Intel · Property / 高雄市 / 鳳山區 / 文化艾美
資產情報 · Asset intelligence
文化艾美
高雄市鳳山區文教路(文福段12地號) · 86 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
27.6萬
33 筆成交
總戶數 Units
86戶
RC造
屋齡 Age
1 年
使照 114 年（2025）
樓層規劃 Floors
15F
地上15層,地下3層
位置 · Location
座標 22.63343889236, 120.353137734877
一段話摘要 · In one paragraph
文化艾美坐落於鳳山區，是一處 86 戶的 RC造 社區（地上15層,地下3層），由南仁湖育樂股份有限公司興建。市場累積 33 筆實價成交，每坪中位 27.6 萬，成交區間 24.0–32.0 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 鳳山區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鳳山區
全期中位 27.6 萬/坪 · 區間 24.0–32.0 · 租賃 3 筆（777 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 33）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 110/12 | 三層 | 59.5 | 1,468 | 27.3 | ⊕◷ |
| 110/12 | 五層 | 57.1 | 1,398 | 26.8 | ⊕◷ |
| 110/12 | 九層 | 59.5 | 1,285 | 24.0 | ⊕◷ |
| 110/12 | 十層 | 59.5 | 1,380 | 26.0 | ⊕◷ |
| 110/12 | 四層 | 45.3 | 1,035 | 27.4 | ⊕◷ |
| 110/12 | 八層 | 59.5 | 1,380 | 26.0 | ⊕◷ |
| 110/12 | 十五層 | 59.5 | 1,645 | 31.0 | ⊕◷ |
| 110/12 | 七層 | 45.3 | 998 | 25.7 | ⊕◷ |
| 110/12 | 八層 | 45.3 | 1,090 | 28.5 | ⊕◷ |
| 110/12 | 十一層 | 45.3 | 1,100 | 28.8 | ⊕◷ |
| 110/12 | 四層 | 35.1 | 738 | 26.6 | ⊕◷ |
| 110/12 | 五層 | 35.1 | 715 | 25.6 | ⊕◷ |
| 110/12 | 十二層 | 47.4 | 992 | 29.9 | ⊕◷ |
| 110/12 | 十四層 | 35.1 | 860 | 32.0 | ⊕◷ |
| 110/12 | 四層 | 45.3 | 995 | 26.2 | ⊕◷ |
| 110/12 | 五層 | 45.3 | 1,125 | 29.5 | ⊕◷ |
| 110/12 | 十五層 | 35.7 | 910 | 32.0 | ⊕◷ |
| 110/12 | 六層 | 45.3 | 998 | 25.7 | ⊕◷ |
| 110/12 | 七層 | 45.3 | 998 | 25.7 | ⊕◷ |
| 110/12 | 八層 | 45.3 | 950 | 24.2 | ⊕◷ |
| 110/12 | 十一層 | 45.3 | 1,100 | 29.4 | ⊕◷ |
| 110/12 | 十二層 | 45.3 | 1,120 | 29.4 | ⊕◷ |
| 110/12 | 十三層 | 45.3 | 1,130 | 29.7 | ⊕◷ |
| 110/12 | 四層 | 59.5 | 1,490 | 27.7 | ⊕◷ |
| 110/12 | 五層 | 59.5 | 1,429 | 27.1 | ⊕◷ |
| 110/12 | 八層 | 59.5 | 1,435 | 27.6 | ⊕◷ |
| 110/12 | 十層 | 59.5 | 1,483 | 28.2 | ⊕◷ |
| 110/12 | 十五層 | 59.5 | 1,645 | 31.0 | ⊕◷ |
| 110/12 | 六層 | 35.1 | 752 | 27.2 | ⊕◷ |
| 110/12 | 八層 | 35.1 | 760 | 27.5 | ⊕◷ |
| 110/12 | 十一層 | 35.1 | 790 | 28.9 | ⊕◷ |
| 110/12 | 十三層 | 35.1 | 832 | 30.7 | ⊕◷ |
| 110/12 | 十四層 | 35.1 | 860 | 31.9 | ⊕◷ |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住商用
建築構造RC造
樓層地上15層 / 地下3層
總戶數86 戶
棟戶規劃1幢，1棟，84戶住家，2戶店面
基地面積584 坪
建蔽率35.45%
公設比35%
車位規劃平面式89個（車位比 1:1.03）
屋齡1 年 使照 114 年（2025）
使用分區第三之一種住宅區
朝向朝南
格局二房(22.53坪)/三房(33.03坪)/四房(46.85坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建南仁湖育樂股份有限公司
營造廠商尚發營造股份有限公司
建築設計張文明建築師事務所
建造執照110高市工建築字第02212號
使用執照—
使照配對—
主要建材RC鋼筋混凝土，廚具：松下、櫻花雙口爐，衛浴：S2全自動馬桶、五合一暖風機，其他：SPC靜音地板、大同氣密窗、BWT淨軟水系統
垃圾處理社區統一處理（社區內專區堆置）
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
這處資產，對您的組合代表什麼？