Intel · Property　/　臺南市　/　中西區　/　皇龍湖美天河

資產情報 · Asset intelligence

皇龍湖美天河

台南市中西區中華西路二段520號　·　148 戶　·　RC造

使用執照 ✓管委會 —

每坪・近三年 3-yr median

32.0萬

中位 · 均 32.2 萬 · 4 筆（24–26）

總戶數 Units

148戶

RC造

屋齡 Age

13 年

使照 102 年（2013）

樓層規劃 Floors

15F

地上15層,地下3層

位置 · Location

座標 23.002069, 120.187269

一段話摘要 · In one paragraph

皇龍湖美天河坐落於中西區，是一處 148 戶的 RC造社區（地上15層,地下3層），由皇龍建設股份有限公司興建。市場累積 227 筆實價成交，近三年每坪中位 32.0 萬，成交區間 7.6–39.1 萬。

基準定位 Benchmark & comparables

—

把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。

四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡

每戶人口 · Persons/HH

—

老化指數 · Ageing

—

高等教育 · Higher-ed %

—

每坪近三年 · Price/坪

—

每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。

可比社區清單 · Nearest comparables

依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。

價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—

Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。

量價軌跡 Price & volume

買賣 227 筆 · 對照中西區

本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加中西區全區（灰）作為周邊趨勢對照。

每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 中西區

全期中位 13.3 萬/坪 · 區間 7.6–39.1 · 租賃 115 筆（674 元/坪/月）

單價 × 坪數散佈 · Unit price × size

成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 227）

年/月	樓層	坪數	總價(萬)	單價(萬/坪)	註
114/08	一層，二層	52.2	1,700	32.5	⊕▲
113/09	八層	31.8	1,210	38.0	⊕
113/07	十層	61.0	342	5.6	⊕▲
113/05	十層	31.7	988	31.1	⊕
113/04	七層	41.0	1,350	33.0	⊕
113/01	十層	84.7	2,280	26.9	⊕
112/05	八層	31.7	970	30.6	⊕
112/03	十層	31.8	970	30.5	⊕
111/10	十一層	37.4	1,088	29.1
111/07	七層	35.2	950	27.0	⊕
111/06	八層	36.6	1,020	27.9	⊕
111/03	十三層	36.3	1,050	28.9	⊕
111/02	一層，二層	46.7	1,980	42.4
111/01	八層	41.4	1,060	25.6	⊕
110/12	三層	36.3	910	25.1	⊕
110/08	七層	28.0	720	25.7
110/05	七層	35.2	765	21.7	⊕
110/04	二層	31.8	660	20.7	⊕
110/03	九層	30.4	700	23.0	⊕
110/03	十四層	136.0	2,450	18.0	⊕
109/12	七層	41.4	1,060	25.6	⊕
109/12	十三層	36.3	845	23.3	⊕
109/12	十三層	45.5	886	19.5
109/11	二層	22.7	530	23.4	⊕
109/08	十層	32.0	720	22.5	⊕
109/07	十一層	26.4	610	23.1
109/06	三層	31.8	605	19.0	⊕
109/04	八層	31.8	695	21.8	⊕
108/12	十三層	46.0	960	20.9	⊕
108/07	七層	37.4	770	20.6
108/04	八層	46.0	878	19.1	⊕
108/03	十二層	31.8	680	21.4	⊕
108/03	六層	31.7	620	19.5	⊕
108/01	十五層	29.8	518	17.8	⊕
108/01	一層，二層	56.2	2,200	39.1	⊕
107/12	十五層	36.9	670	18.2	⊕
107/08	十五層	108.2	1,500	13.9	⊕
107/07	七層	41.0	850	20.7	⊕
107/05	三層	46.0	935	20.3	⊕
107/04	四層	28.0	538	19.2
107/03	十二層	44.9	900	20.0	⊕
106/11	三層	36.3	626	17.2	⊕
106/10	六層	28.3	538	19.0
106/10	十三層	36.3	680	20.2	⊕
106/09	十四層	111.2	1,910	17.2	⊕
106/09	三層	35.0	640	18.3	⊕
106/07	十一層	46.0	796	18.6	⊕
106/06	十二層	53.0	1,050	19.8	⊕
106/03	十四層	31.6	650	20.6	⊕
106/01	八層	31.8	582	18.3	⊕
105/09	八層	30.4	626	20.6	⊕
105/07	八層	36.6	660	18.0	⊕
105/07	三層	46.0	795	17.3	⊕
105/06	三層	45.5	775	17.0	⊕
105/05	二層	36.6	600	16.4	⊕
105/04	六層	26.4	490	18.6
105/03	四層	75.0	1,050	14.0	⊕
105/02	九層	28.0	590	21.1
105/02	八層	36.6	600	16.4
105/01	四層	27.7	450	16.2
104/12	十一層	32.3	660	20.4	⊕
104/09	十四層	28.3	528	18.7
104/09	五層	36.4	646	17.8	⊕
104/08	二層	26.7	430	16.1	⊕
104/07	十三層	36.3	660	18.2	⊕
104/03	四層	28.0	536	19.1
104/02	七層	37.4	750	20.1
103/12	十層	44.5	880	19.8	⊕
103/11	八層	56.5	1,030	18.2	⊕
103/07	十一層	36.4	635	17.5	⊕
103/05	十層	44.9	785	17.5	⊕
103/04	十五層	36.3	660	18.2	⊕
103/03	十五層	108.2	1,455	13.4	⊕
103/01	十三層	82.6	1,260	15.3	⊕
103/01	二層	26.7	204	7.6	⊕
102/12	五層	28.0	460	16.4
102/12	十層	48.9	868	17.7
102/10	十二層	44.5	690	15.5	⊕
102/10	五層	26.4	430	16.3
102/09	九層	122.2	1,485	12.1	⊕
102/09	九層	53.0	690	13.0	⊕
102/09	一層，二層	52.2	979	18.7	⊕
102/09	五層	44.9	538	12.0	⊕
102/09	十一層	33.8	450	13.3	⊕
102/09	三層	35.0	422	12.1	⊕
102/09	八層	30.4	380	12.5	⊕
102/09	十三層	46.0	616	13.4	⊕
102/09	十一層	84.7	1,056	12.5	⊕
102/09	十一層	37.4	475	12.7
102/09	十一層	41.0	530	12.9	⊕
102/09	十二層	37.4	480	12.8
102/09	十五層	27.7	458	16.6
102/09	三層	31.8	395	12.4	⊕
102/09	十五層	34.6	470	13.6	⊕
102/09	十四層	36.6	488	13.3	⊕
102/09	十層	36.9	493	13.4	⊕
102/09	四層	46.0	548	11.9	⊕
102/09	十四層	35.2	472	13.4	⊕
102/09	十五層	36.3	487	13.4	⊕
102/09	十一層	36.4	455	12.5	⊕
102/09	十四層	111.2	1,650	14.8	⊕
102/09	十二層	76.1	1,038	13.6	⊕
102/09	八層	56.5	692	12.3	⊕
102/08	八層	31.8	390	12.3	⊕
102/08	十五層	122.3	1,636	13.4	⊕
102/08	十二層	31.8	410	12.9	⊕
102/08	七層	41.4	520	12.6	⊕
102/08	六層	44.5	538	12.1	⊕
102/08	五層	57.5	710	12.3	⊕
102/08	十三層	34.9	458	13.1	⊕
102/08	五層	27.7	341	12.3
102/08	十一層	26.4	335	12.7
102/08	六層	28.3	380	13.4
102/08	十層	32.0	407	12.7	⊕
102/08	十二層	28.0	380	13.6
102/08	二層	31.8	413	13.0	⊕
102/08	六層	26.4	320	12.1
102/08	八層	41.0	500	12.2	⊕
102/08	五層	27.7	340	12.3
102/08	七層	27.7	349	12.6
102/08	八層	36.3	448	12.3	⊕
102/08	九層	28.0	355	12.7
102/08	十一層	32.0	417	13.0	⊕
102/08	五層	36.4	450	12.4	⊕
102/08	十四層	31.6	408	12.9	⊕
102/08	四層	26.4	330	12.5
102/08	五層	26.4	330	12.5
102/08	四層	46.0	545	11.9	⊕
102/08	十二層	26.4	357	13.5
102/08	十四層	26.0	367	14.1
102/08	十五層	35.8	465	13.0	⊕
102/08	十五層	36.9	477	12.9	⊕
102/08	五層	32.3	430	13.3	⊕
102/08	十層	27.7	340	12.3
102/08	一層，二層	56.2	1,115	19.8	⊕
102/08	四層	28.0	345	12.3
102/08	二層	25.8	368	14.3	⊕
102/08	十一層	36.3	453	12.5	⊕
102/08	十三層	36.3	491	13.5	⊕
102/08	八層	36.6	460	12.6	⊕
102/08	七層	26.4	318	12.0
102/08	五層	76.1	950	12.5	⊕
102/08	七層	76.1	960	12.6	⊕
102/08	十一層	46.0	587	12.8	⊕
102/08	四層	57.5	692	12.0	⊕
102/08	十三層	26.4	350	13.3
102/08	九層	27.8	349	12.6
102/08	六層	31.7	402	12.7	⊕
102/08	十三層	57.5	770	13.4	⊕
102/08	十三層	36.4	463	12.7	⊕
102/08	十層	31.8	415	13.0	⊕
102/08	一層，二層	66.5	1,300	19.5	⊕
102/08	一層，二層	66.2	1,280	19.3	⊕
102/08	六層	57.5	666	11.6	⊕
102/08	八層	46.0	560	12.2	⊕
102/08	三層	46.0	540	11.7	⊕
102/08	十一層	32.3	438	13.6	⊕
102/08	十四層	28.3	402	14.2
102/08	三層	36.3	445	12.3	⊕
102/08	十五層	27.7	385	13.9
102/08	六層	27.7	342	12.3
102/08	四層	27.7	349	12.6
102/08	八層	31.7	398	12.5	⊕
102/08	六層	28.0	360	12.9
102/08	七層	28.0	355	12.7
102/08	十二層	36.3	453	12.5	⊕
102/08	九層	30.4	380	12.5	⊕
102/08	四層	28.3	350	12.4
102/08	三層	76.1	900	11.8	⊕
102/08	九層	36.3	445	12.3	⊕
102/08	七層	35.2	455	12.9	⊕
102/08	七層	41.0	480	11.7	⊕
102/08	二層	36.4	436	12.0	⊕
102/08	十四層	27.7	380	13.7
102/08	十層	31.7	402	12.7	⊕
102/08	八層	41.4	525	12.7	⊕
102/08	四層	75.0	900	12.0	⊕
102/08	二層	36.6	450	12.3	⊕
102/08	十層	48.9	666	13.6
102/08	十二層	28.3	400	14.1
102/08	六層	31.8	385	12.1	⊕
102/08	三層	58.0	710	12.2	⊕
102/08	七層	31.8	405	12.7	⊕
102/08	十三層	36.9	492	13.3	⊕
102/08	十三層	82.6	1,071	13.0	⊕
102/08	十層	44.5	555	12.5	⊕
102/08	九層	28.3	360	12.7
102/08	五層	37.4	480	12.8
102/08	十層	46.0	565	12.3	⊕
102/08	四層	31.8	390	12.3	⊕
102/08	十層	84.7	1,060	12.5	⊕
102/08	二層，一層	59.9	1,110	18.5	⊕
102/08	六層	84.7	1,070	12.6	⊕
102/08	十二層	53.0	709	13.4	⊕
102/08	十三層	36.6	465	12.7	⊕
102/08	四層	41.0	470	11.5	⊕
102/08	五層	44.5	533	12.0	⊕
102/08	十五層	29.8	430	14.4	⊕
102/08	三層	28.3	365	12.9
102/08	九層	44.5	557	12.5	⊕

註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。

建物與治理 Building & governance

規格 · 開發 · 治理

建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。

建物規格 · Specifications

型態住宅大樓・住家用

建築構造RC造

樓層地上15層 / 地下3層

總戶數148 戶

棟戶規劃1棟

基地面積2,503 坪

建蔽率39.92%

公設比34.18%

屋齡13 年使照 102 年（2013）

使用分區住宅區

朝向朝北、朝東、朝西、朝西南

格局一房(18.67~32.31坪)/二房(15.01~45.98坪)/三房(28.01~108.24坪)/四房(47.65~135.95坪)

開發與治理 · Development & governance

投資興建皇龍建設股份有限公司

營造廠商皇家營造股份有限公司

建築設計陳尚志

建造執照—

使用執照(102)南工使字第02325號

使照配對✓ 148 戶店舖、辦公室、集合住宅

垃圾處理社區統一處理（社區內專區堆置）

公共設施 · Amenities

接待大廳會議室閱覽室中庭花園健身房信箱區曬被區

最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale

—

建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。

涵蓋範圍 · Coverage

—

年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —

婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶

區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025

範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14

範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）

老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區

65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司里／區

多尺度對照 · By scale 定點 → 區

高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。

把資料變成決策 · From data to decision

這處資產，對您的組合代表什麼？