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資產情報 · Asset intelligence

觀山觀海

高雄市左營區新莊一路135號　·　403 戶　·　RC造

使用執照 —管委會 ✓

每坪・近三年 3-yr median

27.5萬

中位 · 均 27.2 萬 · 24 筆（24–26）

總戶數 Units

403戶

RC造

屋齡 Age

31 年

使照 84 年（1995）

樓層規劃 Floors

27F

地上27層,地下2層

位置 · Location

座標 22.673323979915, 120.297652976726

一段話摘要 · In one paragraph

觀山觀海坐落於左營區，是一處 403 戶的 RC造社區（地上27層,地下2層），由祥發建設股份有限公司興建。市場累積 191 筆實價成交，近三年每坪中位 27.5 萬，成交區間 9.7–32.7 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 191 筆 · 對照左營區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加左營區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 左營區

全期中位 16.5 萬/坪 · 區間 9.7–32.7 · 租賃 317 筆（605 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 191）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
114/11	八層	50.6	1,380	27.3	⊕
114/11	二十一層	43.5	1,025	23.6
114/10	二十層	29.0	820	28.3
114/09	五層	53.9	1,438	26.7	⊕
114/06	二十層	34.1	980	28.7	⊕
114/06	十九層	23.8	688	28.9
114/06	十九層	40.7	1,226	30.1	⊕
114/05	十四層	23.8	665	27.9
114/01	二十層	29.2	850	29.1
113/12	十七層	50.1	1,370	27.4	⊕
113/10	六層	23.8	670	28.2
113/10	二十三層	45.4	1,011	22.3
113/09	十一層	23.2	660	28.4
113/08	十一層	45.4	800	17.6	▲
113/07	十六層	23.2	760	32.7
113/07	十二層	29.0	800	27.6
113/06	一層，二層，騎樓	96.4	2,650	27.5	▲
113/06	十六層	50.6	1,260	24.9	⊕
113/06	十八層	36.0	960	26.7
113/06	二十四層	50.6	1,350	26.7	⊕
113/05	二十二層	29.2	890	30.4
113/05	十三層	43.5	1,057	24.3
113/04	二十五層，二十六	67.2	1,350	20.1	⊕▲
113/03	九層	23.8	550	23.1
113/02	二十四層	50.6	1,250	24.7	⊕
113/01	二十三層	23.8	600	25.2
113/01	一層，二層，三層	62.7	1,800	28.7
112/12	十層	23.8	586	24.6
112/12	二十二層	50.6	1,110	22.0	⊕
112/11	九層	34.1	852	25.0	⊕
112/10	十五層	53.0	1,380	26.1	⊕
112/08	二十層	29.0	692	23.9
112/05	十四層	53.4	1,320	24.7	⊕
112/04	九層	23.8	520	21.8
112/04	二十五層	53.9	1,338	24.8	⊕
112/03	二十一層	41.2	989	24.0	⊕▲
112/03	十八層	50.1	1,100	22.0	⊕
112/02	十七層	48.6	1,010	20.8	⊕
112/02	二十二層	29.2	636	21.8
111/11	十四層	53.4	1,180	22.1	⊕
111/11	二十四層	33.7	800	23.8	⊕▲
111/10	十四層	50.6	1,060	21.0	⊕
111/09	二十二層	50.6	1,100	21.8	⊕
111/09	三層	41.2	988	24.0	⊕
111/07	十七層	48.7	1,015	20.8
111/06	二十三層	36.0	785	21.8
111/05	十三層	23.8	570	23.9
111/04	十二層	23.2	630	27.1
111/04	五層	57.0	1,300	22.8	⊕
111/03	二十層	29.0	680	23.5
111/02	三層	52.8	1,210	22.9
111/01	三層	34.7	675	19.5
111/01	二十二層	53.0	1,080	20.4	⊕
110/12	十一層	48.7	787	16.1
110/11	一層，二層，三層	58.0	1,510	26.0
110/11	十二層	23.2	400	17.2
110/11	二十四層	43.5	820	18.9
110/11	三層	34.1	720	21.1	⊕
110/10	四層	23.8	550	23.1
110/09	一層，二層，騎樓	39.5	1,238	31.4
110/07	三層	29.0	516	17.8
110/06	三層	52.8	670	12.7
110/05	三層	23.8	450	18.9
110/05	十二層	53.4	1,050	19.7	⊕
110/05	十八層	50.1	870	17.4	⊕
110/04	二十三層	45.4	750	16.5
110/04	三層	62.7	850	13.5	⊕
110/04	六層	23.8	380	16.0
110/03	八層	53.4	1,090	20.4	⊕
110/03	十層	36.0	615	17.1
110/02	十四層	36.0	620	17.2
110/01	四層	53.9	800	14.8	▲
109/12	二十層	29.2	600	20.5
109/11	十二層	41.2	755	18.3	⊕
109/09	二十一層	29.0	525	18.1
109/08	十七層	36.0	500	13.9
109/07	十二層	41.2	608	14.8	⊕
109/07	十八層	36.0	750	20.8
109/03	二十五層，二十六	67.2	900	13.4	⊕
109/02	二十一層	23.8	390	16.4
109/02	二十一層	28.9	485	16.8
109/01	三層	57.0	778	13.6
108/12	八層	50.5	900	17.8	⊕
108/12	四層	36.0	562	15.6
108/12	十三層	50.5	870	17.2	⊕
108/12	十三層	53.4	830	15.5	⊕
108/12	二十二層	57.9	883	15.3	⊕
108/11	十二層	53.8	863	16.0	⊕
108/10	八層	23.8	350	14.7
108/10	六層	50.1	720	14.4	⊕
108/08	四層	23.8	380	16.0
108/08	七層	36.0	530	14.7
108/06	二十三層	49.6	738	14.9	⊕
108/05	二十二層	52.9	880	16.6	⊕
108/03	六層	52.9	715	13.5	⊕
108/03	四層	28.9	480	16.6
108/03	十層	23.8	380	16.0
108/03	十七層	23.8	408	17.2
108/01	十六層	48.6	990	20.4	⊕
108/01	十五層	23.2	339	14.6
108/01	十三層	45.3	658	14.5
108/01	十四層	23.8	375	15.8
108/01	八層	36.0	560	15.6
107/10	九層	36.0	480	13.3
107/08	十四層	53.4	825	15.5	⊕
107/06	二十層	45.4	725	16.0	▲
107/05	二十二層	23.8	220	9.3	▲
107/04	八層	36.0	475	13.2
107/04	五層	23.8	360	15.1
107/04	二十層	106.7	1,110	10.4	⊕
107/03	十四層	52.9	750	14.2
107/02	十二層	29.2	580	19.9
106/10	五層	53.8	630	11.7	⊕
106/09	十九層	40.7	630	15.5	⊕
106/09	五層	53.8	700	13.0	⊕
106/09	五層	50.5	870	17.2	⊕
106/08	五層	23.2	330	14.2
106/08	十層	53.4	730	13.7	⊕
106/08	十層	48.7	633	13.0
106/08	二十一層	23.8	410	17.2
106/06	二十三層	29.2	480	16.4
106/05	十八層	53.4	790	14.8	⊕
106/02	二十五層，二十六	67.2	792	11.8	⊕
106/02	二十層	23.2	512	22.1
106/01	十六層	57.4	850	14.8	⊕
105/09	三層	34.1	400	11.7	⊕▲
105/07	十層	53.4	750	14.0	⊕
105/06	二十三層	23.8	370	15.5
105/06	十二層	23.8	383	16.1
105/03	十四層	23.2	415	17.9
104/12	三層	34.7	450	13.0
104/12	五層	34.7	480	13.9
104/12	十四層	50.6	800	15.8
104/11	十六層	23.2	430	18.5
104/11	二十五層，二十六	67.2	1,050	15.6	⊕
104/10	一層，二層，三層	57.2	1,350	23.6
104/09	二十四層	40.7	467	11.5	⊕
104/09	五層	28.9	450	15.5
104/09	七層	45.4	750	16.5
104/08	一層，二層，騎樓	39.4	1,200	30.4
104/06	二十一層	23.2	380	16.4
104/06	二十一層	43.4	631	14.5
104/06	八層	23.8	350	14.7
104/04	十八層	50.0	850	17.0	⊕
104/04	十四層	23.8	378	15.9
104/03	二十三層	29.2	452	15.5
104/02	十層	23.8	420	17.7
103/06	一層，二層，騎樓	92.3	2,323	25.2
103/04	六層	23.8	450	18.9
103/03	十六層	48.6	778	16.0	⊕
103/03	二十三層	23.8	350	14.7
103/01		34.1	520	15.2	⊕
102/12	五層	50.5	700	13.9	⊕
102/12	十二層	23.8	340	14.3
102/12	八層	53.4	790	14.8	⊕
102/12	二十一層	23.8	435	18.3
102/11	八層	28.9	436	15.1
102/10	四層	23.8	377	15.9
102/10	十八層	53.4	900	16.9
102/10	十四層	23.2	430	18.5
102/08	十六層	48.7	750	15.4
102/07	十三層	23.2	260	11.2
102/07	八層	50.5	750	14.9	⊕
102/07		23.8	350	14.7
102/07	四層	23.8	435	18.3
102/06	十三層	43.4	560	12.9
102/06	五層	28.9	425	14.7
102/05	二十層	28.9	460	15.9	▲
102/05	十層	43.4	600	13.8
102/05	六層	23.8	285	12.0
102/05	七層	36.0	468	13.0
102/05	十層	23.8	300	12.6
102/03	十層	28.9	378	13.1
102/03	四層	23.8	290	12.2
102/02	一層，二層，三層	62.6	1,662	26.5
102/01	八層	45.3	600	13.2
102/01	十四層	23.8	300	12.6
101/12	三層	18.2	280	15.4
101/12	八層	50.5	668	13.2	⊕
101/12	十五層	50.0	685	13.7	⊕
101/11	二十二層	23.8	310	13.0
101/11	九層	36.0	430	12.0
101/11	二十層	28.9	460	15.9
101/10	二十四層	23.2	346	14.9
101/10	十七層	28.9	356	12.3
101/10	二十一層	23.8	350	14.7
101/09	二十三層	29.2	310	10.6
101/09	十九層	28.9	450	15.5
101/08	二十二層	23.8	230	9.7
101/08	十一層	28.9	360	12.4
101/07	十層	36.0	360	10.0

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住家用

建築構造RC造

樓層地上27層 / 地下2層

總戶數403 戶

棟戶規劃2棟

基地面積4,256 坪

建蔽率49.39%

公設比23.69%

屋齡31 年使照 84 年（1995）

使用分區住宅區

朝向朝西、朝北、朝東、朝東南、朝西南、朝西北、朝南

格局一房(23.78坪)/二房(18.16~92.26坪)/三房(23.78~67.23坪)/四房(43.42~67.23坪)/五房(57.23~96.41坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建祥發建設股份有限公司

營造廠商德發營造有限公司

建築設計張哲夫

建造執照(81)高市工建築字第F22021號

使用執照(83)高市工建築使字第01911號

使照配對—

垃圾處理社區統一處理（地下室專區堆置）

公共設施 · Amenities

交誼廳會議室桌球室

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？