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資產情報 · Asset intelligence
明水森林
台南市永康區東橋七路398號 · 72 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
38.1萬
中位 · 均 37.8 萬 · 8 筆（24–26）
總戶數 Units
72戶
RC造
屋齡 Age
8 年
使照 107 年（2018）
樓層規劃 Floors
14F
地上14層,地下2層
位置 · Location
座標 23.02558, 120.23523
一段話摘要 · In one paragraph
明水森林坐落於永康區，是一處 72 戶的 RC造 社區（地上14層,地下2層），由麗莊建設開發股份有限公司興建。市場累積 93 筆實價成交，近三年每坪中位 38.1 萬，成交區間 17.6–51.3 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 永康區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 永康區
全期中位 20.6 萬/坪 · 區間 17.6–51.3 · 租賃 118 筆（653 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 93）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 115/01 | 五層 | 87.7 | 3,100 | 35.4 | ⊕ |
| 114/05 | 十層 | 74.0 | 2,810 | 38.0 | ⊕ |
| 113/12 | 十二層 | 96.3 | 3,780 | 39.3 | ⊕ |
| 113/08 | 五層 | 96.3 | 3,686 | 38.3 | ⊕ |
| 113/07 | 十二層 | 87.7 | 3,380 | 38.6 | ⊕ |
| 113/06 | 十層 | 87.7 | 3,450 | 39.4 | ⊕ |
| 113/05 | 六層 | 74.0 | 2,782 | 37.6 | ⊕ |
| 113/03 | 九層 | 93.1 | 3,360 | 36.1 | ⊕ |
| 112/12 | 九層 | 93.1 | 2,600 | 27.9 | ⊕ |
| 112/09 | 五層 | 75.3 | 2,550 | 33.9 | ⊕ |
| 112/07 | 三層 | 96.3 | 3,400 | 35.3 | ⊕ |
| 112/06 | 七層 | 74.0 | 2,610 | 35.3 | ⊕ |
| 111/09 | 十層 | 101.7 | 3,230 | 31.8 | ⊕ |
| 110/08 | 二層 | 87.7 | 2,500 | 28.5 | ⊕ |
| 110/07 | 二層 | 87.7 | 2,538 | 31.5 | ⊕ |
| 110/05 | 三層 | 96.3 | 2,300 | 25.3 | ⊕ |
| 109/10 | 一層 | 39.6 | 1,620 | 51.3 | ⊕ |
| 109/07 | 四層 | 101.7 | 2,380 | 25.4 | ⊕ |
| 109/05 | 八層 | 87.7 | 2,150 | 24.5 | ⊕ |
| 109/05 | 四層 | 87.7 | 2,030 | 23.2 | ⊕ |
| 109/05 | 四層 | 101.7 | 2,290 | 22.5 | ⊕ |
| 108/07 | 十一層 | 87.7 | 1,920 | 21.9 | ⊕ |
| 108/07 | 八層 | 93.1 | 2,315 | 24.9 | ⊕ |
| 108/06 | 十一層 | 74.0 | 1,680 | 22.7 | ⊕ |
| 108/06 | 十一層 | 75.3 | 1,850 | 24.6 | ⊕ |
| 108/05 | 十四層 | 101.7 | 2,650 | 26.1 | ⊕ |
| 108/05 | 九層 | 87.7 | 1,850 | 21.1 | ⊕ |
| 108/04 | 九層 | 74.0 | 1,605 | 23.8 | ⊕ |
| 108/04 | 十三層 | 101.7 | 2,190 | 21.5 | ⊕ |
| 108/03 | 九層 | 93.1 | 1,870 | 20.1 | ⊕ |
| 107/11 | 六層 | 93.1 | 1,870 | 20.1 | ⊕ |
| 107/10 | 十三層 | 96.3 | 2,180 | 22.6 | ⊕ |
| 107/09 | 十二層 | 93.1 | 1,910 | 20.5 | ⊕ |
| 107/07 | 二層 | 75.3 | 1,503 | 20.0 | ⊕ |
| 107/06 | 一層 | 38.5 | 1,680 | 43.7 | ⊕ |
| 107/06 | 一層 | 39.6 | 1,560 | 39.4 | ⊕ |
| 107/04 | 十四層 | 101.7 | 2,688 | 26.4 | ⊕ |
| 107/03 | 十層 | 75.3 | 1,565 | 20.8 | ⊕ |
| 107/03 | 十一層 | 101.7 | 2,100 | 20.7 | ⊕ |
| 106/12 | 六層 | 74.0 | 1,501 | 20.3 | ⊕ |
| 106/11 | 一層 | 39.5 | 1,750 | 44.3 | ⊕ |
| 106/07 | 十層 | 74.0 | 1,542 | 20.8 | ⊕ |
| 106/05 | 十層 | 87.7 | 1,888 | 21.5 | ⊕ |
| 105/05 | 七層 | 74.0 | 1,398 | 18.9 | ⊕ |
| 105/05 | 十層 | 101.7 | 2,125 | 20.9 | ⊕ |
| 105/04 | 八層 | 74.0 | 1,520 | 20.5 | ⊕ |
| 105/01 | 七層 | 87.7 | 1,840 | 21.0 | ⊕ |
| 104/08 | 八層 | 75.3 | 1,445 | 19.2 | ⊕ |
| 104/02 | 九層 | 75.3 | 1,595 | 21.2 | ⊕ |
| 104/01 | 七層 | 87.7 | 1,830 | 20.9 | ⊕ |
| 103/12 | 十一層 | 93.1 | 1,811 | 19.5 | ⊕ |
| 103/12 | 二層 | 101.7 | 1,828 | 18.0 | ⊕ |
| 103/10 | 九層 | 96.3 | 2,027 | 21.1 | ⊕ |
| 103/10 | 四層 | 93.1 | 1,700 | 18.3 | ⊕ |
| 103/10 | 十一層 | 74.0 | 1,550 | 20.9 | ⊕ |
| 103/10 | 十一層 | 107.1 | 2,048 | 19.1 | ⊕ |
| 103/10 | 九層 | 74.0 | 1,500 | 20.3 | ⊕ |
| 103/09 | 五層 | 96.3 | 1,940 | 20.2 | ⊕ |
| 103/08 | 七層 | 101.7 | 2,056 | 20.2 | ⊕ |
| 103/07 | 二層 | 96.3 | 1,750 | 18.2 | ⊕ |
| 103/07 | 十層 | 87.7 | 1,754 | 20.0 | ⊕ |
| 103/07 | 十層 | 101.7 | 2,041 | 20.1 | ⊕ |
| 103/07 | 六層 | 101.7 | 2,010 | 19.8 | ⊕ |
| 103/07 | 三層 | 74.0 | 1,350 | 18.2 | ⊕ |
| 103/07 | 十一層 | 101.7 | 2,048 | 20.1 | ⊕ |
| 103/07 | 十一層 | 87.7 | 1,802 | 20.6 | ⊕ |
| 103/07 | 二層 | 87.7 | 1,625 | 18.5 | ⊕ |
| 103/07 | 二層 | 74.0 | 1,335 | 18.0 | ⊕ |
| 103/06 | 四層 | 75.3 | 1,395 | 18.5 | ⊕ |
| 103/06 | 五層 | 87.7 | 1,645 | 18.8 | ⊕ |
| 103/06 | 四層 | 74.0 | 1,385 | 18.7 | ⊕ |
| 103/06 | 二層 | 87.7 | 1,542 | 17.6 | ⊕ |
| 103/05 | 六層 | 75.3 | 1,437 | 19.1 | ⊕ |
| 103/05 | 三層 | 87.7 | 1,550 | 17.7 | ⊕ |
| 103/05 | 八層 | 107.1 | 2,031 | 19.0 | ⊕ |
| 103/05 | 十二層 | 87.7 | 1,866 | 21.3 | ⊕ |
| 103/05 | 十二層 | 96.3 | 2,059 | 21.4 | ⊕ |
| 103/05 | 八層 | 101.7 | 1,942 | 19.1 | ⊕ |
| 103/04 | 六層 | 96.3 | 1,846 | 19.2 | ⊕ |
| 103/04 | 八層 | 87.7 | 1,710 | 19.5 | ⊕ |
| 103/04 | 三層 | 75.3 | 1,340 | 17.8 | ⊕ |
| 103/04 | 五層 | 75.3 | 1,396 | 18.5 | ⊕ |
| 103/04 | 三層 | 87.7 | 1,625 | 18.5 | ⊕ |
| 103/04 | 三層 | 101.7 | 1,834 | 18.0 | ⊕ |
| 103/04 | 五層 | 101.7 | 1,840 | 18.1 | ⊕ |
| 103/04 | 十二層 | 101.7 | 1,973 | 19.4 | ⊕ |
| 103/04 | 二層 | 75.3 | 1,360 | 18.1 | ⊕ |
| 103/04 | 五層 | 74.0 | 1,342 | 18.1 | ⊕ |
| 103/04 | 七層 | 101.7 | 1,897 | 18.7 | ⊕ |
| 103/04 | 五層 | 87.7 | 1,650 | 18.8 | ⊕ |
| 103/04 | 六層 | 93.1 | 1,759 | 18.9 | ⊕ |
| 103/04 | 九層 | 101.7 | 2,045 | 20.1 | ⊕ |
| 103/04 | 七層 | 75.3 | 1,440 | 19.1 | ⊕ |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住商用
建築構造RC造
樓層地上14層 / 地下2層
總戶數72 戶
棟戶規劃3棟，68戶住家，4戶店面
基地面積1,047 坪
建蔽率34.25%
公設比32.4%
車位規劃平面式75個、機械式25個（車位比 1:1.39）
屋齡8 年 使照 107 年（2018）
使用分區第二種住宅區
朝向朝西
格局四房(64~85坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建麗莊建設開發股份有限公司
營造廠商山川營造工程股份有限公司
建築設計張景堯建築師事務所
建造執照(103)南工造字第01173-01號
使用執照(106)南工使字第01944號
使照配對✓ 72 戶 店鋪、集合住宅
主要建材待定
垃圾處理社區統一處理（社區內專區堆置）
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
這處資產，對您的組合代表什麼？