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資產情報 · Asset intelligence
棋琴文美苑
高雄市鼓山區美術南五街57號 · 57 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
39.1萬
中位 · 均 39.4 萬 · 8 筆（24–26）
總戶數 Units
57戶
RC造
屋齡 Age
11 年
使照 104 年（2015）
樓層規劃 Floors
15F
地上15層,地下3層
位置 · Location
座標 22.652289007163, 120.286130039155
一段話摘要 · In one paragraph
棋琴文美苑坐落於鼓山區，是一處 57 戶的 RC造 社區（地上15層,地下3層），由崑郡建設股份有限公司興建。市場累積 85 筆實價成交，近三年每坪中位 39.1 萬，成交區間 21.7–45.7 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 鼓山區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鼓山區
全期中位 26.2 萬/坪 · 區間 21.7–45.7 · 租賃 71 筆（635 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 85）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 113/11 | 四層 | 49.3 | 1,920 | 39.0 | ⊕ |
| 113/07 | 三層 | 37.7 | 1,580 | 41.9 | ⊕ |
| 113/07 | 七層 | 37.8 | 1,650 | 43.6 | ⊕ |
| 113/05 | 二層 | 49.6 | 1,820 | 36.7 | ⊕ |
| 113/04 | 十四層 | 37.8 | 1,400 | 37.0 | ⊕ |
| 113/03 | 七層 | 53.0 | 2,078 | 39.2 | ⊕ |
| 113/03 | 四層 | 49.3 | 1,860 | 37.7 | ⊕ |
| 113/02 | 九層 | 53.0 | 2,139 | 40.3 | ⊕ |
| 112/11 | 十一層 | 37.7 | 1,365 | 36.2 | ⊕ |
| 112/09 | 五層 | 53.0 | 1,910 | 36.0 | ⊕ |
| 112/07 | 五層 | 53.1 | 1,980 | 37.3 | ⊕ |
| 112/05 | 八層 | 37.7 | 1,288 | 34.2 | ⊕ |
| 112/03 | 三層 | 37.7 | 1,200 | 31.8 | ⊕ |
| 111/10 | 八層 | 53.0 | 1,860 | 35.1 | ⊕ |
| 111/08 | 六層 | 37.7 | 1,210 | 32.1 | ⊕ |
| 111/05 | 二層 | 35.7 | 1,228 | 34.4 | |
| 110/12 | 十三層 | 37.7 | 1,230 | 32.6 | ⊕ |
| 110/06 | 三層 | 37.7 | 1,050 | 27.9 | ⊕ |
| 110/05 | 八層 | 37.8 | 980 | 25.9 | ⊕ |
| 110/04 | 二層 | 37.8 | 820 | 21.7 | ⊕ |
| 110/03 | 三層 | 50.0 | 1,198 | 24.0 | ⊕ |
| 110/02 | 十四層 | 37.8 | 1,020 | 27.0 | ⊕ |
| 110/02 | 十五層 | 49.4 | 1,270 | 25.3 | ⊕ |
| 109/09 | 十一層 | 37.7 | 1,010 | 26.8 | ⊕ |
| 109/02 | 五層 | 37.7 | 980 | 26.0 | ⊕ |
| 108/03 | 八層 | 53.1 | 1,310 | 24.7 | ⊕ |
| 107/08 | 二層 | 49.6 | 1,188 | 21.9 | ⊕ |
| 106/10 | 一層，夾層 | 38.3 | 1,750 | 45.7 | |
| 106/09 | 二層 | 49.6 | 1,125 | 22.7 | ⊕ |
| 106/07 | 二層 | 49.6 | 1,200 | 24.2 | ⊕ |
| 106/07 | 十二層 | 37.7 | 941 | 25.0 | ⊕ |
| 106/06 | 八層 | 37.7 | 927 | 24.6 | ⊕ |
| 106/06 | 十層 | 37.8 | 980 | 25.9 | ⊕ |
| 106/06 | 十三層 | 37.7 | 975 | 25.9 | ⊕ |
| 106/06 | 二層 | 35.7 | 834 | 23.4 | |
| 106/06 | 二層 | 37.8 | 863 | 22.8 | ⊕ |
| 106/06 | 十二層 | 37.8 | 945 | 25.0 | ⊕ |
| 106/06 | 三層 | 37.8 | 915 | 24.2 | ⊕ |
| 106/05 | 四層 | 37.8 | 939 | 24.8 | ⊕ |
| 106/04 | 十四層 | 37.7 | 944 | 25.1 | ⊕ |
| 106/04 | 十四層 | 37.8 | 990 | 26.2 | ⊕ |
| 106/03 | 五層 | 35.6 | 850 | 23.9 | |
| 106/01 | 十五層 | 53.1 | 1,290 | 24.3 | ⊕ |
| 106/01 | 四層 | 49.3 | 1,210 | 24.6 | ⊕ |
| 106/01 | 十一層 | 37.8 | 935 | 24.7 | ⊕ |
| 106/01 | 十五層 | 49.4 | 1,260 | 25.5 | ⊕ |
| 105/12 | 十三層 | 53.1 | 1,298 | 24.4 | ⊕ |
| 105/12 | 十一層 | 53.1 | 1,305 | 24.6 | ⊕ |
| 105/12 | 十二層 | 53.1 | 1,310 | 24.7 | ⊕ |
| 105/12 | 三層 | 50.0 | 1,230 | 24.6 | ⊕ |
| 105/11 | 七層 | 37.7 | 976 | 25.9 | ⊕ |
| 105/11 | 十三層 | 37.8 | 944 | 24.9 | ⊕ |
| 105/11 | 四層 | 49.3 | 1,176 | 23.9 | ⊕ |
| 105/07 | 十層 | 53.0 | 1,293 | 24.4 | ⊕ |
| 105/07 | 三層 | 53.8 | 1,293 | 24.1 | ⊕ |
| 105/05 | 七層 | 37.8 | 1,067 | 28.2 | ⊕ |
| 105/05 | 十五層 | 37.7 | 1,011 | 26.8 | ⊕ |
| 105/05 | 十五層 | 37.8 | 1,014 | 26.8 | ⊕ |
| 105/03 | 六層 | 37.8 | 977 | 25.8 | ⊕ |
| 105/03 | 四層 | 37.7 | 937 | 24.9 | ⊕ |
| 105/01 | 七層 | 53.0 | 1,464 | 27.6 | ⊕ |
| 105/01 | 九層 | 53.0 | 1,376 | 25.9 | ⊕ |
| 105/01 | 五層 | 37.7 | 971 | 25.8 | ⊕ |
| 104/12 | 十一層 | 37.7 | 999 | 26.5 | ⊕ |
| 104/11 | 六層 | 53.0 | 1,362 | 25.7 | ⊕ |
| 104/10 | 八層 | 53.1 | 1,367 | 25.8 | ⊕ |
| 104/10 | 十四層 | 53.1 | 1,409 | 26.5 | ⊕ |
| 104/10 | 十四層 | 53.1 | 1,405 | 26.4 | ⊕ |
| 104/09 | 八層 | 37.8 | 1,003 | 26.5 | ⊕ |
| 104/07 | 九層 | 53.1 | 1,385 | 26.1 | ⊕ |
| 104/06 | 八層 | 53.0 | 1,495 | 28.2 | ⊕ |
| 104/06 | 三層 | 37.7 | 1,015 | 26.9 | ⊕ |
| 104/05 | 十層 | 37.7 | 1,016 | 27.0 | ⊕ |
| 104/05 | 九層 | 37.8 | 1,023 | 27.0 | ⊕ |
| 104/05 | 十四層 | 37.7 | 1,036 | 27.5 | ⊕ |
| 104/05 | 五層 | 53.0 | 1,368 | 25.8 | ⊕ |
| 104/04 | 十三層 | 53.1 | 1,480 | 27.9 | ⊕ |
| 104/04 | 十層 | 53.0 | 1,415 | 26.7 | ⊕ |
| 104/04 | 六層 | 37.7 | 988 | 26.2 | ⊕ |
| 104/04 | 九層 | 37.7 | 1,022 | 27.1 | ⊕ |
| 104/04 | 五層 | 53.1 | 1,478 | 27.9 | ⊕ |
| 104/04 | 十二層 | 53.1 | 1,482 | 27.9 | ⊕ |
| 104/04 | 十一層 | 53.1 | 1,480 | 27.9 | ⊕ |
| 104/04 | 六層 | 53.1 | 1,380 | 26.0 | ⊕ |
| 104/04 | 七層 | 53.1 | 1,390 | 26.2 | ⊕ |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上15層 / 地下3層
總戶數57 戶
棟戶規劃1幢，1棟
基地面積265 坪
建蔽率53.7%
公設比35.99%
屋齡11 年 使照 104 年（2015）
使用分區住宅區
朝向朝西、朝東
格局一房(35.41坪)/二房(35.41~35.56坪)/三房(35.41~47.73坪)/四房(47~53.76坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建崑郡建設股份有限公司
營造廠商上濱營造股份有限公司
建築設計張文懋
建造執照(102)高市工建築字第01581號
使用執照(104)高市工建築使字第00452號
使照配對—
垃圾處理—
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
這處資產，對您的組合代表什麼？