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資產情報 · Asset intelligence
悅灣二期
桃園市大園區園航路391號 · 132 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
17.5萬
中位 · 均 17.6 萬 · 6 筆（24–26）
總戶數 Units
132戶
RC造
屋齡 Age
18 年
使照 97 年（2008）
樓層規劃 Floors
10F
地上10層,地下2層
位置 · Location
座標 25.051646593517, 121.17488376851
一段話摘要 · In one paragraph
悅灣二期坐落於大園區，是一處 132 戶的 RC造 社區（地上10層,地下2層），由誼鴻建設有限公司興建。市場累積 66 筆實價成交，近三年每坪中位 17.5 萬，成交區間 8.9–18.8 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 大園區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 大園區
全期中位 12.6 萬/坪 · 區間 8.9–18.8 · 租賃 46 筆（410 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 66）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 113/12 | 七層 | 58.9 | 1,108 | 18.8 | ⊕ |
| 113/06 | 十層 | 40.8 | 710 | 17.4 | ⊕ |
| 113/05 | 三層 | 42.7 | 730 | 17.1 | ⊕ |
| 113/05 | 四層 | 58.9 | 1,036 | 17.6 | ⊕ |
| 113/04 | 七層 | 52.6 | 980 | 18.6 | ⊕ |
| 113/01 | 三層 | 52.6 | 830 | 15.8 | ⊕ |
| 112/11 | 六層 | 47.9 | 900 | 18.8 | ⊕ |
| 112/08 | 七層 | 58.9 | 1,048 | 17.8 | ⊕ |
| 112/08 | 十層 | 66.0 | 980 | 14.9 | ⊕ |
| 112/06 | 二層 | 66.9 | 1,210 | 18.1 | ⊕ |
| 111/12 | 六層 | 42.1 | 728 | 17.3 | |
| 111/12 | 二層 | 47.5 | 780 | 16.4 | ⊕ |
| 111/11 | 九層 | 66.2 | 900 | 13.6 | ⊕ |
| 111/11 | 二層 | 60.4 | 798 | 13.2 | ⊕ |
| 111/09 | 二層 | 53.8 | 750 | 13.9 | ⊕ |
| 111/08 | 九層 | 50.8 | 785 | 15.5 | ⊕ |
| 111/07 | 十層 | 52.9 | 710 | 13.4 | ⊕ |
| 111/06 | 三層 | 53.8 | 723 | 13.4 | ⊕ |
| 111/05 | 二層 | 53.8 | 675 | 12.5 | ⊕ |
| 111/05 | 三層 | 57.1 | 788 | 13.8 | ⊕ |
| 111/04 | 一層 | 44.0 | 690 | 15.7 | ⊕ |
| 111/03 | 八層 | 47.9 | 780 | 16.3 | ⊕ |
| 110/11 | 十層 | 49.8 | 675 | 13.6 | ⊕ |
| 110/09 | 二層 | 42.7 | 565 | 13.2 | ⊕ |
| 110/09 | 三層 | 49.1 | 670 | 13.6 | ⊕ |
| 110/03 | 六層 | 58.9 | 690 | 11.7 | ⊕ |
| 110/03 | 六層 | 53.8 | 680 | 12.6 | ⊕ |
| 110/02 | 八層 | 50.7 | 608 | 12.0 | ⊕ |
| 110/02 | 七層 | 50.3 | 655 | 13.0 | ⊕ |
| 110/01 | 二層 | 49.1 | 558 | 11.4 | ⊕ |
| 109/08 | 四層 | 53.8 | 580 | 10.8 | ⊕ |
| 109/07 | 九層 | 59.3 | 750 | 12.7 | ⊕ |
| 109/07 | 三層 | 50.4 | 600 | 11.9 | ⊕ |
| 109/04 | 六層 | 58.9 | 570 | 9.7 | ⊕ |
| 108/07 | 九層 | 42.9 | 510 | 11.9 | ⊕ |
| 108/07 | 七層 | 58.9 | 680 | 11.5 | ⊕ |
| 108/06 | 七層 | 52.6 | 540 | 10.3 | ⊕ |
| 107/08 | 六層 | 42.1 | 528 | 12.5 | |
| 107/04 | 十層 | 52.9 | 688 | 13.5 | ⊕ |
| 107/04 | 七層 | 52.2 | 550 | 10.5 | ⊕ |
| 107/04 | 八層 | 55.3 | 640 | 11.6 | ⊕ |
| 106/03 | 三層 | 50.4 | 580 | 11.5 | ⊕ |
| 105/10 | 九層 | 42.7 | 510 | 11.9 | ⊕ |
| 105/03 | 七層 | 49.5 | 615 | 12.4 | ⊕ |
| 105/01 | 四層 | 49.5 | 597 | 12.1 | ⊕ |
| 105/01 | 九層 | 41.8 | 503 | 12.0 | ⊕ |
| 105/01 | 二層 | 53.8 | 600 | 11.1 | ⊕ |
| 104/01 | 五層 | 50.7 | 650 | 12.8 | ⊕ |
| 103/11 | 二層 | 52.6 | 640 | 12.2 | ⊕ |
| 103/10 | 五層 | 41.7 | 560 | 13.4 | |
| 103/08 | 六層 | 53.8 | 638 | 11.9 | ⊕ |
| 103/06 | 二層 | 42.7 | 545 | 12.8 | ⊕ |
| 103/06 | 六層 | 57.7 | 698 | 12.1 | ⊕ |
| 102/12 | 二層 | 42.7 | 450 | 10.5 | ⊕ |
| 102/11 | 十層 | 49.4 | 590 | 11.9 | ⊕ |
| 102/09 | 六層 | 34.3 | 440 | 12.8 | ⊕ |
| 102/08 | 十層 | 52.9 | 605 | 11.4 | ⊕ |
| 102/07 | 九層 | 56.6 | 620 | 11.0 | ⊕ |
| 102/07 | 五層 | 53.8 | 605 | 11.2 | ⊕ |
| 102/07 | 三層 | 49.1 | 590 | 12.0 | ⊕ |
| 102/06 | 四層 | 47.0 | 575 | 12.2 | ⊕ |
| 102/05 | 八層 | 59.5 | 530 | 8.9 | |
| 102/04 | 九層 | 57.6 | 600 | 10.4 | ⊕ |
| 102/01 | 三層 | 28.0 | 510 | 18.2 | |
| 101/09 | 十層 | 33.2 | 520 | 15.7 | ⊕ |
| 101/08 | 五層 | 46.8 | 470 | 10.0 | ⊕ |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上10層 / 地下2層
總戶數132 戶
棟戶規劃7棟
基地面積1,355 坪
建蔽率41.14%
公設比32.77%
屋齡18 年 使照 97 年（2008）
使用分區住宅區
朝向朝西、朝西南
格局二房(28~59.27坪)/三房(36.78~60.4坪)/四房(33.18~66.9坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建誼鴻建設有限公司
營造廠商宜誠營造股份有限公司
建築設計劉建曄
建造執照(94)桃縣工建執照字第會園01400-01號
使用執照(96)桃縣工建使字第園02235號
使照配對✓ 2 戶 B4-旅館。
垃圾處理社區統一處理（社區外集中處理）
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
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