Intel · Property / 臺北市 / 萬華區 / 開封龍邸
資產情報 · Asset intelligence
開封龍邸
台北市萬華區開封街二段66號 · 116 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
59.9萬
中位 · 均 60.5 萬 · 4 筆（24–26）
總戶數 Units
116戶
RC造
屋齡 Age
31 年
使照 84 年（1995）
樓層規劃 Floors
16F
地上16層
位置 · Location
座標 25.046599765796, 121.506237835393
一段話摘要 · In one paragraph
開封龍邸坐落於萬華區，是一處 116 戶的 RC造 社區（地上16層），由冠德建設興建。市場累積 35 筆實價成交，近三年每坪中位 59.9 萬，成交區間 33.0–65.2 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 萬華區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 萬華區
全期中位 50.2 萬/坪 · 區間 33.0–65.2 · 租賃 94 筆（1369 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 35）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 114/05 | 十五層 | 10.6 | 630 | 59.5 | |
| 113/12 | 四層 | 20.3 | 1,225 | 60.3 | |
| 113/06 | 十二層 | 10.5 | 600 | 57.3 | |
| 113/06 | 五層 | 16.2 | 1,050 | 64.7 | |
| 111/12 | 十六層 | 13.0 | 850 | 65.2 | |
| 111/07 | 十一層 | 23.6 | 1,350 | 57.1 | |
| 110/06 | 十六層 | 10.7 | 550 | 51.6 | |
| 109/12 | 十五層 | 10.9 | 700 | 64.3 | |
| 109/11 | 十二層 | 10.9 | 578 | 53.1 | |
| 109/07 | 十四層 | 13.0 | 740 | 56.7 | |
| 109/05 | 十層 | 14.2 | 690 | 48.5 | |
| 109/04 | 十一層 | 10.5 | 488 | 46.6 | |
| 109/02 | 一層，騎樓 | 59.7 | 3,180 | 53.3 | ⊕ |
| 108/11 | 八層 | 38.4 | 1,840 | 47.9 | |
| 108/09 | 十四層 | 23.6 | 780 | 33.0 | ⊕ |
| 108/08 | 九層 | 19.4 | 1,090 | 56.2 | |
| 108/07 | 八層 | 10.8 | 510 | 47.3 | |
| 108/06 | 九層 | 21.4 | 1,030 | 48.2 | |
| 108/04 | 二層 | 27.3 | 1,350 | 49.4 | |
| 108/04 | 五層 | 20.3 | 1,020 | 50.2 | |
| 107/12 | 二層 | 22.2 | 1,025 | 46.2 | |
| 106/11 | 五層 | 18.2 | 888 | 48.8 | |
| 105/12 | 十六層 | 10.8 | 558 | 51.8 | |
| 105/05 | 七層 | 10.7 | 535 | 50.2 | |
| 105/02 | 六層 | 20.3 | 980 | 48.2 | |
| 105/01 | 八層 | 10.8 | 510 | 47.3 | |
| 104/05 | 十五層 | 10.9 | 685 | 62.9 | |
| 103/11 | 四層 | 19.6 | 1,040 | 52.9 | |
| 103/09 | 九層 | 22.1 | 1,170 | 53.0 | |
| 103/05 | 十六層 | 13.0 | 713 | 54.7 | |
| 102/10 | 八層 | 10.8 | 470 | 43.6 | |
| 102/06 | 七層 | 10.7 | 498 | 46.7 | |
| 102/06 | 三層 | 32.1 | 1,165 | 36.3 | ⊕ |
| 102/05 | 九層 | 19.4 | 900 | 46.4 | |
| 102/03 | 十五層 | 10.9 | 520 | 47.7 |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上16層
總戶數116 戶
棟戶規劃1棟
基地面積240 坪
建蔽率—
公設比29.88%
屋齡31 年 使照 84 年（1995）
使用分區商業區
朝向朝東、朝東北、朝北
格局一房(10.46~32.13坪)/二房(20.33~23.63坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建冠德建設
營造廠商根基營造
建築設計劉样宏
建造執照—
使用執照084使字第0584號
使照配對✓ 31 戶 residential
垃圾處理—
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
這處資產，對您的組合代表什麼？