Intel · Property / 高雄市 / 三民區 / 四季真觀
資產情報 · Asset intelligence
四季真觀
高雄市三民區澄清路643號 · 63 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
30.8萬
中位 · 均 30.8 萬 · 1 筆（24–26）
總戶數 Units
63戶
RC造
屋齡 Age
10 年
使照 105 年（2016）
樓層規劃 Floors
19F
地上19層,地下4層
位置 · Location
座標 22.644850990104, 120.346215041516
一段話摘要 · In one paragraph
四季真觀坐落於三民區，是一處 63 戶的 RC造 社區（地上19層,地下4層），由四季地產興建。市場累積 75 筆實價成交，近三年每坪中位 30.8 萬，成交區間 18.1–45.8 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 三民區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 三民區
全期中位 25.8 萬/坪 · 區間 18.1–45.8 · 租賃 233 筆（526 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 75）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 115/02 | 十六層 | 137.5 | 2,380 | 24.8 | ⊕▲ |
| 114/09 | 十五層 | 60.4 | 1,858 | 30.8 | ⊕ |
| 113/11 | 七層 | 60.4 | 1,400 | 23.2 | ⊕▲ |
| 113/03 | 八層 | 57.9 | 1,068 | 18.4 | ⊕▲ |
| 112/08 | 十九層 | 131.7 | 2,200 | 16.7 | ⊕▲ |
| 112/08 | 十七層 | 103.8 | 2,550 | 27.2 | ⊕ |
| 112/06 | 十一層 | 60.4 | 1,900 | 31.5 | ⊕ |
| 111/10 | 六層 | 60.4 | 1,580 | 26.2 | ⊕ |
| 111/05 | 十三層 | 57.9 | 1,715 | 29.6 | ⊕ |
| 111/04 | 一層，二層 | 192.2 | 8,800 | 45.8 | ⊕ |
| 110/08 | 三層 | 57.9 | 1,566 | 27.0 | ⊕ |
| 110/07 | 六層 | 57.9 | 1,438 | 24.8 | ⊕ |
| 108/08 | 十四層 | 57.2 | 1,500 | 26.2 | ⊕ |
| 108/08 | 八層 | 60.4 | 1,468 | 24.3 | ⊕ |
| 108/07 | 十六層 | 57.9 | 1,550 | 26.8 | ⊕ |
| 108/06 | 七層 | 57.9 | 1,310 | 22.6 | ⊕ |
| 107/02 | 十六層 | 57.9 | 1,470 | 27.8 | ⊕ |
| 107/02 | 十四層 | 57.2 | 1,420 | 27.0 | ⊕ |
| 107/01 | 十七層 | 103.8 | 2,180 | 22.7 | ⊕ |
| 107/01 | 十七層 | 68.8 | 1,450 | 23.6 | ⊕ |
| 107/01 | 十三層 | 65.6 | 1,628 | 27.0 | ⊕ |
| 107/01 | 十二層 | 57.9 | 1,180 | 22.1 | ⊕ |
| 106/12 | 十三層 | 83.8 | 1,750 | 23.4 | ⊕ |
| 106/12 | 四層 | 65.6 | 1,488 | 24.4 | ⊕ |
| 106/12 | 十七層 | 83.8 | 1,815 | 24.4 | ⊕ |
| 106/12 | 十五層 | 57.9 | 1,288 | 24.0 | ⊕ |
| 106/12 | 十四層 | 82.4 | 1,747 | 23.3 | ⊕ |
| 106/12 | 十八層 | 103.8 | 2,455 | 25.8 | ⊕ |
| 106/11 | 十四層 | 65.6 | 1,550 | 25.8 | ⊕ |
| 106/11 | 十三層 | 60.4 | 1,388 | 25.2 | ⊕ |
| 106/11 | 十五層 | 60.4 | 1,488 | 27.0 | ⊕ |
| 106/11 | 十五層 | 72.9 | 1,638 | 24.0 | ⊕ |
| 106/11 | 十四層 | 60.4 | 1,456 | 26.6 | ⊕ |
| 106/11 | 十二層 | 60.4 | 1,488 | 27.0 | ⊕ |
| 106/10 | 十一層 | 83.8 | 2,008 | 27.6 | ⊕ |
| 106/10 | 七層 | 57.9 | 1,498 | 28.9 | ⊕ |
| 106/10 | 七層 | 60.4 | 1,288 | 23.0 | ⊕ |
| 106/10 | 十三層 | 57.9 | 1,138 | 21.0 | ⊕ |
| 106/09 | 三層 | 84.8 | 2,065 | 27.7 | ⊕ |
| 106/09 | 四層 | 72.9 | 1,618 | 23.8 | ⊕ |
| 106/08 | 五層 | 65.6 | 1,508 | 25.0 | ⊕ |
| 106/08 | 六層 | 72.9 | 1,657 | 24.1 | ⊕ |
| 106/08 | 五層 | 83.8 | 1,968 | 26.6 | ⊕ |
| 106/08 | 七層 | 72.2 | 1,988 | 29.9 | ⊕ |
| 106/08 | 四層 | 60.4 | 1,193 | 21.3 | ⊕ |
| 106/08 | 十一層 | 57.9 | 1,383 | 26.4 | ⊕ |
| 106/07 | 三層 | 57.9 | 1,353 | 25.8 | ⊕ |
| 106/07 | 十二層 | 72.9 | 1,893 | 28.0 | ⊕ |
| 106/07 | 十六層 | 103.8 | 2,538 | 27.0 | ⊕ |
| 106/06 | 三層 | 60.4 | 1,484 | 27.2 | ⊕ |
| 106/06 | 十一層 | 60.4 | 1,470 | 26.9 | ⊕ |
| 106/06 | 六層 | 57.9 | 1,288 | 24.2 | ⊕ |
| 106/06 | 十層 | 65.6 | 1,478 | 24.3 | ⊕ |
| 106/06 | 十二層 | 76.5 | 1,488 | 21.7 | ⊕ |
| 106/06 | 三層 | 65.6 | 1,488 | 24.6 | ⊕ |
| 106/06 | 十層 | 57.9 | 1,278 | 24.2 | ⊕ |
| 106/05 | 十層 | 60.4 | 1,372 | 24.9 | ⊕ |
| 106/05 | 八層 | 83.8 | 1,918 | 26.1 | ⊕ |
| 106/05 | 八層 | 57.9 | 1,451 | 27.9 | ⊕ |
| 106/04 | 八層 | 76.5 | 1,772 | 26.5 | ⊕ |
| 106/04 | 六層 | 65.6 | 1,583 | 26.2 | ⊕ |
| 106/04 | 五層 | 57.9 | 1,372 | 26.2 | ⊕ |
| 106/04 | 九層 | 70.6 | 1,552 | 25.1 | ⊕ |
| 106/03 | 九層 | 72.9 | 1,772 | 26.0 | ⊕ |
| 106/03 | 六層 | 60.4 | 1,318 | 23.8 | ⊕ |
| 106/03 | 九層 | 76.5 | 1,798 | 27.7 | ⊕ |
| 106/03 | 十層 | 72.9 | 1,760 | 26.0 | ⊕ |
| 106/03 | 五層 | 60.4 | 1,287 | 23.2 | ⊕ |
| 106/03 | 七層 | 64.9 | 1,612 | 26.9 | ⊕ |
| 105/12 | 九層 | 57.9 | 1,050 | 18.1 | ⊕ |
| 105/12 | 十五層 | 76.5 | 1,710 | 22.3 | ⊕ |
| 105/12 | 十一層 | 76.5 | 1,645 | 21.5 | ⊕ |
| 105/12 | 八層 | 60.4 | 1,380 | 22.9 | ⊕ |
| 105/11 | 十八層 | 92.0 | 2,283 | 24.8 | ⊕ |
| 105/11 | 四層 | 57.9 | 1,388 | 24.0 | ⊕ |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上19層 / 地下4層
總戶數63 戶
棟戶規劃1棟，61戶住家，2戶店面
基地面積471 坪
建蔽率55.05%
公設比35%
車位規劃平面式92個（車位比 1:1.46）
屋齡10 年 使照 105 年（2016）
使用分區第五種住宅區
朝向朝北、朝南、朝西、朝東、朝西北、朝西南、朝東北、朝東南
格局三房(47.04~82.06坪)/四房(49.5~70.2坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建四季地產
營造廠商九太營造有限公司
建築設計李東樵
建造執照(103)高市工建築字第00791號
使用執照(105)高市工建築使字第01582號
使照配對—
垃圾處理社區統一處理（社區內專區堆置）
公共設施 · Amenities
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
這處資產，對您的組合代表什麼？