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資產情報 · Asset intelligence
鴻邑森園邸
台中市南區三民西路285號 · 85 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
38.5萬
中位 · 均 38.1 萬 · 6 筆（24–26）
總戶數 Units
85戶
RC造
屋齡 Age
15 年
使照 100 年（2011）
樓層規劃 Floors
15F
地上15層,地下3層
位置 · Location
座標 24.129872985245, 120.658438001135
一段話摘要 · In one paragraph
鴻邑森園邸坐落於南區，是一處 85 戶的 RC造 社區（地上15層,地下3層），由鴻邑建設有限公司興建。市場累積 34 筆實價成交，近三年每坪中位 38.5 萬，成交區間 16.0–44.1 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 南區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 南區
全期中位 24.6 萬/坪 · 區間 16.0–44.1 · 租賃 112 筆（626 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 34）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 113/12 | 五層 | 69.5 | 2,350 | 33.8 | ⊕ |
| 113/12 | 九層 | 45.6 | 1,836 | 40.2 | ⊕ |
| 113/06 | 六層 | 46.1 | 1,818 | 39.4 | ⊕ |
| 113/04 | 十四層 | 57.4 | 2,317 | 44.1 | ⊕ |
| 113/04 | 九層 | 64.7 | 2,160 | 33.4 | ⊕ |
| 113/04 | 十五層 | 79.7 | 3,000 | 37.6 | ⊕ |
| 111/03 | 九層 | 46.1 | 1,628 | 35.3 | ⊕ |
| 111/02 | 十一層 | 61.2 | 1,930 | 34.1 | ⊕ |
| 110/11 | 十一層 | 50.3 | 1,650 | 32.8 | ⊕ |
| 110/11 | 十一層 | 42.8 | 1,445 | 33.7 | ⊕ |
| 110/10 | 十二層 | 43.1 | 1,406 | 32.6 | ⊕ |
| 110/03 | 十四層 | 43.1 | 1,250 | 29.0 | ⊕ |
| 109/11 | 十四層 | 57.4 | 1,620 | 28.2 | ⊕ |
| 109/09 | 五層 | 61.7 | 1,425 | 23.1 | ⊕ |
| 109/02 | 十四層 | 43.1 | 1,060 | 24.6 | ⊕ |
| 109/01 | 七層 | 46.1 | 1,138 | 24.7 | ⊕ |
| 107/05 | 五層 | 50.3 | 1,050 | 20.9 | ⊕ |
| 106/08 | 二層 | 43.1 | 860 | 19.9 | ⊕ |
| 106/05 | 十三層 | 66.4 | 1,420 | 21.4 | ⊕ |
| 106/01 | 一層，騎樓，見其 | 54.5 | 1,400 | 25.7 | ⊕ |
| 105/12 | 十四層 | 66.4 | 1,415 | 22.9 | ⊕ |
| 105/12 | 十一層 | 57.4 | 1,000 | 17.4 | ⊕ |
| 105/11 | 十三層 | 43.1 | 970 | 22.5 | ⊕ |
| 105/03 | 十一層 | 43.1 | 960 | 22.3 | ⊕ |
| 104/12 | 十二層 | 43.1 | 988 | 22.9 | ⊕ |
| 104/10 | 十四層 | 57.4 | 1,320 | 23.0 | ⊕ |
| 104/02 | 七層 | 46.1 | 1,128 | 24.5 | ⊕ |
| 103/10 | 十五層 | 79.7 | 1,800 | 22.6 | ⊕ |
| 102/11 | 八層 | 46.1 | 880 | 19.1 | ⊕ |
| 102/05 | 十三層 | 66.4 | 1,180 | 17.8 | ⊕ |
| 102/02 | 十二層 | 57.4 | 960 | 16.7 | ⊕ |
| 101/12 | 十層 | 45.6 | 833 | 18.3 | ⊕ |
| 101/09 | 七層 | 36.3 | 920 | 25.3 | ⊕ |
| 101/08 | 五層 | 54.9 | 880 | 16.0 | ⊕ |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上15層 / 地下3層
總戶數85 戶
棟戶規劃2棟
基地面積576 坪
建蔽率47.8%
公設比31.69%
屋齡15 年 使照 100 年（2011）
使用分區第二種住宅區、第三種住宅區、第一種商業區
朝向朝東、朝西
格局二房(37.13~48.76坪)/三房(27.84~66.44坪)/四房(48.87~70.74坪)/五房(70.74坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建鴻邑建設有限公司
營造廠商鴻海營造股份有限公司
建築設計王銘鴻
建造執照89中工建建字第00232號
使用執照100府授都建使字第01646號
使照配對✓ 85 戶 店舖,集合住宅
垃圾處理—
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
這處資產，對您的組合代表什麼？