25.7	⊕
109/09	三層	50.7	1,265	25.0	⊕
109/05	十一層	71.2	1,673	24.8	⊕
109/04	十三層	73.1	1,780	24.4	⊕
109/04	七層	70.8	1,500	21.2	⊕
108/08	四層	72.1	1,526	21.2	⊕
108/08	十二層	70.8	1,566	22.1	⊕
107/08	十三層	49.3	1,000	20.3	⊕
107/07	六層	41.2	850	20.6
107/06	四層	49.3	1,050	21.3	⊕
107/04	十三層	49.7	1,068	21.5	⊕
106/04	十三層	55.9	1,250	22.4	⊕
106/03	四層	47.8	880	18.4
105/06	十三層	50.7	1,020	20.1	⊕
103/11	三層	50.7	1,215	24.0	⊕
103/09	六層	35.4	355	10.0	⊕
103/06	十四層	50.7	1,130	22.3	⊕
103/06	五層	56.9	1,255	22.1	⊕
103/05	十一層	56.9	1,300	22.9	⊕▲
103/03	二層	49.3	930	18.9	⊕
102/12	十三層	72.1	1,663	23.1	⊕
102/08	十層	50.2	1,200	23.9	⊕
102/08	七層	70.8	1,750	24.7	⊕
102/05	一層，二層	83.8	2,095	25.0
101/12	十三層	64.1	1,600	25.0	⊕▲
101/09	四層	64.7	1,000	15.4	⊕
101/05	十三層	34.3	1,080	31.5	⊕

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住家用

建築構造RC造

樓層地上15層 / 地下2層

總戶數139 戶

棟戶規劃3棟

基地面積3,724 坪

建蔽率38%

公設比28.17%

屋齡17 年使照 98 年（2009）

使用分區住宅區

朝向朝東、朝北、朝西、朝西北

格局二房(41.62坪)/三房(34.3~70.77坪)/四房(47.85~72.13坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建新宿建設有限公司

營造廠商寶日營造工程有限公司

建築設計李朝煜

建造執照(96)高市工建築字第00860號

使用執照(98)高市工建築使字第00048號

使照配對—

垃圾處理社區統一處理（社區內專區堆置）

公共設施 · Amenities

接待大廳中庭花園空中花園交誼廳閱覽室視聽室健身房信箱區

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

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建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

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年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？