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資產情報 · Asset intelligence
緯城大三園
高雄市鳳山區鳳東路562號 · 316 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
20.2萬
中位 · 均 20.1 萬 · 12 筆（24–26）
總戶數 Units
316戶
RC造
屋齡 Age
31 年
使照 84 年（1995）
樓層規劃 Floors
16F
地上16層,地下1層
位置 · Location
座標 22.619984984687, 120.373524958442
一段話摘要 · In one paragraph
緯城大三園坐落於鳳山區，是一處 316 戶的 RC造 社區（地上16層,地下1層），由緯城實業股份有限公司興建。市場累積 88 筆實價成交，近三年每坪中位 20.2 萬，成交區間 2.3–23.0 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 鳳山區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鳳山區
全期中位 11.9 萬/坪 · 區間 2.3–23.0 · 租賃 56 筆（537 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 88）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 114/07 | 四層 | 32.7 | 692 | 21.1 | |
| 114/05 | 三層 | 31.5 | 650 | 20.7 | |
| 114/02 | 七層 | 33.3 | 732 | 22.0 | |
| 114/02 | 六層 | 33.3 | 660 | 19.8 | |
| 113/10 | 八層 | 33.3 | 765 | 23.0 | |
| 113/08 | 四層 | 51.8 | 972 | 18.8 | ⊕ |
| 113/07 | 八層 | 32.4 | 700 | 21.6 | |
| 113/05 | 十層 | 32.4 | 550 | 17.0 | ▲ |
| 113/05 | 十三層 | 48.0 | 1,030 | 21.5 | ⊕ |
| 113/03 | 十三層 | 63.2 | 1,130 | 17.9 | ⊕ |
| 113/03 | 一層，二層，騎樓 | 113.9 | 1,856 | 16.3 | |
| 113/02 | 十一層 | 51.3 | 1,000 | 19.5 | |
| 113/01 | 八層 | 40.0 | 738 | 18.5 | |
| 112/09 | 八層 | 47.3 | 840 | 17.8 | ⊕ |
| 112/07 | 十六層 | 48.0 | 767 | 16.0 | ⊕ |
| 112/02 | 十五層 | 63.4 | 1,080 | 17.0 | ⊕ |
| 111/09 | 七層 | 33.3 | 538 | 16.2 | |
| 111/05 | 一層，二層，騎樓 | 68.4 | 1,130 | 16.5 | |
| 111/03 | 十四層 | 40.6 | 620 | 15.3 | ⊕ |
| 111/01 | 十三層 | 32.4 | 548 | 16.9 | |
| 110/08 | 十三層 | 33.3 | 510 | 15.3 | |
| 110/08 | 六層 | 64.0 | 850 | 13.3 | ⊕ |
| 110/05 | 十三層 | 32.7 | 405 | 12.4 | |
| 110/03 | 四層 | 47.6 | 580 | 12.2 | ⊕ |
| 109/07 | 九層 | 33.3 | 407 | 12.2 | |
| 109/04 | 十層 | 33.3 | 423 | 12.7 | |
| 109/03 | 一層，二層，騎樓 | 37.2 | 470 | 12.6 | |
| 109/03 | 一層，二層，騎樓 | 96.5 | 1,350 | 14.0 | ⊕ |
| 109/02 | 十一層 | 39.6 | 450 | 11.4 | |
| 109/01 | 十層 | 33.3 | 405 | 12.2 | |
| 109/01 | 八層 | 38.5 | 510 | 13.3 | |
| 108/11 | 十二層 | 38.5 | 452 | 11.7 | |
| 108/08 | 十五層 | 33.3 | 420 | 12.6 | ▲ |
| 108/06 | 十六層 | 47.9 | 500 | 10.4 | ⊕▲ |
| 108/06 | 十六層 | 39.6 | 425 | 10.7 | |
| 108/05 | 十四層 | 33.3 | 400 | 12.0 | ▲ |
| 108/05 | 五層 | 44.1 | 525 | 11.9 | |
| 108/04 | 十三層 | 38.5 | 420 | 10.9 | |
| 108/03 | 一層，二層，騎樓 | 96.5 | 1,500 | 15.5 | ⊕ |
| 108/02 | 十二層 | 39.9 | 392 | 9.8 | |
| 108/02 | 九層 | 38.5 | 430 | 11.2 | |
| 107/11 | 九層 | 39.9 | 380 | 9.5 | |
| 107/08 | 十三層 | 39.9 | 410 | 10.3 | |
| 107/07 | 一層，二層，騎樓 | 37.6 | 550 | 14.6 | |
| 107/06 | 一層，二層，騎樓 | 68.4 | 915 | 13.4 | |
| 107/05 | 九層 | 33.3 | 403 | 12.1 | |
| 107/04 | 九層 | 30.8 | 416 | 13.5 | |
| 107/03 | 十一層 | 33.3 | 420 | 12.6 | ▲ |
| 106/11 | 八層 | 32.4 | 350 | 10.8 | |
| 106/09 | 三層 | 32.5 | 360 | 11.1 | |
| 106/09 | 十層 | 33.3 | 200 | 6.0 | |
| 106/08 | 十二層 | 39.7 | 460 | 11.6 | ⊕ |
| 106/07 | 一層，二層，騎樓 | 45.2 | 500 | 11.1 | |
| 106/06 | 八層 | 33.3 | 320 | 9.6 | |
| 106/05 | 一層，二層，騎樓 | 37.3 | 520 | 13.9 | |
| 106/04 | 六層 | 51.3 | 550 | 10.7 | |
| 106/03 | 五層 | 31.7 | 326 | 10.3 | |
| 106/03 | 十層 | 33.3 | 360 | 10.8 | |
| 106/02 | 四層 | 41.3 | 345 | 8.4 | ⊕ |
| 105/12 | 六層 | 33.3 | 400 | 12.0 | |
| 105/12 | 九層 | 33.3 | 392 | 11.8 | |
| 105/08 | 十一層 | 47.3 | 490 | 10.4 | ⊕ |
| 105/08 | 十一層 | 41.1 | 444 | 10.8 | |
| 105/06 | 七層 | 33.3 | 332 | 10.0 | |
| 105/05 | 七層 | 52.1 | 520 | 10.0 | ⊕ |
| 105/03 | 十一層 | 46.5 | 488 | 10.5 | ⊕ |
| 104/12 | 十五層 | 26.2 | 60 | 2.3 | |
| 104/09 | 四層 | 38.5 | 368 | 9.6 | |
| 104/08 | 七層 | 51.2 | 560 | 10.9 | |
| 104/07 | 四層 | 33.3 | 400 | 12.0 | |
| 104/06 | 七層 | 33.3 | 198 | 5.9 | ▲ |
| 104/03 | 三層 | 32.4 | 335 | 10.3 | |
| 103/12 | 一層，二層，騎樓 | 37.3 | 472 | 12.7 | |
| 103/12 | 十三層 | 32.4 | 360 | 11.1 | |
| 103/09 | 四層 | 32.7 | 410 | 12.5 | |
| 103/08 | 一層，二層，騎樓 | 37.6 | 480 | 12.8 | |
| 103/08 | 十層 | 32.4 | 355 | 10.9 | |
| 103/06 | 八層 | 47.2 | 491 | 10.4 | ⊕ |
| 103/05 | 十二層 | 32.7 | 310 | 9.5 | |
| 103/04 | 一層，二層，騎樓 | 96.5 | 890 | 9.2 | ⊕ |
| 103/04 | 六層 | 39.9 | 385 | 9.6 | |
| 103/04 | 四層 | 32.7 | 260 | 7.9 | |
| 103/03 | 七層 | 33.3 | 325 | 9.8 | |
| 102/09 | 六層 | 51.2 | 450 | 8.8 | |
| 102/08 | 五層 | 32.4 | 320 | 9.9 | |
| 102/05 | 五層 | 39.9 | 322 | 8.1 | |
| 101/09 | 十五層 | 33.3 | 245 | 7.4 | |
| 101/08 | 八層 | 38.5 | 278 | 7.2 |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上16層 / 地下1層
總戶數316 戶
棟戶規劃7棟
基地面積3,912 坪
建蔽率—
公設比21.21%
屋齡31 年 使照 84 年（1995）
使用分區住宅區
朝向朝西、朝北、朝南、朝東北、朝東
格局一房(21.14~61.12坪)/二房(5.29~61.13坪)/三房(15.79~57.95坪)/四房(29.71~41.24坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建緯城實業股份有限公司
營造廠商信普營造工程有限公司
建築設計謝富鑫
建造執照(81)高縣建局建管字第09197號
使用執照(84)高縣建局建管字第03315號
使照配對—
垃圾處理社區統一處理（社區外集中處理）
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
這處資產，對您的組合代表什麼？