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資產情報 · Asset intelligence

湖美學2

高雄市鳥松區忠義路288號　·　170 戶　·　RC造

使用執照 —管委會 —

每坪・近三年 3-yr median

25.0萬

中位 · 均 24.7 萬 · 11 筆（24–26）

總戶數 Units

170戶

RC造

屋齡 Age

10 年

使照 105 年（2016）

樓層規劃 Floors

15F

地上15層,地下2層

位置 · Location

座標 22.650025851539, 120.362491756707

一段話摘要 · In one paragraph

湖美學2坐落於鳥松區，是一處 170 戶的 RC造社區（地上15層,地下2層），由聯立建設興建。市場累積 199 筆實價成交，近三年每坪中位 25.0 萬，成交區間 12.2–28.4 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 199 筆 · 對照鳥松區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加鳥松區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鳥松區

全期中位 14.9 萬/坪 · 區間 12.2–28.4 · 租賃 9 筆（532 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 199）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
114/12	七層	43.4	1,070	24.6	⊕
114/02	十二層	51.0	1,315	25.8	⊕
113/09	五層	31.6	820	28.4	⊕
113/08	八層	43.3	1,088	25.1	⊕
113/07	九層	43.3	1,120	25.9	⊕
113/05	十二層	49.9	1,280	25.6	⊕
113/05	六層	47.7	1,040	21.8	⊕
113/04	九層	31.6	790	25.0	⊕
113/03	二層	42.0	950	22.6	⊕
113/03	四層	31.7	705	22.3	⊕
113/02	七層	26.9	660	24.6
112/11	十層	31.7	780	24.6	⊕
112/07	十二層	43.3	925	21.4	⊕
112/04	十五層	43.4	875	20.1	⊕
112/04	二層	49.9	1,000	20.8	⊕
111/10	七層	27.0	595	22.0
111/08	三層	51.2	900	17.6	⊕
111/08	十層	43.4	900	20.7	⊕
111/03	七層	26.9	525	19.5
111/03	四層	35.1	715	20.4
111/01	十四層	43.4	890	20.5	⊕
111/01	六層	31.5	600	19.0	⊕
110/12	四層	47.6	930	19.1	⊕
110/11	九層	43.3	800	18.5	⊕
110/10	十二層	43.3	813	18.8	⊕
110/10	三層	51.2	950	18.5	⊕
110/09	八層	43.3	780	18.0	⊕
110/07	十五層	43.4	800	18.4	⊕
109/11	十二層	43.3	722	17.2	⊕
109/10	十四層	31.7	515	16.5	⊕
109/07	十四層	31.7	520	16.4	⊕
109/02	一層，見其他登記	50.1	840	16.8	⊕
109/02	一層，見其他登記	47.4	840	17.7	⊕
109/01	五層	47.6	850	17.9	⊕
108/12	九層	51.0	865	16.9	⊕
108/12	三層	47.7	826	17.3	⊕
108/12	八層	47.5	878	18.5	⊕
108/12	七層	51.2	785	15.3	⊕
108/11	十一層	51.2	810	15.8	⊕
108/11	六層	47.7	698	14.6	⊕
108/11	十層	51.2	800	15.6	⊕
108/10	二層	46.4	825	17.8	⊕
108/10	二層	46.4	814	17.5	⊕
108/09	五層	51.9	880	17.0	⊕
108/09	五層	26.9	375	13.9
108/09	六層	50.1	895	17.9	⊕
108/09	十層	50.1	780	15.6	⊕
108/09	三層	47.7	840	17.6	⊕
108/08	七層	51.2	790	15.4	⊕
108/08	八層	51.1	800	15.7	⊕
108/07	五層	47.5	693	14.6	⊕
108/07	九層	51.1	785	15.4	⊕
108/06	十五層	35.3	550	15.6
108/05	四層	51.0	720	14.1	⊕
108/04	十四層	43.4	620	14.3	⊕
108/04	二層	38.5	570	14.8	⊕
108/04	四層	51.0	755	14.8	⊕
108/04	三層	51.2	730	14.2	⊕
108/04	十層	51.2	780	15.2	⊕
108/04	八層	51.1	885	17.3	⊕
108/04	十四層	35.3	555	15.7
108/04	六層	51.2	900	17.6	⊕
108/04	二層	49.9	716	14.3	⊕
108/04	十五層	43.4	618	14.2	⊕
108/03	六層	43.4	630	14.5	⊕
108/03	十三層	42.1	628	14.9	⊕
108/03	十一層	43.4	620	14.3	⊕
108/03	五層	43.3	630	14.6	⊕
108/03	十二層	43.3	650	15.0	⊕
108/03	十一層	51.2	800	15.6	⊕
108/03	七層	51.2	778	15.2	⊕
108/02	十五層	43.4	630	14.5	⊕
108/02	十三層	42.1	615	14.6	⊕
108/02	十二層	43.3	626	14.5	⊕
108/02	十二層	51.0	815	16.0	⊕
108/02	五層	51.1	739	14.5	⊕
108/02	十一層	43.4	668	15.4	⊕
108/02	十一層	47.7	750	15.7	⊕
108/02	十三層	42.1	650	15.4	⊕
108/01	九層	51.1	810	15.9	⊕
108/01	八層	31.7	503	15.9	⊕
108/01	九層	51.0	918	18.0	⊕
108/01	六層	26.9	425	15.8
108/01	十三層	49.9	830	16.6	⊕
108/01	九層	43.3	723	16.7	⊕
108/01	十三層	43.3	633	14.6	⊕
108/01	十層	43.4	610	14.0	⊕
108/01	八層	51.0	850	16.7	⊕
108/01	十二層	43.3	620	14.3	⊕
108/01	十四層	43.4	627	14.4	⊕
108/01	三層	44.6	716	16.1	⊕
107/12	十一層	43.4	610	14.0	⊕
107/12	九層	43.3	650	15.0	⊕
107/12	十層	42.3	650	15.4	⊕
107/12	二層	49.9	695	13.9	⊕
107/12	十五層	43.4	680	15.7	⊕
107/11	六層	43.4	621	14.3	⊕
107/11	六層	51.2	750	14.6	⊕
107/11	十層	35.3	550	15.6
107/10	十二層	43.3	720	16.6	⊕
107/09	七層	43.4	685	15.8	⊕
107/09	八層	43.3	617	14.3	⊕
107/09	九層	43.3	620	14.3	⊕
107/09	十四層	43.4	648	14.9	⊕
107/08	十四層	51.2	800	15.6	⊕
107/08	十三層	51.1	800	15.7	⊕
107/07	十四層	51.2	800	15.6	⊕
107/07	七層	43.4	698	16.1	⊕
107/07	十五層	51.2	825	16.1	⊕
107/07	十一層	42.3	628	14.8	⊕
107/06	七層	51.2	850	16.6	⊕
107/06	十四層	51.2	823	16.1	⊕
107/06	八層	43.3	690	15.9	⊕
107/06	六層	43.4	638	14.7	⊕
107/06	十五層	51.2	800	15.6	⊕
107/06	五層	43.3	628	14.5	⊕
107/05	十五層	51.2	800	15.6	⊕
107/05	二層	38.5	550	14.3	⊕
107/05	十二層	51.1	930	18.2	⊕
107/03	十三層	51.0	805	15.8	⊕
107/03	十一層	51.2	800	15.6	⊕
107/01	二層	42.0	606	14.4	⊕
107/01	四層	43.3	605	14.0	⊕
106/11	十五層	26.9	380	14.1
106/11	十四層	51.2	828	16.2	⊕
106/11	十一層	27.0	399	14.8
106/11	十層	51.2	810	15.8	⊕
106/10	四層	39.7	600	15.1	⊕
106/10	十二層	31.7	505	16.0	⊕
106/09	十三層	31.7	435	13.7	⊕
106/09	十三層	31.6	425	13.5	⊕
106/09	二層	27.7	375	13.6
106/09	十四層	26.9	380	14.1
106/09	十四層	31.7	445	14.1	⊕
106/08	九層	31.6	420	13.3	⊕
106/08	五層	27.0	360	13.3
106/08	三層	39.9	552	13.8	⊕
106/08	十四層	31.7	439	13.9	⊕
106/07	五層	39.7	550	13.8	⊕
106/07	十二層	26.9	437	16.2
106/07	四層	35.1	520	14.8
106/07	十層	31.7	438	13.8	⊕
106/06	七層	43.4	660	15.2	⊕
106/06	十三層	51.1	818	16.0	⊕
106/06	十五層	50.1	815	16.3	⊕
106/06	九層	31.5	433	13.7	⊕
106/06	十二層	31.7	438	13.8	⊕
106/06	七層	31.7	438	13.8	⊕
106/05	六層	27.0	368	13.6
106/05	十二層	31.5	418	13.3	⊕
106/05	十層	31.6	405	12.8	⊕
106/05	八層	31.6	405	12.8	⊕
106/05	二層	42.0	565	13.4	⊕
106/05	二層	32.3	420	13.0	⊕
106/04	八層	43.3	680	15.7	⊕◷
106/04	七層	43.4	638	14.7	⊕
106/04	三層	43.4	605	13.9	⊕
106/03	五層	26.9	358	13.3	◷
106/03	二層	26.9	342	12.7	◷
106/03	三層	31.7	461	14.6	⊕
106/03	八層	26.9	378	14.1	◷
106/03	十三層	31.5	438	13.9	⊕◷
106/03	四層	51.1	718	14.1	⊕
106/03	十一層	26.9	379	14.1
106/03	九層	27.0	395	14.6
106/03	八層	43.3	620	14.3	⊕
106/02	五層	43.3	620	14.3	⊕◷
106/02	四層	42.1	630	15.0	⊕
106/02	六層	27.0	382	14.1	◷
106/02	十一層	31.7	440	13.9	⊕◷
106/02	八層	31.7	438	13.8	⊕◷
106/02	四層	31.7	415	13.1	⊕◷
106/02	十五層	27.0	399	14.8
106/01	六層	43.4	628	14.5	⊕
106/01	三層	31.6	384	12.2	⊕◷
106/01	六層	31.5	410	13.0	⊕◷
106/01	三層	31.7	419	13.2	⊕◷
106/01	十三層	31.7	446	14.1	⊕◷
106/01	十層	31.5	430	13.6	⊕◷
106/01	十五層	31.7	438	13.8	⊕◷
106/01	十五層	31.5	422	13.4	⊕◷
106/01	十層	31.7	450	14.2	⊕◷
106/01	五層	31.5	418	13.3	⊕◷
106/01	六層	26.9	363	13.5
106/01	五層	27.0	383	14.2
106/01	十二層	51.1	830	16.3	⊕◷
106/01	七層	31.6	412	13.1	⊕
105/12	八層	27.0	393	14.6	◷
105/12	二層	26.9	342	12.7	◷
105/12	四層	26.9	342	12.7	◷
105/12	十一層	31.5	420	13.3	⊕◷
105/12	九層	31.7	448	14.1	⊕◷
105/12	四層	26.9	342	12.7
105/12	十四層	26.9	386	14.4
105/12	九層	43.3	633	14.6	⊕
105/12	七層	27.0	395	14.6
105/12	七層	31.5	415	13.2	⊕
105/12	三層	26.9	342	12.7
105/12	四層	31.7	417	13.2	⊕

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住家用

建築構造RC造

樓層地上15層 / 地下2層

總戶數170 戶

棟戶規劃1棟，170戶住家

基地面積1,131 坪

建蔽率33.61%

公設比35%

車位規劃平面式93個、機械式50個（車位比 1:0.84）

屋齡10 年使照 105 年（2016）

使用分區第四種住宅區

朝向朝北、朝南、朝西、朝東、朝西北、朝西南、朝東北、朝東南

格局二房(27坪)/三房(35坪)/四房(43坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建聯立建設

營造廠商美力營造

建築設計林魁建築師事務所

建造執照103高市工建築字第01927號

使用執照105高市工建築使字第01867號

使照配對—

主要建材待定

垃圾處理社區統一處理（社區內專區堆置）

公共設施 · Amenities

接待大廳中庭花園空中花園交誼廳會議室閱覽室視聽室健身房信箱區曬被區

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？