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資產情報 · Asset intelligence

莫札特大廈

高雄市鼓山區美術東四路441號　·　197 戶　·　RC造

使用執照 —管委會 —

每坪・近三年 3-yr median

37.5萬

中位 · 均 36.4 萬 · 6 筆（24–26）

總戶數 Units

197戶

RC造

屋齡 Age

20 年

使照 95 年（2006）

樓層規劃 Floors

15F

地上15層,地下2層

位置 · Location

座標 22.664596993786, 120.290188975767

一段話摘要 · In one paragraph

莫札特大廈坐落於鼓山區，是一處 197 戶的 RC造社區（地上15層,地下2層），由京城建設股份有限公司興建。市場累積 131 筆實價成交，近三年每坪中位 37.5 萬，成交區間 10.6–38.0 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 131 筆 · 對照鼓山區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加鼓山區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鼓山區

全期中位 19.4 萬/坪 · 區間 10.6–38.0 · 租賃 488 筆（691 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 131）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
114/10	十層	44.6	1,668	37.4	⊕
114/10	十一層	25.7	800	31.2	▲
114/09	十二層	47.8	1,680	37.0	⊕
114/07	十四層	25.7	970	37.8
114/06	十二層	47.8	1,800	37.6	⊕
114/05	十一層	25.7	780	30.4	▲
113/10	二層	25.7	790	30.8
113/08	十五層	47.8	1,815	38.0	⊕
112/12	十五層	47.8	1,580	33.0	⊕
112/11	六層	30.2	980	32.4
112/11	十三層	30.2	895	29.6
112/08	十二層	30.2	1,000	33.1
112/04	十三層	44.0	1,450	33.0	⊕
112/02	十五層	45.4	1,480	32.6	⊕
111/12	九層	36.6	1,130	30.8
111/11	十層	42.8	1,300	30.4	⊕
111/09	十一層	43.9	1,385	31.5	⊕
111/09	十層	47.8	1,538	33.5	⊕
111/07	九層	30.2	930	30.8
111/07	八層	42.8	1,325	31.0	⊕
111/04	十五層	25.7	800	31.2
111/04	九層	30.2	770	25.5
111/03	十三層	25.7	830	32.3
111/02	十一層	36.6	1,100	30.0
111/02	八層	37.6	1,100	29.3	⊕
110/09	九層	35.5	853	24.1
110/09	十四層	42.8	1,050	24.5	⊕
110/08	一層	40.4	1,150	28.4	⊕▲
110/08	十三層	43.9	1,176	26.8	⊕
110/08	五層	35.5	900	25.4
110/07	十三層	44.0	1,208	28.9	⊕
110/07	十五層	45.4	982	21.6	⊕
110/05	二層	42.1	880	20.9	⊕
110/03	四層	32.2	730	22.7	⊕
109/12	十二層	43.9	930	21.2	⊕
109/12	七層	54.5	1,305	23.9	⊕
109/11	六層	54.5	1,236	22.7	⊕
109/07	九層	25.7	570	22.2
109/06	六層	45.4	990	21.8	⊕
109/06	十一層	44.6	900	20.2	⊕
109/05	十一層	54.5	1,100	20.2	⊕
109/03	八層	47.8	930	19.4	⊕
109/03	五層	45.4	360	7.9	⊕▲
109/01	一層，二層	104.4	3,550	34.0	⊕
109/01	十層	30.2	647	21.4
108/09	十三層	54.5	1,150	21.1	⊕▲
108/09	十三層	42.0	906	21.6	⊕
108/08	十層	47.8	1,001	20.9	⊕
108/04	七層	30.2	600	19.8
108/03	十四層	42.8	830	19.7	⊕
108/02	六層	42.8	800	18.7	⊕
108/01	十一層	42.8	768	17.9	⊕
108/01	四層	42.0	830	19.8	⊕
107/10	六層	47.8	886	18.5	⊕
107/09	十五層	45.4	800	17.6	⊕
107/08	十二層	54.5	1,200	22.0	⊕
107/03	十二層	23.9	368	15.4	⊕
107/02	十層	47.8	920	19.2	⊕
107/01	十四層	25.7	460	17.9
106/12	六層	30.2	520	17.2
106/12	七層	33.0	606	18.4	⊕
106/12	六層	43.2	770	17.8	⊕
106/12	十四層	43.9	858	19.5	⊕
106/09	十四層	54.5	950	17.4	⊕
106/09	四層	47.0	856	18.2	⊕
106/08	九層	43.1	830	19.2	⊕
106/08	三層	43.1	770	17.8	⊕
106/04	十層	33.0	610	18.5	⊕
106/02	三層	42.8	796	18.6	⊕
106/02	十二層	47.8	865	18.1	⊕
106/01	十一層	42.8	750	16.6	⊕
105/12	四層	32.2	570	16.0	⊕
105/09	六層	47.8	900	18.8	⊕
105/08	九層	53.7	1,020	19.0	⊕
105/05	十一層	54.5	1,100	20.2	⊕
105/05	十層	45.4	800	17.6	⊕
105/05	十層	47.8	918	19.2	⊕
105/01	十一層	45.4	870	19.2	⊕
105/01	六層	54.5	1,050	19.3	⊕
104/12	十五層	54.5	985	18.1	⊕
104/12	八層	45.4	830	18.3	⊕
104/11	十五層	25.7	490	19.1
104/11	十層	30.2	638	21.1
104/09	九層	47.8	920	19.2	⊕
104/05	三層	47.8	900	18.8	⊕
104/04	十二層	47.8	920	19.2	⊕
104/03	十層	47.8	935	19.6	⊕
104/03	三層	44.0	806	18.3	⊕
104/02	七層	54.5	1,070	19.6	⊕
104/01	六層	42.0	840	20.0	⊕
104/01	二層	25.7	450	17.5
104/01	十一層	43.9	870	19.8	⊕
103/12	六層	47.8	960	20.1	⊕
103/11	八層	30.2	565	18.7
103/08	十五層	45.4	835	18.4
103/07	九層	30.2	580	19.2
103/06	十三層	42.8	856	20.0	⊕
103/06	十三層	45.4	895	19.7	⊕
103/04	七層	54.5	1,155	21.2	⊕
103/03	六層	47.8	840	17.6	⊕
103/03	四層	42.0	585	13.9	⊕
103/02	九層	35.5	720	20.3
103/02	四層	38.1	730	19.2
103/01	三層	44.0	788	17.9	⊕
102/12	六層	30.2	550	18.2
102/12		30.2	590	19.5
102/10	九層	45.4	915	20.2	⊕
102/09	六層	47.8	860	18.0	⊕
102/07	十層	30.2	570	18.9
102/06	八層	36.6	800	21.9
102/06	十二層	25.7	490	19.1
102/06	五層	35.5	640	18.0
102/05	十四層	25.7	495	19.3
102/05	十三層	43.9	885	20.1	⊕
102/04	七層	46.6	800	17.2	⊕
102/04	七層	44.0	820	18.6	⊕
102/04	十層	30.2	450	14.9
102/04	四層	44.0	780	17.7	⊕
102/03	十五層	25.7	426	16.6
102/03	四層	47.0	500	10.6
102/01	十四層	43.9	768	17.5	⊕
102/01	七層	25.7	420	16.4
101/12	二層	25.7	396	15.4
101/12	六層	61.1	1,050	17.2	⊕
101/10	五層	25.7	380	14.8
101/10	十五層	36.6	556	15.2
101/10	九層	36.6	570	15.6
101/09	十四層	54.5	990	18.2	⊕
101/09	七層	24.6	500	20.3
101/08	五層	54.5	920	16.9	⊕
101/07	三層	45.4	680	15.0	⊕

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住家用

建築構造RC造

樓層地上15層 / 地下2層

總戶數197 戶

棟戶規劃3棟

基地面積3,917 坪

建蔽率41.24%

公設比30.68%

屋齡20 年使照 95 年（2006）

使用分區住宅區

朝向朝南、朝西、朝東

格局二房(24.58~42坪)/三房(23.91~54.54坪)/四房(40.42~54.54坪)/五房(104.37坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建京城建設股份有限公司

營造廠商百鋐營造有限公司

建築設計張文明

建造執照(93)高市工建築字第01437號

使用執照(94)高市工建築使字第02967號

使照配對—

垃圾處理社區統一處理（地下室專區堆置）

公共設施 · Amenities

接待大廳中庭花園

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？