Intel · Property / 臺北市 / 中山區 / 松江明珠
資產情報 · Asset intelligence
松江明珠
台北市中山區松江路25巷5號 · 78 戶 · RC造
每坪・近三年 3-yr median
98.5萬
中位 · 均 100.7 萬 · 10 筆（24–26）
總戶數 Units
78戶
RC造
屋齡 Age
18 年
使照 97 年（2008）
樓層規劃 Floors
11F
地上11層,地下1層
位置 · Location
座標 25.04737936661, 121.533775153353
一段話摘要 · In one paragraph
松江明珠坐落於中山區，是一處 78 戶的 RC造 社區（地上11層,地下1層），由寶舖建設興建。市場累積 113 筆實價成交，近三年每坪中位 98.5 萬，成交區間 38.5–127.1 萬。
01
基準定位 Benchmark & comparables
把本案放進周邊最近數十個社區裡，從四個維度定位：每戶人口、老化指數、高等教育、每坪價（近三年）。每張分布圖將鄰近社區點成一排、標出四分位與中位，紅點為本案；其下為依距離排序的可比清單，最後是價×齡主散佈。每戶人口／老化／高教取各社區最近的最小統計區；每坪採近三年（2024–2026）實價（已排除關係人交易與純車位；樣本不足者不列）。
四維定位 · Four-dimension positioning 本案紅 · 泡泡＝戶數 · X＝屋齡
每戶人口 · Persons/HH
—
老化指數 · Ageing
—
高等教育 · Higher-ed %
—
每坪 近三年 · Price/坪
—
每戶人口／老化／高教＝各社區最近統計區；每坪＝近三年（2024–2026）逐棟中位價（已排除關係人交易；樣本<3 不列）。
可比社區清單 · Nearest comparables
依直線距離排序；老年人口佔比＝65 歲以上÷總人口、高等教育佔比＝大專以上÷15 歲以上，皆取各社區最近之最小統計區。
價 × 齡 × 規模 · Price vs age（近三年）—
Y＝近三年（2024–2026）每坪中位（萬）· X＝屋齡 · 泡泡面積＝戶數。本案紅、可比社區褐；僅顯示近三年成交 ≥3 筆之社區。
02
量價軌跡 Price & volume
本社區（紅）每坪中位價與成交量，疊加 中山區 全區（灰）作為周邊趨勢對照。
每坪中位價（線）× 成交量（柱）· vs 中山區
全期中位 83.0 萬/坪 · 區間 38.5–127.1 · 租賃 32 筆（2030 元/坪/月）
單價 × 坪數 散佈 · Unit price × size
成交明細 · Transactions（近 200 筆 / 共 113）
| 年/月 | 樓層 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 115/01 | 五層 | 9.3 | 1,068 | 115.0 | |
| 114/08 | 三層 | 9.3 | 1,068 | 115.0 | |
| 114/08 | 十層 | 9.8 | 950 | 96.9 | |
| 114/05 | 十層 | 11.7 | 1,262 | 107.9 | |
| 113/06 | 四層 | 14.1 | 1,569 | 111.2 | |
| 113/05 | 七層 | 14.4 | 1,146 | 98.5 | ⊕ |
| 113/04 | 五層 | 9.8 | 940 | 95.8 | |
| 113/03 | 八層 | 10.5 | 950 | 90.6 | |
| 113/03 | 六層 | 18.4 | 1,436 | 77.9 | ⊕ |
| 113/02 | 十一層 | 17.5 | 1,428 | 98.6 | ⊕ |
| 112/11 | 九層 | 14.1 | 1,553 | 110.1 | |
| 112/10 | 五層 | 19.1 | 1,530 | 80.1 | ⊕▲ |
| 112/08 | 二層 | 12.6 | 1,230 | 97.4 | |
| 112/08 | 四層 | 10.0 | 1,200 | 109.8 | ⊕ |
| 112/08 | 十二層 | 12.0 | 1,168 | 96.9 | |
| 112/02 | 七層 | 13.6 | 1,166 | 85.6 | |
| 112/01 | 三層 | 18.4 | 1,260 | 68.4 | ⊕ |
| 111/10 | 五層 | 12.2 | 1,180 | 96.4 | |
| 111/08 | 七層 | 13.6 | 1,131 | 83.0 | |
| 111/07 | 十三層 | 10.5 | 922 | 87.9 | |
| 111/06 | 十二層 | 9.8 | 935 | 95.3 | |
| 111/05 | 四層 | 10.0 | 1,100 | 110.3 | ⊕ |
| 111/04 | 四層 | 9.3 | 1,000 | 107.7 | |
| 111/03 | 五層 | 9.4 | 980 | 104.2 | |
| 111/03 | 八層 | 9.8 | 873 | 89.0 | |
| 111/03 | 五層 | 18.4 | 1,314 | 71.3 | ⊕ |
| 111/03 | 九層 | 17.5 | 1,268 | 72.7 | ⊕ |
| 110/08 | 三層 | 18.4 | 1,268 | 79.9 | ⊕ |
| 110/05 | 八層 | 9.6 | 825 | 85.9 | |
| 110/05 | 八層 | 12.7 | 966 | 76.3 | |
| 110/04 | 二層 | 21.1 | 1,548 | 73.4 | |
| 110/04 | 六層 | 9.8 | 760 | 77.5 | |
| 110/01 | 五層 | 14.1 | 1,250 | 88.6 | |
| 109/11 | 四層 | 12.4 | 920 | 74.3 | |
| 109/08 | 十一層 | 17.5 | 1,160 | 77.4 | ⊕ |
| 109/05 | 三層 | 9.3 | 860 | 92.6 | |
| 109/05 | 六層 | 9.3 | 880 | 94.8 | |
| 109/03 | 二層 | 9.3 | 785 | 84.5 | |
| 109/03 | 二層 | 12.6 | 970 | 76.8 | |
| 109/02 | 十一層 | 12.4 | 870 | 70.2 | |
| 108/08 | 六層 | 14.1 | 1,235 | 87.6 | |
| 108/08 | 三層 | 9.4 | 850 | 90.4 | |
| 108/07 | 十二層 | 13.6 | 1,028 | 75.5 | |
| 108/07 | 五層 | 9.3 | 850 | 91.5 | |
| 108/05 | 三層 | 15.3 | 818 | 53.5 | ⊕ |
| 108/03 | 十一層 | 17.5 | 1,118 | 74.1 | ⊕ |
| 108/02 | 一層，夾層，騎樓 | 98.4 | 8,700 | 88.4 | ⊕ |
| 108/01 | 九層 | 11.7 | 1,035 | 88.5 | |
| 107/12 | 八層 | 9.3 | 858 | 92.4 | |
| 107/12 | 三層 | 15.3 | 730 | 47.8 | ⊕ |
| 107/10 | 五層 | 12.7 | 948 | 74.9 | |
| 107/04 | 七層 | 9.3 | 860 | 92.6 | |
| 106/12 | 三層 | 12.0 | 935 | 77.6 | |
| 106/08 | 四層 | 14.1 | 1,200 | 85.1 | |
| 106/05 | 八層 | 9.4 | 905 | 96.2 | |
| 106/05 | 八層 | 11.7 | 1,030 | 88.1 | |
| 106/02 | 五層 | 9.3 | 900 | 96.9 | |
| 104/11 | 九層 | 9.8 | 766 | 78.1 | |
| 104/11 | 三層 | 9.3 | 900 | 96.9 | |
| 104/11 | 一層 | 103.2 | 5,400 | 52.3 | ⊕ |
| 104/10 | 五層 | 9.4 | 830 | 88.2 | |
| 104/08 | 九層 | 11.7 | 880 | 75.2 | |
| 104/04 | 六層 | 16.8 | 1,108 | 65.8 | ⊕ |
| 103/12 | 十層 | 10.5 | 788 | 75.2 | |
| 103/11 | 六層 | 18.4 | 1,250 | 67.9 | ⊕ |
| 103/11 | 四層 | 12.7 | 1,015 | 80.2 | |
| 103/11 | 十一層 | 12.7 | 1,100 | 86.9 | |
| 103/10 | 二層 | 21.1 | 2,360 | 111.8 | |
| 103/10 | 三層 | 9.3 | 880 | 94.8 | |
| 103/07 | 六層 | 12.2 | 1,216 | 99.4 | |
| 103/07 | 十一層 | 12.0 | 1,000 | 83.0 | |
| 103/06 | 十二層 | 9.8 | 790 | 80.6 | |
| 103/06 | 七層 | 14.8 | 1,515 | 102.4 | ⊕ |
| 103/05 | 八層 | 13.6 | 1,060 | 77.8 | |
| 103/04 | 五層 | 9.8 | 818 | 83.4 | |
| 103/04 | 七層 | 29.2 | 2,250 | 83.7 | ⊕ |
| 103/04 | 七層 | 13.6 | 1,118 | 82.1 | |
| 103/04 | 五層 | 9.3 | 900 | 96.9 | |
| 103/03 | 四層 | 14.1 | 1,288 | 91.3 | |
| 103/02 | 十層 | 13.6 | 1,070 | 78.5 | |
| 103/01 | 十層 | 11.7 | 450 | 38.5 | |
| 103/01 | 八層 | 9.8 | 800 | 81.6 | |
| 102/12 | 四層 | 13.6 | 1,020 | 74.9 | |
| 102/11 | 三層 | 9.3 | 915 | 98.5 | |
| 102/08 | 六層 | 9.3 | 920 | 99.1 | |
| 102/07 | 三層 | 9.3 | 750 | 80.8 | |
| 102/07 | 九層 | 17.5 | 1,160 | 66.5 | ⊕ |
| 102/06 | 二層 | 14.5 | 1,168 | 80.7 | |
| 102/05 | 六層 | 17.2 | 1,100 | 64.0 | ⊕ |
| 102/05 | 三層 | 9.4 | 760 | 80.8 | |
| 102/05 | 九層 | 9.3 | 930 | 100.1 | |
| 102/05 | 五層 | 9.3 | 840 | 90.5 | |
| 102/05 | 十二層 | 9.8 | 778 | 79.3 | |
| 102/05 | 五層 | 22.3 | 1,780 | 80.0 | |
| 102/05 | 十二層 | 12.0 | 891 | 74.0 | |
| 102/04 | 七層 | 9.3 | 840 | 90.5 | |
| 102/04 | 十三層 | 9.2 | 808 | 88.2 | |
| 102/04 | 九層 | 9.8 | 735 | 74.9 | |
| 102/03 | 八層 | 10.5 | 740 | 70.6 | |
| 102/03 | 二層 | 9.3 | 740 | 79.7 | |
| 102/03 | 五層 | 9.8 | 740 | 75.5 | |
| 102/03 | 一層，騎樓，夾層 | 98.4 | 12,500 | 127.1 | |
| 102/02 | 四層 | 12.4 | 830 | 67.0 | |
| 102/01 | 五層 | 18.4 | 1,000 | 54.3 | ⊕ |
| 102/01 | 六層 | 16.8 | 860 | 51.0 | ⊕ |
| 102/01 | 十一層 | 9.8 | 638 | 65.1 | |
| 102/01 | 六層 | 9.8 | 710 | 72.4 | |
| 102/01 | 七層 | 12.7 | 960 | 75.9 | |
| 101/12 | 五層 | 9.4 | 730 | 77.6 | |
| 101/11 | 七層 | 12.7 | 765 | 60.5 | |
| 101/11 | 十層 | 12.7 | 870 | 68.8 | |
| 101/10 | 十一層 | 17.5 | 980 | 56.2 | ⊕ |
| 101/08 | 十一層 | 12.7 | 860 | 68.0 |
註記：⊕ 含車位（單價已由內政部拆算為房屋單價）· ▲ 關係人交易（親友／員工／共有人，已排除於統計與散佈）· ◷ 預售。已去除重複登錄列與純車位交易。資料：內政部不動產成交案件實價登錄。
03
建物與治理 Building & governance
建物規格、開發團隊與治理一覽。屋齡以使用執照核發年為基準，逐年動態更新。
建物規格 · Specifications
型態住宅大樓・住家用
建築構造RC造
樓層地上11層 / 地下1層
總戶數78 戶
棟戶規劃1棟
基地面積164 坪
建蔽率44.98%
公設比38.31%
屋齡18 年 使照 97 年（2008）
使用分區第三種住宅區
朝向朝西北、朝西、朝東南、朝東北
格局一房(9.29~21.1坪)/二房(14.11~14.16坪)
開發與治理 · Development & governance
投資興建寶舖建設
營造廠商磊鑫營造有限公司
建築設計卓培煙(卓培煙建築師事務所)
建造執照096建字第0090號
使用執照097使字第0466號
使照配對✓ 78 戶 residential
垃圾處理—
04
最小統計區 Smallest statistical areas · multi-scale
建物坐落的最小統計區是官方最細的人口統計單元。上排地圖逐圈外擴（定點 → 100m → 500m），納入與圓相交的統計區，範圍內人口與年齡金字塔即時重算；下排把定點 → 500m → 里 → 區四個尺度並列，看建物所在的微觀區位如何不同於周邊。來源：內政部統計處 SEGIS（最小統計區）· 戶政司（里／區）。
涵蓋範圍 · Coverage
—
年齡—性別金字塔 · Age–sex pyramid —
婚姻狀況組成 · Marital status 未婚 · 有偶 · 離婚 · 喪偶
區域歷史趨勢 · Catchment trend 本案 · 2008–2025
範圍內人口（人）老化指數 65+÷0–14
範圍內人口＝圈內各最小統計區當年總人口；老化指數＝65 歲以上 ÷ 0–14 歲 ×100。無資料年留白（如 2022 全國最小統計區未發布），不以 0 銜接。隨上方圈選範圍即時重算。來源：SEGIS 最小統計區逐年（2008–2025）
老化指數軌跡 · Ageing index 定點 · 500m · 里 · 區
65+ ÷ 0–14 ×100；最小統計區尺度 2011 年起（新興重劃區較晚成形）。來源：SEGIS 最小統計區 · 戶政司 里／區
多尺度對照 · By scale 定點 → 區
高等教育僅村里以上發布，定點／500m 顯示「—」。
把資料變成決策 · From data to decision
這處資產，對您的組合代表什麼？