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資產情報 · Asset intelligence
林森市銀大樓
高雄市苓雅區林森二路19號 · 28 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
10.5萬
23 筆成交
總戶數 Units
28戶
RC造
屋齡 Age
37 年
使照 78 年（1989）
樓層規劃 Floors
12F
地上12層,地下1層
位置 · Location
座標 22.61725001159, 120.307617969954
一段話摘要 · In one paragraph
林森市銀大樓坐落於苓雅區，是一處 28 戶的 RC造 社區（地上12層,地下1層），由李國Ｏ興建。市場累積 23 筆實價成交，每坪中位 10.5 萬，成交區間 7.5–19.4 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 苓雅區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 苓雅區
全期中位 10.5 萬/坪 · 區間 7.5–19.4 · 租賃 139 筆（582 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 23）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 111/03 | 八層 | 39.6 | 767 | 19.4 | |
| 110/03 | 五層 | 95.9 | 1,500 | 15.6 | ▲ |
| 110/03 | 八層 | 23.8 | 249 | 10.5 | |
| 109/11 | 五層 | 74.7 | 1,368 | 18.3 | |
| 109/06 | 十二層 | 94.1 | 1,128 | 12.0 | ⊕ |
| 109/06 | 十一層 | 35.2 | 497 | 14.1 | ⊕ |
| 109/01 | 十二層 | 75.1 | 900 | 12.0 | |
| 108/08 | 七層 | 173.1 | 1,800 | 10.4 | ▲ |
| 107/12 | 十層 | 40.6 | 600 | 14.8 | |
| 107/12 | 十層 | 55.5 | 800 | 14.4 | |
| 107/11 | 五層 | 77.2 | 1,100 | 14.3 | |
| 107/08 | 十層 | 35.2 | 517 | 14.7 | |
| 106/07 | 五層 | 77.2 | 638 | 8.3 | |
| 106/07 | 十二層 | 75.1 | 563 | 7.5 | |
| 106/07 | 十二層 | 94.1 | 706 | 7.5 | |
| 106/07 | 十層 | 35.2 | 281 | 8.0 | |
| 106/07 | 十層 | 40.8 | 327 | 8.0 | |
| 106/07 | 十層 | 40.6 | 325 | 8.0 | |
| 106/07 | 十層 | 55.5 | 444 | 8.0 | |
| 104/12 | 五層 | 77.2 | 660 | 8.6 | |
| 104/10 | 六層 | 173.1 | 1,558 | 9.0 | |
| 104/01 | 四層 | 173.1 | 1,518 | 8.8 | |
| 101/11 | 騎樓，一層，三層 | 268.0 | 3,255 | 12.1 |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上12層 / 地下1層
總戶數28 戶
棟戶規劃1棟
基地面積568 坪
建蔽率85.44%
公設比17.36%
屋齡37 年 使照 78 年（1989）
使用分區商業區
朝向朝南、朝西南、朝北
格局二房(77.18坪)/三房(23.76~94.08坪)/四房(55.47~74.69坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建李國Ｏ
營造廠商祥勝營造有限公司
建築設計梁 康 賢
建造執照—
使用執照(77)高市工建築使字第03788號
使照配對—
垃圾處理—
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
這處資產，對您的組合代表什麼？