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資產情報 · Asset intelligence
明水大觀
台北市中山區敬業一路128巷1號 · 60 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
122.0萬
中位 · 均 126.8 萬 · 6 筆（24–26）
總戶數 Units
60戶
RC造
屋齡 Age
19 年
使照 96 年（2007）
樓層規劃 Floors
11F
地上11層,地下2層
位置 · Location
座標 25.083471087312, 121.552766869568
一段話摘要 · In one paragraph
明水大觀坐落於中山區，是一處 60 戶的 RC造 社區（地上11層,地下2層），由德源建設興建。市場累積 81 筆實價成交，近三年每坪中位 122.0 萬，成交區間 65.0–232.0 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 中山區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 中山區
全期中位 98.9 萬/坪 · 區間 65.0–232.0 · 租賃 72 筆（1260 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 81）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 114/10 | 一層 | 51.3 | 6,888 | 157.7 | ⊕ |
| 113/12 | 八層 | 62.0 | 6,800 | 122.6 | ⊕ |
| 113/09 | 六層 | 60.0 | 6,100 | 114.9 | ⊕ |
| 113/07 | 五層 | 60.8 | 6,800 | 126.3 | ⊕ |
| 113/05 | 二層 | 71.3 | 6,900 | 117.8 | ⊕ |
| 113/05 | 六層 | 70.1 | 6,950 | 121.4 | ⊕ |
| 113/03 | 二層 | 80.5 | 6,300 | 105.7 | ⊕▲ |
| 112/11 | 四層 | 95.9 | 8,525 | 88.9 | ⊕▲ |
| 112/10 | 七層 | 71.9 | 6,835 | 115.1 | ⊕ |
| 112/06 | 六層 | 62.0 | 6,350 | 115.0 | ⊕ |
| 112/06 | 五層 | 62.6 | 6,439 | 115.2 | ⊕ |
| 112/02 | 三層 | 71.3 | 6,800 | 95.4 | ⊕ |
| 111/12 | 六層 | 114.5 | 9,750 | 85.1 | ⊕ |
| 111/11 | 十層 | 62.6 | 6,600 | 117.3 | ⊕ |
| 111/04 | 五層 | 60.8 | 6,000 | 110.8 | ⊕ |
| 111/01 | 四層 | 88.5 | 9,100 | 121.6 | ⊕ |
| 110/12 | 一層，夾層 | 62.5 | 12,648 | 232.0 | ⊕ |
| 110/11 | 二層 | 49.1 | 3,848 | 78.3 | ⊕ |
| 110/09 | 一層 | 51.3 | 6,388 | 145.7 | ⊕ |
| 109/12 | 二層 | 95.9 | 7,888 | 82.3 | ⊕ |
| 109/10 | 四層 | 60.8 | 6,010 | 98.9 | ⊕ |
| 109/09 | 二層 | 71.3 | 6,166 | 86.5 | ⊕ |
| 109/09 | 九層 | 95.9 | 9,500 | 115.2 | ⊕ |
| 109/05 | 十一層 | 79.4 | 6,368 | 80.2 | ⊕ |
| 109/04 | 十一層 | 79.4 | 6,100 | 102.0 | ⊕ |
| 108/12 | 六層 | 62.6 | 6,700 | 107.0 | ⊕ |
| 108/10 | 五層 | 39.5 | 1,500 | 37.9 | ⊕▲ |
| 108/10 | 二層 | 52.3 | 3,850 | 73.6 | ⊕ |
| 108/05 | 五層 | 67.5 | 5,500 | 89.6 | ⊕ |
| 108/03 | 七層 | 71.3 | 5,450 | 92.2 | ⊕ |
| 107/12 | 九層 | 78.5 | 4,145 | 65.0 | ⊕ |
| 107/12 | 九層 | 62.7 | 5,168 | 82.4 | ⊕ |
| 107/12 | 八層 | 115.6 | 7,766 | 67.2 | ⊕▲ |
| 107/12 | 八層 | 60.0 | 6,275 | 104.6 | ⊕▲ |
| 107/12 | 七層 | 106.1 | 7,442 | 70.1 | ⊕▲ |
| 107/12 | 二層 | 80.5 | 6,540 | 81.3 | ⊕▲ |
| 107/11 | 十層 | 70.1 | 4,950 | 83.5 | ⊕ |
| 107/10 | 十層 | 71.1 | 5,550 | 78.0 | ⊕ |
| 107/07 | 六層 | 111.8 | 9,500 | 85.0 | ⊕ |
| 107/06 | 五層 | 88.7 | 7,200 | 81.1 | ⊕ |
| 107/04 | 十層 | 88.7 | 8,000 | 105.6 | ⊕ |
| 107/03 | 七層 | 71.1 | 5,200 | 73.1 | ⊕ |
| 106/12 | 五層 | 121.1 | 9,398 | 91.2 | ⊕ |
| 106/11 | 一層，夾層 | 90.9 | 13,345 | 146.9 | ⊕ |
| 106/07 | 八層 | 60.6 | 1,500 | 24.8 | ⊕▲ |
| 106/06 | 八層 | 62.0 | 5,600 | 90.4 | ⊕ |
| 106/05 | 十層 | 72.0 | 6,000 | 83.3 | ⊕ |
| 106/04 | 七層 | 60.8 | 6,780 | 111.5 | ⊕ |
| 106/03 | 十層 | 71.3 | 5,700 | 80.0 | ⊕ |
| 105/05 | 八層 | 72.0 | 6,458 | 89.7 | ⊕ |
| 104/12 | 三層 | 72.0 | 6,458 | 89.7 | |
| 104/12 | 57.0 | 4,960 | 87.0 | ⊕ | |
| 104/11 | 三層 | 88.7 | 8,168 | 92.0 | |
| 104/11 | 三層 | 103.6 | 8,778 | 84.7 | |
| 104/10 | 七層 | 44.5 | 3,000 | 67.5 | ⊕▲ |
| 104/08 | 二層 | 70.1 | 6,000 | 85.6 | ⊕ |
| 104/06 | 四層 | 61.8 | 6,788 | 109.8 | ⊕ |
| 104/06 | 四層 | 62.7 | 6,400 | 102.1 | ⊕ |
| 104/04 | 九層 | 62.0 | 6,430 | 103.8 | ⊕ |
| 104/01 | 二層 | 102.0 | 11,068 | 118.4 | ⊕ |
| 104/01 | 八層 | 111.8 | 12,680 | 128.5 | ⊕ |
| 103/12 | 十一層 | 95.9 | 9,000 | 93.9 | ⊕▲ |
| 103/12 | 七層 | 121.1 | 12,800 | 105.7 | ⊕ |
| 103/08 | 二層 | 95.9 | 10,000 | 104.3 | ⊕ |
| 103/05 | 六層 | 67.5 | 7,000 | 103.6 | ⊕ |
| 102/09 | 四層 | 71.9 | 7,000 | 97.3 | ⊕ |
| 102/08 | 五層 | 80.3 | 9,375 | 116.8 | ⊕ |
| 102/07 | 一層，夾層 | 135.3 | 23,263 | 171.9 | ⊕ |
| 102/07 | 一層，夾層 | 115.3 | 21,023 | 182.3 | ⊕ |
| 102/07 | 一層，夾層 | 65.2 | 12,086 | 185.4 | ⊕ |
| 102/07 | 一層，夾層 | 70.4 | 11,628 | 209.2 | ⊕ |
| 102/03 | 五層 | 88.7 | 5,800 | 65.4 | ⊕ |
| 102/03 | 二層 | 62.7 | 6,280 | 100.1 | ⊕ |
| 102/03 | 三層 | 71.3 | 6,360 | 89.2 | ⊕ |
| 102/02 | 四層 | 62.7 | 6,000 | 95.7 | ⊕ |
| 101/12 | 九層 | 70.1 | 6,398 | 91.3 | ⊕ |
| 101/11 | 一層，夾層 | 101.3 | 18,000 | 177.7 | ⊕ |
| 101/11 | 十一層 | 95.9 | 8,650 | 90.2 | ⊕ |
| 101/10 | 九層 | 62.0 | 5,920 | 95.6 | ⊕ |
| 101/10 | 六層 | 60.0 | 5,248 | 87.5 | ⊕ |
| 101/10 | 七層 | 57.0 | 4,960 | 87.0 | ⊕ |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・商業用
建築構造RC造
樓層地上11層 / 地下2層
總戶數60 戶
棟戶規劃4棟
基地面積1,098 坪
建蔽率38.14%
公設比27.44%
屋齡19 年 使照 96 年（2007）
使用分區商業區
朝向朝東
格局三房(35.24~96.59坪)/四房(58.02~59.99坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建德源建設
營造廠商信德工程股份有限公司
建築設計黃秀莊(黃秀莊建築師事務所)
建造執照094建字第0189號
使用執照096使字第0493號
使照配對✓ 60 戶 commercial
垃圾處理—
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
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