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資產情報 · Asset intelligence
城市光華大樓
高雄市鼓山區文忠路72號 · 86 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
30.2萬
中位 · 均 29.7 萬 · 4 筆（24–26）
總戶數 Units
86戶
RC造
屋齡 Age
19 年
使照 96 年（2007）
樓層規劃 Floors
15F
地上15層,地下2層
位置 · Location
座標 22.665280998994, 120.299098016833
一段話摘要 · In one paragraph
城市光華大樓坐落於鼓山區，是一處 86 戶的 RC造 社區（地上15層,地下2層），由名陞建設實業有限公司興建。市場累積 40 筆實價成交，近三年每坪中位 30.2 萬，成交區間 14.9–51.0 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 鼓山區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 鼓山區
全期中位 21.5 萬/坪 · 區間 14.9–51.0 · 租賃 410 筆（698 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 40）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 113/06 | 二層 | 38.2 | 1,010 | 26.4 | ⊕ |
| 113/03 | 六層 | 38.7 | 1,240 | 32.0 | ⊕ |
| 113/02 | 三層 | 38.2 | 1,120 | 29.3 | ⊕ |
| 113/01 | 十層 | 51.3 | 1,600 | 31.2 | ⊕ |
| 112/12 | 九層 | 41.8 | 1,450 | 34.1 | ⊕ |
| 112/11 | 二層 | 48.2 | 1,460 | 30.3 | ⊕ |
| 112/08 | 二層 | 24.1 | 680 | 28.2 | ⊕ |
| 112/07 | 二層 | 38.2 | 900 | 23.5 | ⊕ |
| 112/07 | 七層 | 37.2 | 1,050 | 28.2 | |
| 112/07 | 三層 | 38.7 | 1,100 | 28.4 | ⊕ |
| 112/05 | 三層 | 50.6 | 1,590 | 31.4 | ⊕ |
| 110/10 | 三層 | 37.2 | 835 | 22.4 | |
| 110/04 | 四層 | 38.2 | 775 | 20.3 | ⊕ |
| 110/02 | 五層 | 38.2 | 858 | 22.5 | ⊕ |
| 109/03 | 十四層 | 50.5 | 1,250 | 24.8 | ⊕ |
| 108/05 | 二層 | 48.2 | 918 | 19.1 | ⊕ |
| 108/04 | 十四層 | 50.5 | 1,140 | 22.6 | ⊕ |
| 108/03 | 四層 | 37.2 | 756 | 20.3 | |
| 107/03 | 十層 | 38.7 | 810 | 20.9 | ⊕ |
| 107/02 | 一層，夾層，見其 | 31.5 | 2,250 | 71.5 | ⊕ |
| 107/01 | 八層 | 38.7 | 815 | 21.1 | ⊕ |
| 106/03 | 十一層 | 41.3 | 900 | 21.8 | ⊕ |
| 106/03 | 二層 | 38.2 | 737 | 19.3 | ⊕ |
| 105/10 | 十三層 | 38.7 | 810 | 20.9 | ⊕ |
| 105/04 | 三層 | 50.6 | 960 | 19.0 | ⊕ |
| 104/12 | 四層 | 37.2 | 810 | 21.8 | |
| 104/11 | 一層，夾層，見其 | 25.5 | 1,300 | 51.0 | |
| 104/06 | 十四層 | 38.7 | 810 | 20.9 | ⊕ |
| 103/11 | 十三層 | 38.2 | 780 | 20.4 | ⊕ |
| 103/06 | 五層 | 38.2 | 750 | 19.6 | ⊕ |
| 103/02 | 六層 | 52.1 | 1,150 | 22.1 | ⊕ |
| 102/10 | 十三層 | 38.7 | 760 | 19.6 | ⊕ |
| 102/05 | 四層 | 37.2 | 620 | 16.7 | |
| 102/03 | 十一層 | 51.2 | 910 | 17.8 | ⊕ |
| 102/03 | 六層 | 41.8 | 800 | 19.1 | ⊕ |
| 101/12 | 十四層 | 38.7 | 635 | 16.4 | ⊕ |
| 101/10 | 六層 | 41.8 | 680 | 16.3 | ⊕ |
| 101/09 | 二層 | 48.2 | 720 | 14.9 | ⊕ |
| 101/08 | 五層 | 51.3 | 900 | 17.5 | ⊕ |
| 101/07 | 九層 | 41.1 | 720 | 17.5 | ⊕ |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上15層 / 地下2層
總戶數86 戶
棟戶規劃2棟
基地面積1,137 坪
建蔽率58.97%
公設比26.81%
屋齡19 年 使照 96 年（2007）
使用分區商業區
朝向朝東
格局三房(36.73~46.7坪)/四房(22.61~51.17坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建名陞建設實業有限公司
營造廠商日祥營造股份有限公司
建築設計柳啟琳
建造執照—
使用執照(95)高市工建築使字第02402號
使照配對—
垃圾處理社區統一處理（社區外集中處理）
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
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