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資產情報 · Asset intelligence
貝多芬園邸園
台中市西區美村路一段802號 · 157 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
29.6萬
中位 · 均 28.5 萬 · 7 筆（24–26）
總戶數 Units
157戶
RC造
屋齡 Age
32 年
使照 83 年（1994）
樓層規劃 Floors
14F
地上14層,地下2層
位置 · Location
座標 24.132786, 120.661526
一段話摘要 · In one paragraph
貝多芬園邸園坐落於西區，是一處 157 戶的 RC造 社區（地上14層,地下2層），由總太建設開發股份有限公司興建。市場累積 63 筆實價成交，近三年每坪中位 29.6 萬，成交區間 10.8–31.1 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 西區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 西區
全期中位 18.3 萬/坪 · 區間 10.8–31.1 · 租賃 349 筆（826 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 63）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 114/12 | 一層 | 31.3 | 968 | 30.9 | |
| 114/10 | 四層 | 50.8 | 1,400 | 27.6 | ⊕ |
| 114/09 | 七層 | 56.0 | 1,400 | 25.0 | ⊕ |
| 114/08 | 一層 | 23.8 | 400 | 16.8 | ▲ |
| 114/02 | 十層 | 26.2 | 560 | 21.4 | ▲ |
| 113/12 | 十二層 | 40.3 | 1,250 | 31.0 | ⊕ |
| 113/11 | 十一層 | 48.9 | 1,520 | 31.1 | ⊕ |
| 113/09 | 三層 | 32.1 | 950 | 29.6 | |
| 113/07 | 十一層 | 76.9 | 1,890 | 24.6 | ⊕ |
| 112/08 | 六層 | 61.2 | 1,714 | 28.0 | ⊕ |
| 112/06 | 二層 | 42.3 | 968 | 22.9 | ⊕ |
| 112/05 | 十一層 | 31.4 | 846 | 26.9 | |
| 112/04 | 十三層，十四層 | 81.6 | 2,100 | 25.7 | ⊕ |
| 111/11 | 七層 | 56.0 | 1,135 | 20.3 | ⊕ |
| 110/12 | 五層 | 42.8 | 868 | 20.3 | |
| 110/11 | 十一層 | 54.1 | 1,100 | 20.3 | ⊕ |
| 110/09 | 十一層 | 48.9 | 1,042 | 21.3 | ⊕ |
| 110/09 | 十層 | 46.6 | 1,135 | 24.4 | ⊕ |
| 109/08 | 七層 | 56.0 | 800 | 14.3 | ⊕ |
| 109/07 | 十二層 | 22.3 | 465 | 20.8 | |
| 109/06 | 四層 | 50.8 | 960 | 18.9 | ⊕ |
| 109/03 | 一層 | 23.8 | 468 | 19.7 | |
| 108/05 | 五層 | 64.4 | 960 | 14.9 | ⊕ |
| 107/10 | 八層 | 43.6 | 830 | 19.0 | ⊕ |
| 107/10 | 一層 | 30.0 | 660 | 22.0 | |
| 107/10 | 十二層 | 43.6 | 830 | 19.0 | ⊕ |
| 107/09 | 十一層 | 76.9 | 1,231 | 16.0 | ⊕ |
| 106/10 | 十二層 | 33.9 | 695 | 20.5 | ⊕ |
| 106/07 | 一層 | 37.2 | 680 | 18.3 | ⊕ |
| 106/07 | 六層 | 48.9 | 830 | 17.0 | ⊕ |
| 106/05 | 十一層 | 31.4 | 563 | 17.9 | |
| 106/03 | 十一層 | 76.9 | 960 | 12.5 | ⊕ |
| 105/11 | 四層 | 50.8 | 800 | 15.7 | ⊕ |
| 105/07 | 六層 | 48.3 | 520 | 10.8 | |
| 105/04 | 十一層 | 22.3 | 418 | 18.7 | |
| 105/02 | 八層 | 62.3 | 1,050 | 16.9 | ⊕▲ |
| 104/12 | 十一層 | 31.4 | 563 | 17.9 | |
| 104/12 | 五層 | 64.4 | 1,000 | 15.5 | ⊕ |
| 104/11 | 八層 | 28.2 | 117 | 4.2 | ▲ |
| 104/05 | 九層 | 39.1 | 698 | 17.9 | ⊕ |
| 104/04 | 七層 | 36.6 | 700 | 19.1 | |
| 104/01 | 七層 | 46.6 | 810 | 17.4 | ⊕ |
| 103/10 | 十一層 | 22.3 | 368 | 16.5 | |
| 103/09 | 一層 | 30.0 | 500 | 16.6 | |
| 103/08 | 八層 | 43.6 | 900 | 20.6 | ⊕ |
| 103/05 | 七層 | 44.4 | 780 | 17.6 | ⊕ |
| 103/04 | 十一層 | 48.9 | 910 | 18.6 | ⊕ |
| 103/04 | 十三層 | 58.2 | 980 | 16.8 | ⊕ |
| 102/12 | 十一層 | 46.6 | 870 | 18.7 | ⊕ |
| 102/10 | 十二層 | 40.1 | 690 | 17.2 | ⊕ |
| 102/09 | 十層 | 46.6 | 880 | 18.9 | ⊕ |
| 102/08 | 十層 | 40.1 | 500 | 12.5 | ⊕ |
| 102/08 | 九層 | 43.6 | 710 | 16.3 | ⊕ |
| 102/05 | 十二層 | 43.6 | 730 | 16.7 | ⊕ |
| 102/05 | 十層 | 40.8 | 670 | 16.4 | ⊕ |
| 102/05 | 四層 | 39.2 | 550 | 14.0 | ⊕ |
| 102/04 | 十一層 | 46.6 | 643 | 13.8 | ⊕ |
| 102/04 | 十一層 | 48.9 | 675 | 13.8 | ⊕ |
| 102/03 | 十層 | 46.6 | 615 | 13.2 | ⊕ |
| 102/02 | 十一層 | 47.1 | 735 | 15.6 | ⊕ |
| 101/12 | 十二層 | 40.1 | 598 | 14.9 | ⊕ |
| 101/09 | 十二層 | 43.6 | 500 | 11.5 | ⊕ |
| 101/08 | 十層 | 40.8 | 460 | 11.3 | ⊕ |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上14層 / 地下2層
總戶數157 戶
棟戶規劃2棟
基地面積2,638 坪
建蔽率48.64%
公設比22.13%
屋齡32 年 使照 83 年（1994）
使用分區第三種新市政中心專用區
朝向朝南、朝北、朝東、朝西北、朝東北
格局二房(22.35~55.95坪)/三房(28.17~76.94坪)/四房(43.61~81.58坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建總太建設開發股份有限公司
營造廠商高章營造股份有限公司
建築設計許獻叡
建造執照81中工建建字第02055號
使用執照83中工建使字第01398號
使照配對✓ 10 戶 other
垃圾處理—
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
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