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資產情報 · Asset intelligence
朵朵森
高雄市鳳山區光遠路15號 · 67 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
31.1萬
中位 · 均 32.7 萬 · 3 筆（24–26）
總戶數 Units
67戶
RC造
屋齡 Age
4 年
使照 111 年（2022）
樓層規劃 Floors
14F
地上14層,地下3層
位置 · Location
座標 22.62319898355, 120.367352022029
一段話摘要 · In one paragraph
朵朵森坐落於鳳山區，是一處 67 戶的 RC造 社區（地上14層,地下3層），由歐揚建設有限公司興建。市場累積 73 筆實價成交，近三年每坪中位 31.1 萬，成交區間 25.6–49.6 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 鳳山區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鳳山區
全期中位 28.8 萬/坪 · 區間 25.6–49.6 · 租賃 114 筆（582 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 73）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 113/08 | 六層 | 44.0 | 1,370 | 31.1 | ⊕ |
| 113/07 | 七層 | 34.5 | 1,150 | 38.0 | ⊕ |
| 113/03 | 二層 | 44.0 | 1,275 | 29.0 | ⊕ |
| 112/12 | 一層 | 38.6 | 1,915 | 49.6 | |
| 112/11 | 三層 | 46.2 | 1,350 | 29.2 | ⊕ |
| 112/08 | 九層 | 52.2 | 1,500 | 28.8 | ⊕ |
| 112/08 | 十一層 | 52.2 | 1,500 | 28.8 | ⊕ |
| 112/08 | 十三層 | 52.2 | 1,520 | 29.1 | ⊕ |
| 112/07 | 七層 | 52.2 | 1,493 | 28.6 | ⊕ |
| 112/07 | 四層 | 51.6 | 1,360 | 26.3 | ⊕ |
| 112/07 | 十層 | 52.2 | 1,586 | 30.4 | ⊕ |
| 112/06 | 五層 | 51.6 | 1,428 | 27.7 | ⊕ |
| 112/06 | 二層 | 49.9 | 1,330 | 26.7 | ⊕ |
| 112/06 | 十四層 | 52.2 | 1,530 | 29.3 | ⊕ |
| 112/06 | 四層 | 25.0 | 810 | 32.4 | |
| 112/05 | 十四層 | 49.3 | 1,468 | 29.8 | ⊕ |
| 112/04 | 三層 | 48.7 | 1,388 | 28.5 | ⊕ |
| 112/04 | 十二層 | 52.2 | 1,510 | 28.9 | ⊕ |
| 112/04 | 一層 | 38.6 | 1,700 | 44.0 | |
| 112/03 | 六層 | 52.2 | 1,468 | 28.1 | ⊕ |
| 112/02 | 五層 | 48.7 | 1,396 | 28.7 | ⊕ |
| 112/01 | 十層 | 49.9 | 1,536 | 30.8 | ⊕ |
| 112/01 | 三層 | 52.2 | 1,388 | 26.6 | ⊕ |
| 112/01 | 四層 | 49.9 | 1,400 | 28.1 | ⊕ |
| 111/12 | 二層 | 52.2 | 1,452 | 27.8 | ⊕ |
| 111/12 | 十三層 | 48.7 | 1,460 | 30.0 | ⊕ |
| 111/12 | 七層 | 48.7 | 1,438 | 29.5 | ⊕ |
| 111/11 | 十四層 | 45.1 | 1,338 | 29.7 | ⊕ |
| 111/11 | 六層 | 49.9 | 1,410 | 28.3 | ⊕ |
| 111/10 | 十三層 | 46.2 | 1,368 | 29.6 | ⊕ |
| 111/10 | 八層 | 52.2 | 1,500 | 28.8 | ⊕ |
| 111/09 | 十一層 | 46.2 | 1,345 | 29.1 | ⊕ |
| 111/09 | 二層 | 45.1 | 1,180 | 26.2 | ⊕ |
| 111/09 | 八層 | 49.9 | 1,438 | 28.8 | ⊕ |
| 111/08 | 十層 | 44.5 | 1,410 | 31.7 | ⊕ |
| 111/07 | 十層 | 44.0 | 1,368 | 31.1 | ⊕ |
| 111/06 | 三層 | 46.2 | 1,238 | 26.8 | ⊕ |
| 111/05 | 九層 | 48.7 | 1,405 | 28.9 | ⊕ |
| 111/05 | 十二層 | 49.3 | 1,500 | 30.4 | ⊕ |
| 111/04 | 三層 | 44.0 | 1,162 | 26.4 | ⊕ |
| 111/04 | 五層 | 44.0 | 1,206 | 27.4 | ⊕ |
| 111/04 | 二層 | 44.0 | 1,172 | 26.6 | ⊕ |
| 111/04 | 四層 | 44.0 | 1,189 | 27.0 | ⊕ |
| 111/04 | 七層 | 44.0 | 1,267 | 28.8 | ⊕ |
| 111/04 | 十二層 | 44.0 | 1,264 | 28.7 | ⊕ |
| 111/04 | 三層 | 35.0 | 896 | 25.6 | ⊕ |
| 111/04 | 四層 | 25.0 | 763 | 30.5 | |
| 111/04 | 十一層 | 44.0 | 1,264 | 28.7 | ⊕ |
| 111/04 | 十四層 | 44.0 | 1,320 | 30.0 | ⊕ |
| 111/04 | 六層 | 44.5 | 1,253 | 28.1 | ⊕ |
| 111/04 | 九層 | 46.2 | 1,332 | 28.8 | ⊕ |
| 111/04 | 十層 | 35.0 | 1,021 | 29.2 | ⊕ |
| 111/04 | 七層 | 34.5 | 923 | 26.8 | ⊕ |
| 111/04 | 十二層 | 45.1 | 1,328 | 29.5 | ⊕ |
| 111/04 | 十四層 | 35.0 | 1,013 | 28.9 | ⊕ |
| 111/04 | 八層 | 44.5 | 1,271 | 28.5 | ⊕ |
| 111/04 | 十三層 | 44.0 | 1,305 | 29.6 | ⊕ |
| 111/04 | 十二層 | 35.0 | 1,003 | 28.6 | ⊕ |
| 111/04 | 十一層 | 35.0 | 956 | 27.3 | ⊕ |
| 111/04 | 九層 | 44.0 | 1,250 | 28.4 | ⊕ |
| 111/04 | 十一層 | 48.7 | 1,460 | 30.0 | ⊕ |
| 111/04 | 五層 | 45.7 | 1,318 | 28.8 | ⊕ |
| 111/04 | 四層 | 45.1 | 1,246 | 27.6 | ⊕ |
| 111/04 | 一層 | 38.7 | 1,360 | 35.1 | ⊕ |
| 111/04 | 七層 | 46.2 | 1,336 | 28.9 | ⊕ |
| 111/04 | 二層 | 24.9 | 745 | 29.9 | |
| 111/04 | 五層 | 34.5 | 888 | 25.8 | ⊕ |
| 111/03 | 六層 | 25.0 | 788 | 31.5 | |
| 111/03 | 八層 | 44.0 | 1,230 | 27.9 | ⊕ |
| 111/03 | 九層 | 35.0 | 971 | 27.7 | ⊕ |
| 111/03 | 八層 | 34.5 | 923 | 26.8 | ⊕ |
| 111/03 | 十三層 | 35.0 | 966 | 27.6 | ⊕ |
| 111/03 | 六層 | 44.0 | 1,203 | 27.3 | ⊕ |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上14層 / 地下3層
總戶數67 戶
棟戶規劃1幢，1棟，67戶住家
基地面積440 坪
建蔽率28.12%
公設比36%
車位規劃平面式63個（車位比 1:0.94）
屋齡4 年 使照 111 年（2022）
使用分區第三之一種住宅區
朝向朝西南、朝東北、朝東南
格局二房(25坪)/三房(35~42坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建歐揚建設有限公司
營造廠商桂賢營造股份有限公司
建築設計林子森林伯諭聯合建築師事務所
建造執照107高市工建築字第03182號
使用執照111高市工建築使字第00239號
使照配對—
主要建材RC鋼筋混凝土，廚具：櫻花三機及淨水器，衛浴：INAX，其他：國際暖風機、SUNON新風機、冠軍磁磚
垃圾處理社區統一處理（地下室專區堆置）
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
這處資產，對您的組合代表什麼？